【正文】 內(nèi) 墻： 白色膩?zhàn)幽ü? 電 梯：合資電梯 地 面： 水泥砂漿拉毛面層。 四、項(xiàng)目各階段營(yíng)銷推廣方案 ? 搭骨架 穿衣服 填血肉 概念 干什么．建什么？ 賣點(diǎn) 是什么 ．賣什么？ 誘惑 禮品，優(yōu)惠，折扣 特價(jià)，抽獎(jiǎng) 完美營(yíng)銷 四、項(xiàng)目各階段營(yíng)銷推廣方案 ? 第一階段：未雨綢繆 （ 2023年 7－ 8月） 目標(biāo)：引起市場(chǎng)關(guān)注 手段：工地形象展示、戶外形象展示 工作準(zhǔn)備：工地圍墻、路牌廣告 效果：讓市場(chǎng)關(guān)注，引起消費(fèi)者注意 儲(chǔ)備部分客戶 四、項(xiàng)目各階段營(yíng)銷推廣方案 ? 兩大板塊： 一．媒體攻略 目的：引起熱點(diǎn)，造出話題 手段： 1．新聞主題炒作 a．在西高新，需要什么樣的生活？ b．在西高新，需要什么樣的社區(qū)？ c．在西高新，需要什么樣的文化？ 2．發(fā)展商專訪 中鐵建集團(tuán)西安第一盤！ 和瑞生活 中鐵筑就 第二階段：強(qiáng)勢(shì)突圍 （ 2023年 9月） 四、項(xiàng)目各階段營(yíng)銷推廣方案 ? 二．秋季房展會(huì)形象攻略 目的：儲(chǔ)備客源，建立市場(chǎng)形象 手段： 1．登記意向客戶； 2．資料．禮品發(fā)放； 3．游戲設(shè)置。 根據(jù)市場(chǎng)情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個(gè)方面，使項(xiàng)目銷售成績(jī)能持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的反應(yīng)能力，適應(yīng)能力，果斷作出相應(yīng)的變化。 。 :43:5310:43:53January 26, 2023 l 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :43:5310:43Jan2326Jan23 l 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 26日星期四 10時(shí) 43分 53秒 10:43:5326 January 2023 l 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , January 26, 2023 l 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :43:5310:43Jan2326Jan23 l 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :43:5310:43:53January 26, 2023 l 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 l 體驗(yàn)營(yíng)銷： 利用促銷活動(dòng)，讓客戶以輕松的心情融合到樓盤中，體驗(yàn)“文化”、感受“自然”、享受“生活”。 第二階段 2023年 9月 11月 項(xiàng)目預(yù)熱階段 公開發(fā)售造勢(shì)期 （開盤前期） 逐步展現(xiàn)本案買點(diǎn)，進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認(rèn)購(gòu)制造市場(chǎng)聲勢(shì)，配以新穎的促銷活動(dòng)，使正式發(fā)售目標(biāo)達(dá)到更理想的效果。 ?建立發(fā)展商及項(xiàng)目品牌。 建筑單體： 簡(jiǎn)約挺拔 線條明快，深咖啡及灰色 。 （ 4）心理特點(diǎn) —— 向往高尚、放松的生活環(huán)境，有美好的理想，對(duì)生活有無(wú)限的熱愛(ài) 。 ? Treat(威脅分析 ) ? 國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策向保障性住房?jī)A斜，連年普漲的房市，難以再現(xiàn)； ? 產(chǎn)品定位、地價(jià)、成本、售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)的接受度的合理協(xié)調(diào)； ? 項(xiàng)目“中間地帶”的村民土地，其銷售、建設(shè)和物業(yè)潛在影響大； ? 項(xiàng)目周圍規(guī)劃路的建成時(shí)間與項(xiàng)目開發(fā)周期節(jié)奏的搭配。 ? 小學(xué)：高新二小、中華世紀(jì)城小學(xué)、 3507子校、大寨村小學(xué)等。 ? 第四篇 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 ? 第四篇 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 一、位置與交通條件 二、區(qū)域生活配套情況 三、地塊用地條件分析 四、項(xiàng)目 SWOT綜合分析 五、項(xiàng)目分析小結(jié) ? 一、項(xiàng)目地塊位置與交通條件 ? 區(qū)域位置： 雁塔區(qū)，高新六路與規(guī)劃路東南角 ? ? 交通條件： 經(jīng)高新六路接科技路，大寨路城市二環(huán)與三環(huán)。 2023年 12月：“ 0首付入住高新中央”。 2. 東方米蘭共 11棟樓，就有 1棟專門作為社區(qū)會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還有其他的商業(yè)配套。 7 71畝 建面 15萬(wàn)平米 7 建面 21萬(wàn)平米 6 小區(qū)景觀 9 9 漢文化庭院 600棵原生大樹 7 美式庭院 五打主題景觀 7 法式園林景觀 8 ㎡中心花園 東西融合亭臺(tái) /水榭 五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合分析與評(píng)估 ? 7 戶型 結(jié)構(gòu) 12 11 130平米以上 大戶型為主 7 34130平米 11 79124平米 11 34286平米 8 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 10 自身配有2800平米會(huì)所， 大型超市等商業(yè)配套 7 中水處理系統(tǒng)、恒溫泳池、保姆公寓、先進(jìn)的安保系統(tǒng)、太陽(yáng)能供電照明等。 ? 五、高新區(qū)消費(fèi)者需求特征分析 西高新區(qū)住宅購(gòu)房者身份分布本市居民,%外地城鎮(zhèn)居民,%外籍人員,%法人或團(tuán)體, 4 . 7 1 %其它,%本市居民外地城鎮(zhèn)居民法人或團(tuán)體外籍人員其它? 家庭年收入2 . 8 %5 . 0 %1 5 . 8 %3 4 . 2 %2 6 . 7 %1 1 . 7 %3 . 9 %20 萬(wàn)以上1 2 2 0 萬(wàn)8 1 2 萬(wàn)6 8 萬(wàn)4 6 萬(wàn)2 4 萬(wàn)2 萬(wàn)元以下五、高新區(qū)消費(fèi)者需求特征分析 ? 六、開始出現(xiàn)價(jià)格兩極分化 ? 一線樓盤：均價(jià)： 50006000元 /平米 以中海、綠地、高科為代表的品牌開發(fā)商，其項(xiàng)目規(guī)模、位置及突出品質(zhì)和高水平的開發(fā)理念樹立高新區(qū)一級(jí)價(jià)格梯度，供應(yīng)量萎縮。 15年來(lái)，西高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛，綜合指標(biāo)位于全國(guó) 53個(gè)高新區(qū)前 4位。 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 09年開發(fā)商積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化以促進(jìn)成交 伴隨著決策層強(qiáng)調(diào)住房保障等關(guān)注民生態(tài)度的堅(jiān)決，促進(jìn)發(fā)展保增長(zhǎng)的目的很明確。 