【正文】 方陷入法律糾紛，開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務重重連續(xù)多年未換過《武漢市商品房預售許可證》。司法部、建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于房產(chǎn)登房管理中加強公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下幾類事項必須辦理公證： 處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關辦理房產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)； （4） 有關房產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務，必須辦理公證證明。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 　　律師點評： 　　上述懲罰性賠償責任的制定，是以合同法第113條和消法第49條為依據(jù)的。原告因與被告就產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議，經(jīng)雙方協(xié)商未能解決，特訴請人民法院處理。 從法律上講，拆遷人和被拆遷人協(xié)商進行產(chǎn)權調(diào)換的，其協(xié)商行為是民事行為，根據(jù)我國民法的有關規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分期付款的方式進行差價款結(jié)算。 開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)前，往往會碰到拆遷的問題，而當拆遷的對象是自然人時，相關的工作更是難以開展。 物業(yè)管理水平、物業(yè)收費標準和和物業(yè)交割時間及費用的承擔 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。 如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。 (四)是否進行過登記備案。 (一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業(yè)管理費。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質(zhì)量和數(shù)量。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾，出現(xiàn)矛盾時也有據(jù)可查，避免出現(xiàn)大的麻煩。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅； (5)辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 房屋公共維修基金的歸屬 確認房屋的建筑年限根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限為70年。 查看房屋所有權證確認產(chǎn)權證號，確認房屋產(chǎn)權的性質(zhì)（公房、私房、經(jīng)濟適用房）及用途（住宅、商用、商?。?。二手房買賣的相關問題（一）當事人買二手房需事前核實和注意的問題二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后，被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關規(guī)定為由拒絕支付差價款。【案情】原告：某市房地產(chǎn)開發(fā)公司被告：丁先生 　?。┟娣e誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。如果合同里沒有對“小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等”作規(guī)定，而在廣告上有，那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。 三、對于超過《武漢市商品房預售許可證》有效期的項目，消費者要提高警惕性。 二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對外銷售的情況.　　根據(jù)《土地法》規(guī)定，集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，在集體用地上建的房屋更不得對外銷售。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費者所急視的，也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。通過看這兩部法規(guī)，消費者可以大體的了解國家的有關規(guī)定，易于掌握國家政策，才能做到心中有底。3消費者買房需要注意三點自上月市開發(fā)辦公布詢問電話以來,接到近100個咨詢投訴電話,經(jīng)過調(diào)查核實有兩種情況應引起消費者注意：宋先生首付款繳納后，因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)，不向宋先生交付房屋的行為，是符合雙方合同約定的。 依據(jù)2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（國發(fā)[2004]16號）的規(guī)定，已取消了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院令第248號）中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門即市開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關部門或者單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行竣工驗收和竣工綜合驗收。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進門口高度進行約定，該車庫未約定的各項技術指標應以批準的規(guī)劃設計方案為準。 在簽訂完認購書后，銷售方還應給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。 認購書主要內(nèi)容包括： 　　密度三區(qū) 　　密度一區(qū)、二區(qū)以外的城市其他城區(qū)。 　　從“新”、“舊”規(guī)定對比中可以看出：對不同居住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。 如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風險呢？依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”的規(guī)定，在房屋交付時或辦理《房屋所有權證》、《土地使用證》時，購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購買后再作抵押，才能取得開發(fā)商故意隱瞞抵押事實或再抵押給第三人的事實。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有”。 配套費是以價內(nèi)的形式收取，還是以價外的形式收取，應當在合同中時行約定。第五條計價方式與價款的第三項中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用”《中華人民共和國合同法》第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的，應當采用格式條款的規(guī)定，王先生應支付配套費3800元。如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結(jié)果的直接確認。 [答疑 ]法院經(jīng)審理后認為，從協(xié)議的內(nèi)容來看，該協(xié)議雖約定了面積、樓號和價格（確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意），且簽訂協(xié)議時銷售方也取得了預售許可證，但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件，故該“協(xié)議”的性質(zhì)應為商品房認購書，而非商品房買賣合同。當原告與被告協(xié)商簽訂預售合同時，被告發(fā)現(xiàn)因自己與A公司工作交接中的疏忽，原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與他人。 雙方所簽合同中附有合同標的物的平面圖，該平面圖應視為合同的一部分。 當事人即便勝訴，如果考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷，以及在行業(yè)上的不利影響等等，他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒?。這種情況是我國審判水平很難提高的重要原因。當事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當避免可能因司法不公正所帶來的風險。2簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應當如何約定？在問題得到有效解決前，購房者不應辦理任何驗收樓宇和領取鑰匙的手續(xù)。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過竣工驗收為標準。1房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦？1問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ （1）因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。我國《合同法》第150條——第155條對瑕疵擔保義務作了詳細的規(guī)定。對采取通常方式一時難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應當承擔責任。 （1）對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應注意買受人是否行使了其注意義務。 （3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。 （1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。1問：出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權責任措施予以補救的，應注意哪些問題：但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。1問：《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構質(zhì)量。 （2）工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標準，如符合房屋土建工程驗收標準、安裝工程驗收標準等；問：按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，并具備國家規(guī)定的竣工條件有哪些？”問：《解釋》第11條中所說的“正當理由”主要是指那些理由？ （3）在交接時出示有關房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。問：商品房交付使用后，房屋權屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔？ 答：這里所說的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理？ 答：主要是以下幾點： （3）符合工程建筑設計和工程建設合同約定的內(nèi)容；有完整的并經(jīng)有關部門審核的工程建設技術數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。 答：《合同法》第122條明確規(guī)定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負有任何責任，但有特別規(guī)定的除外。 答：包括以下范圍： 答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定辦理。1剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？2預售房交付的標志是什么？以掛號信件送達的或直接送達的通知預購人驗收交接的書面文書；預購人簽署的預售商品房驗收確認書；仲裁解決糾紛的另外一個優(yōu)點是當事人有機會選擇仲裁員，這有助于增強當事人對仲裁的信心。翻開它們的仲裁員名錄，你會看到許多令人肅然起敬的名字，甚至還有許多外國專家。沒有約定或約定不明確，都不能要求仲裁。2所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔責任 2002年5月，王先生以分期付款的方式購買了一套商品房，一月之后辦理了入住手續(xù)。而《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。雖然開發(fā)商在交付房屋時提供了《住宅使用說明書》，使用說明書中關于房屋墻體的說明與《商品房買賣合同》所附平面圖標明的墻體不符，因住宅使用說明書不是合同的一部分，不能對抗合同的效力。 從內(nèi)容上分析，“協(xié)議”中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。商品房認購書不同于商品房買賣合同，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。因此，無論是開發(fā)商還是準買受人，均不能根據(jù)商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。定金是一種法律概念，是合同當事人為確保合