【正文】 房地產(chǎn)的特性： 房地產(chǎn)位置的固定性 、 房地產(chǎn)地域的差別性 、 房地產(chǎn)的高值耐久性 、 房地產(chǎn)的保值增值性； 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 ?建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) 物質(zhì)生產(chǎn)部門 承包商； ?房地產(chǎn)業(yè)為第三產(chǎn)業(yè) 兼開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理 、 服務 開發(fā)商； 商品房生產(chǎn)過程 商品房生產(chǎn)過程： 立項 規(guī)劃 開工 建設 竣工驗收 銷售； 房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成 房地產(chǎn)價格主要構(gòu)成： ? 土地取得費 : 征地費 拆遷安置費 地價款； ? 前期工程費； ? 房屋建筑安裝工程費； ? 基礎設施建設費； ? 公共配套設施建設費； ? 經(jīng)營管理費； ? 銷售費 :廣告費 中介代理費； ? 利息； ? 稅費； ? 利潤； 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯 ， 無論是否給對方造成損失 ， 都要支付違約金； 按揭、住房公積金 按揭： 按揭是英文 mortgage（ 抵押 ） 的音譯 ， 是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證 ， 按揭人在還清貸款后 ， 按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為； 住房公積金： 是一種義務性的住房長期儲金 。 定金合同從實際交付定金之日起生效 ， 定金的數(shù)額由當事人約定 ， 但不得超出合同標的額的 20%。 多層住宅 ， 不帶花園的 ， 一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅 ， 一般以二樓或五樓做為銷售的起價 。 典契中一般規(guī)定 ， 到期不贖的 ， 由承典人改典為買 ，也可經(jīng)雙方協(xié)商 ， 續(xù)期再典 。 房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務履行擔保的行為 。 擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利； 取得房屋所有權(quán)的方式有很多 ， 現(xiàn)歸納如下： 依法新建的房屋； 添附的房屋 ， 如翻建 、 擴建 、 加層等； 通過買賣 、 贈與 、 互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋； 繼承或受遺的房屋； 房屋他項權(quán)、土地使用權(quán)、住宅所有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋占有權(quán) 房屋他項權(quán)： 房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán) 、 租賃權(quán) 、 抵押權(quán) 、 繼承權(quán)等權(quán)利； 土地使用權(quán)： 是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有 、 使用以及部分收益 、 處分的權(quán)利； 住宅所有權(quán)： 住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權(quán) 。 適合大規(guī)模工業(yè)化施工 ， 效率較高 ， 工程質(zhì)量較好； 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成 ， 構(gòu)件截面較小 ， 因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低 ， 它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁 ， 樓層越高 ， 水平位移越慢 ， 高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力 ， 這時 ， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的 ， 裝配整體式樓面的作用則不考慮 ， 框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻 ， 起圍護和分隔作用 ， 框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間 ， 但抗震性能差； 鋼混結(jié)構(gòu)住宅 鋼混結(jié)構(gòu)住宅： 鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土 ， 即鋼筋 、 水泥 、 粗細骨料 （ 碎石 ） 、 水等的混合體 。 始于 1994年 ， 意為 “ 酒店式的服務 ， 公寓式的管理 ” ， 市場定位很高 。 根據(jù) 《 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準 》 （ GBJ100－ 87） 規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 米 、 、 ； 戶型比、面積誤差比 戶型比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比 ， 反映到住宅設計上 ， 就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中 ， 各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積誤差比： 面積誤差比 =（ 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 ） 100% / 合同約定面積； 陽臺、平臺、走廊、玄關(guān)、隔斷、過道 陽臺： 泛指有永久性上蓋 、 有圍護結(jié)構(gòu) 、 有臺面 、 與房屋相連 、 可以活動和利用的房屋附屬設施 ,供居住者進行室外活動 、 晾曬衣物等的空間 。 ? 不應計入的公用建筑空間有： 倉庫 、 機動車庫 、 非機動車庫 、 車道 、 供暖鍋爐房 、 作為人防工程地下室 、 單獨具備使用功能的獨立使用空間 ， 售房單位自營 、 自用的房屋 ，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室 、 管理 （ 包括物業(yè)管理用房 ） ； ? 不應分攤的共有建筑面積： 包括從屬于人防工程的地下室 、 半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤淮蓖獾挠米龉残蓓脑O施或架空層； ? 公用建筑面積的分攤方法： 多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù) ，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤 。 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 ， 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 (包括山墻 )等共有墻 ， 均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積 。 