【正文】 價(jià) 7000元 /㎡ ，均價(jià) 8000元 /㎡ ，認(rèn)購 100㎡ 以上前 100 名客戶可抽獎(jiǎng)贏取車位，中獎(jiǎng)率 40％?！?3 月底推出 50 套 107 ㎡ 總價(jià) 6679 萬特價(jià)房，折合 61687383元 /㎡ ，每套贈(zèng)送面積 20多 ㎡ 。優(yōu)惠回饋： 購房優(yōu)惠 100元 /平 評定價(jià)格在最終價(jià)格的 80元上下可優(yōu)惠 400元 /平購房折扣（有效期至 30/6） 超出最終價(jià)格的 80元上下的參與“優(yōu)惠往前沖”活動(dòng)， 31/51/6凡到項(xiàng)目現(xiàn)場參與本次活動(dòng)的客戶可獲贈(zèng) U盤（ 1G）一枚。 5月： 17 翔安區(qū) 匯景新城中心 ■ 20— 35歲的會(huì)員客戶 ，在今年 5月 15日前購買 2樓， 35層 /3樓 23層， 1房 1廳小戶型可享 380元 /㎡ 優(yōu)惠；團(tuán)購 5套以上， 1房 1廳的每平米優(yōu)惠 400元， 2房每平米優(yōu)惠 500元；一次性付款還可享受 。 時(shí)間 來電 來訪 簽約 2020 年 11 月 316 459 2020 年 12 月 566 1393 429 2020 年 1 月 244 324 36 2020 年 2 月 313 204 22 2020 年 3 月 669 1057 60 2020 年 4 月 111 207 63 2020 年 5 月 555 275 76 0500100015002020年11月 2020年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月來電 來訪 未購客戶原因 價(jià)格、首付款 本身預(yù)算不足 面積大 地段原因 交通 交房周期長 關(guān)注下期 新政后信 心不足 其他 總計(jì) 數(shù)量 220 90 75 105 102 81 52 257 14 996 所占比例 22% 9% % 11% 10% 8% 5% 26% % 100% 由上表可以看出，房價(jià)高及房地產(chǎn)新政策產(chǎn)生的系列影響是項(xiàng)目未能成交的關(guān)鍵所在 1．跟購買力有關(guān)影響因素包括“價(jià)格、首付款＋預(yù)算不足＋面積大”占 %。 。 解決方式：如何 樹立市場信心！ （ 二 ）銀行新政，利率提高。 D、 使用時(shí)間取向型 ： 一期 交房，入住生活指日可待 。例如，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展、事件、時(shí)間、季節(jié)等因素，從 7 月至 12 月，每月的主題月可考慮為： 交通配套月（結(jié)合集美大學(xué)、 BRT 試通車）、 家裝建材 月、 文化月 （露天影院） 、中秋月 、教育月、共建家園月等。 展點(diǎn)： SM 賣場、 火車站 沃爾瑪、中山 路華聯(lián) 、 瑞景商業(yè) 廣場等 4 家 。 如以 80 萬總價(jià)房產(chǎn)為例， 7 成 10 年第一套和第二套貸款理想差額約 萬元， 以總房款優(yōu)惠這部分利息的 形式進(jìn)行促銷。 B、通過信心保障計(jì)劃的執(zhí)行，展現(xiàn)企業(yè)的真實(shí)實(shí)力、堅(jiān)定的市場信心和高度的社會(huì)責(zé)任。 貼 息： 該項(xiàng)主要針對 2020 年房地產(chǎn)新政 ，由開發(fā)商對新政后購買項(xiàng)目產(chǎn)品所增加產(chǎn)生的月供利息總額，進(jìn)行補(bǔ)貼（從總房款中抵扣），規(guī)避 所導(dǎo)致投資客戶投資成本上升， 吸引投資 客戶進(jìn)場。 