注 :省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示 ,2023年末 ,西安市常住人口 870萬(wàn) ,其中城鎮(zhèn)人口 570余萬(wàn) ,市區(qū)人口約 510萬(wàn) ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 城市總體布局 ： 九宮格局、棋盤路網(wǎng)構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心” 市域城鎮(zhèn)空間布局 ? 按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。對(duì)開發(fā)企業(yè)，可享受城建費(fèi)用的減免優(yōu)惠、金融信貸、稅務(wù)征繳、規(guī)劃審批、土地政策等諸多方面的補(bǔ)貼， ? 《西安市關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn) 》中 主要優(yōu)惠措施 : 對(duì)于普通商品房項(xiàng)目，在 2023年 6月 30日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，項(xiàng)目應(yīng)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在 150元 /平方米基礎(chǔ)上減免 35元 /平方米。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 央行 2023年歷次利率及準(zhǔn)備金率調(diào)整 (上調(diào) ) 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 6月 7日 從 6月 25日起 上 調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。從 2023年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。農(nóng)民人均純收入 5212元，比上年增加 813元，增長(zhǎng) %，提高 3個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)實(shí)際增長(zhǎng) %，增速為 1996年以來(lái)最高。 08年是西安經(jīng)濟(jì) 15年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年， 既高于改革開放以來(lái)年均 %的增長(zhǎng)速度，又高于十六大以來(lái)西安年均 %的增長(zhǎng)速度 。? 目 錄 第一篇 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 第二篇 高新區(qū)樓市分析 第三篇 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研與分析 第四篇 項(xiàng)目 SWOT綜合分析 第五篇 項(xiàng)目定位方案 第六篇 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 ? 一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 三、西安市城市規(guī)劃概述 四、 07/08年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 五、 09年 2季度樓市開局乍暖 第一篇 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2023 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 居民人均可支配收入（元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 2200 2023年 16000 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述 20232023年西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭 ? 西安市歷年經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 年 度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 734 824 840 1096 1270 1474 1737 2190 固定資產(chǎn)投資 （億元） 288 280 446 640 776 972 1435 1906 居民人均可支配收入（元） 6705 7184 7748 8544 9628 10905 12662 15207 社會(huì)商品零售總額（億元） 366 409 440 507 666 776 922 1154 注：依據(jù)西安市歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 ? 2023年，雖然面臨著全球經(jīng)濟(jì)明顯衰退和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐季回調(diào)的嚴(yán)峻考驗(yàn) ， 但西安經(jīng)濟(jì)依然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭，在高平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)了新的突破。全年生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度達(dá) %，連續(xù) 8年保持了 13%以上的速度。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 概述 西安民生持續(xù)改善 08年西安市居民收入提升最快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，比上年增加 2545元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)實(shí)際增長(zhǎng) %，增速為 1997年以來(lái)最高。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2023年 9月 15日 從 2023年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 從 2023年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 西安市優(yōu)惠政策： 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)安居樂(lè)業(yè) 西安 《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》 ，在市民購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及使用住房公積金貸款方面給予了多項(xiàng)優(yōu)惠。 ?全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?865平方千米以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 ；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?490平方千米以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為 。 。 ? 第二篇 高新區(qū)樓市分析 ? 一、區(qū)域總體市場(chǎng)形象定位 二、西安 高新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)情況 三、 08年高新區(qū)普通住宅成交情況 四、西安高新區(qū)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 五、高新區(qū)消費(fèi)者需求特征分析