房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽 （ 地基處理或打永久樁 ） 的日期為準； 房屋竣工面積： 是指房屋按照設計要求已全部完工 ， 達到入住和使用條件 ， 經(jīng)驗收鑒定合格 （ 或達到竣工驗收標準 ） ， 可正式移交使用的房屋建筑面積總和； 房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積 建筑基底面積 建筑基底面積： 指建筑物首層的建筑面積 ； 日照間距 日照間距： 指前后兩排房屋之間 ， 為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 ； ? 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)； ? 建筑的長高比： 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù) ， 當單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑 （ 含規(guī)劃建筑 ） 時 ， 與其他居住建筑系數(shù)不得小于， 多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時 ， 與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行： ? ， 塔式居住建筑長高比的長度 ， 應該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算 ， 并按照其不同的長高比 ，采用不得小于表１規(guī)定的建筑間距系數(shù)； ? ， 建筑間距的系數(shù)不得下于 ； 建筑高度 建筑高度： 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度 ， 應符合下列規(guī)定； ? 煙囪 、 避雷針 、 旗桿 、 風向器 、 天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設高度； ? 樓梯間 、 電梯塔 、 裝飾塔 、 眺望塔 、 屋頂窗 、 水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的 20％ ， 且高度不超過四米的 ， 不計入建筑高度； ? 當坡度大于 30度的坡屋頂建筑 ， 按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度； ? 文物保護建設控制地帶內(nèi)的建筑高度 ， 按建筑物和構(gòu)筑物的最高點 (包括電梯間 、 樓梯間 、 水箱間 、 煙囪等構(gòu)筑物 )、 傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度； 建筑面積 建筑面積： 指房屋外墻 、 柱 、 邊腳以上各層的外圍水平投影面積 ， 包括陽臺 、 挑廊 、 地下室 、室外樓梯等 ， 且具備有上蓋 ， 結(jié)構(gòu)牢固 ， 層高 (含 )的永久性建筑 。 一般情況下 ， 當商品住宅的銷售量達到 80％ 以后 ， 一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段 ， 此時所銷售的房產(chǎn) ， 一般稱為尾房 。 公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭 ， 也就轉(zhuǎn)為私有住宅； 二手房、外銷商品房、內(nèi)銷商品房 ? 二手房即舊房 。 但不包括住宅樓中作為人防用 、 不住人的地下室等 ， 也不包括托兒所 、 病房 、 療養(yǎng)院 、 旅館等具有專門用途的房屋 ； 成套住宅的概念 ? 是指由若干臥室 、 起居室 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋； ? 住宅按套統(tǒng)計：兩戶合用一套的住宅 ， 按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數(shù)統(tǒng)計； 單元式住宅的概念 ? 單元式住宅是指除臥室外 ， 包括起居室 、 衛(wèi)生間 、 廚房 、 廁所等輔助用房 ，且上下水 、 供暖 、 燃氣等設施 、 設備齊全 ， 可以獨立使用的住房 ， 一般是指成套的樓房； 公寓式住宅的概念 ? 公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的； ? 公寓是住宅一般建筑在大城市里 ， 多數(shù)為高層大樓 ， 標準較高 ， 每一層內(nèi)由若干單戶獨用的套房 ， 包括臥室 、 起居室 、 客廳 、 浴室 、 廁所 、 廚房 、 陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內(nèi) ， 供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用； 花園式住宅的概念 ? 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓 ， 也稱花園別墅 ， 一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二 、 三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 ， 裝修豪華 ， 并富有變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應俱全 ， 戶外道路 、通訊 、 購物 、 綠化也都有較高的標準 ， 一般為高收入者購買； 躍層式住宅的概念 ? 躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面 ， 臥室 、 起居室 、 客廳 、 衛(wèi)生間 、廚房及其它輔助用房可以分層布置 ， 上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接； ? 優(yōu)點是： ① 每戶都有較大的采光面 ， 通風較好； ② 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； ③ 布局緊湊 ， 功能明確 ， 相互干擾較?。? 復式住宅的概念 ? 復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個 ， 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 （ 復式為 ， 而一般躍層式為 米 ） ， 其下層供起居用 ， 如進餐 ， 洗浴等 ， 上層供休息睡眠和貯藏用 ， 戶內(nèi)設有一層的起居室高 2米 ， 上層直接作為臥室的床面 ， 人可坐起但無法直立； ? 國有房產(chǎn)：是指歸國家所有的房產(chǎn) 。房地產(chǎn)基本知識 主講人：王繼偉 毛澤東語 自信人生二百年 會當擊水三千里！ 第一部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 之概念篇 房地產(chǎn)的概念 ? 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ， 以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分 （ 如樹 、 電力設備 、 電梯