2020 年市場價(jià)格下降，導(dǎo)致保值對象客戶由于交易產(chǎn)生價(jià)格虧損，則該虧損部分，由開發(fā)商補(bǔ)足，但開放 商對該產(chǎn)品享 有 優(yōu)先購買權(quán)。 ，開發(fā)商向銀行注入相關(guān)保證金（考慮購買銀行相關(guān)基金形式），由銀行對其進(jìn)行一定時(shí)間的封凍（ 銀行 出具相關(guān)封凍證明），再由公正機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)或律師，出具該項(xiàng)資金為項(xiàng)目保證金的公函，向客戶保證。針對新的營銷策略將 集中 一波媒體 投放時(shí)間 約一個(gè)月 ， 并針對性選擇有效媒體組合， 主要包括： 1） DM 直投：針對現(xiàn)有的 儲(chǔ)備 客戶進(jìn)行直投 2） 報(bào)紙 ：聯(lián)合各家媒體對本項(xiàng)目推出的精英投資計(jì)劃進(jìn)行相關(guān)報(bào)導(dǎo)，進(jìn)行軟硬結(jié)合，推出市場。 幼兒園金星加快開園準(zhǔn)備，重點(diǎn)解決小學(xué)及廈門一中集美分校就讀問題。 第二步 ： 概念造勢 。 現(xiàn)場的布臵包括旗臶、海報(bào)、宣傳資料、場面設(shè)計(jì)一定要突出 交房喜慶及二期熱銷的信息 。 9－ 10 月：文化月，裝修 1 個(gè)多月后，陸續(xù)有業(yè)主、商家入住，天氣適宜，晚上時(shí)間結(jié)合售樓處會(huì)所廣場，播放露天電影（經(jīng)典大片），也允許商家在電影區(qū)擺攤經(jīng)營，形成一個(gè)社區(qū)文化和休閑場所，培育生活氛圍。 第一步 ： 媒體造勢 ，媒體選擇 《 廈門 日報(bào) 》、《 海峽導(dǎo)報(bào) 》、 聯(lián)合網(wǎng) 、 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)等， 宣傳重點(diǎn) ： 大學(xué)康城一期 規(guī)劃、開發(fā)理念等結(jié)合實(shí)景進(jìn)行再次展現(xiàn)； 交通配套概念：集美大橋、 BRT 等試通車，交通的巨大改變，對業(yè)主帶來的便捷； 教育配套：金星幼兒園的入駐及開園招生等； 生活配套：商業(yè)街招商及經(jīng)營商家狀況，便利生活； 區(qū)域前景：周邊項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r宣傳等，加強(qiáng)客戶對區(qū)域前景信心提升。 配套陸續(xù)完善：特別是交通， 方案一開通社區(qū)巴士，定點(diǎn)定時(shí)開通島內(nèi)到項(xiàng)目的線路；方案二延長 快 2 線公交 路線 至項(xiàng)目或增加其他班次進(jìn)項(xiàng)目等。 （ 3）夏商會(huì)及老業(yè)主：活動(dòng)營銷的聚人氣手法 夏商會(huì)會(huì)員及老業(yè)主社區(qū)活動(dòng)預(yù)告，參與活動(dòng)送積 分； 夏商會(huì)會(huì)刊報(bào)道大學(xué)康城項(xiàng)目進(jìn)展的 DM 單張直投夏商會(huì)會(huì)員及老業(yè)主； 與其他會(huì)員聯(lián)動(dòng)，如承辦魚樂會(huì)活動(dòng)等。 第三方公司（擔(dān)保公司）出具正式的公函擔(dān)保，該項(xiàng)資金為其保證金，至 2020 年 5 月前不能挪用。 施行方案 保值對象： 7 月 1 日－ 8 月 1 日，一個(gè)月時(shí)間 ，限量 300 套（暫行） *利用限定時(shí)間，套數(shù)，吸引客戶集中進(jìn)場，可視情況放寬，調(diào)整政策。 策略 執(zhí)行細(xì)節(jié) ： 1） 避免單調(diào)賣點(diǎn)訴求 和直接的利基訴求引起的市場反感，對貼息保值政策進(jìn)行 形象提升 。 建立以高度社會(huì)責(zé)任為己任的企業(yè)形象高度。為增強(qiáng)分期付款的吸引力，建議拉長還款時(shí)間，增加還款次數(shù)，如 5 年內(nèi) 5 次付清； 付款方式三： 承擔(dān)第二套增加的利息 。 策略二 ， 改變 營銷 觀念 ， 增加 銷售 接待點(diǎn) 走出去銷售尋找客戶，不局限在一兩個(gè)售樓處的銷售。 》 商業(yè)配套：以提高居住的便利性為出發(fā)點(diǎn)， 民興超市如期開業(yè) ，其他 涵蓋業(yè)主日常起居的餐飲、便利店、銀行、發(fā)廊、藥店、家政 服務(wù)、洗衣店、五金建材等 商業(yè)力爭 在 交房 時(shí)組織商家洽談和 開業(yè)。 B、 價(jià)格取向型 ： 我們的優(yōu)勢不能只看價(jià)格 ， 而要看性價(jià)比 —— 大學(xué)康城 的品質(zhì)及 未來的升值前景 。 樓號(hào) 戶型 面積 (㎡ ) 套 數(shù) 1樓 一房 65 156 24樓 二房 \三房 \樓中樓 8 125 116 16－ 17樓 （ 同類產(chǎn)品 ） 二房 90 120 三房 122127 124 5樓 二房 85 204 100 三房 123126 104 6樓 二房 8385 264 126 三房 135左右 126 樓中樓 150\196 12 合計(jì) 984 三 、存在問題 從上述的市場 背景、項(xiàng)目自身 分析 和客戶分析 ，目前項(xiàng)目存在的核心問題主要表現(xiàn)為兩大方面： （ 一 ）政策導(dǎo)向市 場觀望。 2. 同時(shí)從成交類型分析投資客戶，已成交的僅占 10%，未成交的意向客戶當(dāng)中投資客戶占到 62%，說明投資客戶多數(shù)還未進(jìn)場。 說明：其中 07 年 12 月 8 日 24 號(hào)樓開盤，來訪量較大， 08 年 3 月份 1 號(hào)樓開盤且夏商會(huì)積分兌換，現(xiàn)場人數(shù)較多。 5月： 0 同安區(qū) 大溪地 ■ 四期 5月 17號(hào)開盤，推出將該項(xiàng)目唯一的 8層樓帶電梯住宅樓 —— 2號(hào)樓，共 68套房源， 90120 ㎡ 的二房、三房，均價(jià) 7300－ 7400元， 5月 1日起開始接受預(yù)訂?；顒?dòng)時(shí)間 29/512/6，最終均價(jià)公布時(shí)間： 14/6。天心島 ■ 3月底推出廈門女 孩首屆集體笄禮，團(tuán)購優(yōu)惠； ■ 二期 ， 7038元 /㎡ 起， 均價(jià) 7800，頂層 8700 ■ 30套特價(jià)房， 5508元 /㎡ 起（不再參加團(tuán)購及其他優(yōu)惠） 買未來海岸系， 10人中有一人中凱美瑞 五一期間未來海岸系列共售出 120多套 5月： 28 禹洲 ■ 簽約時(shí)首付 10％， 08年底付 10％， 09年底付 10％ ■ 五一完成近 30套 ■ 30/5導(dǎo)報(bào) 推出 1726層統(tǒng)一價(jià) 6368元 /平，用 8樓 價(jià)格買 18樓最優(yōu)惠， 1 17 號(hào)樓新房源預(yù)約。朝北 /㎡ 起價(jià)，朝南 /㎡ 起價(jià)。 5月： 21 英皇 優(yōu)惠：開盤 折，特等獎(jiǎng) 3 名抵房款 2 萬元，禹洲集團(tuán)二周年慶首付 2 成。 優(yōu)惠：首付 30％，優(yōu)惠 20 萬 /套；首付 60％，優(yōu)惠 30 萬 /套；一次性付清，優(yōu)惠 50 萬 /套 截止 0862， 廈航同城灣整體項(xiàng)目 網(wǎng)上簽約率為 90％，簽約均價(jià)為 5893 元 /㎡ ? 未來海岸系 〃 天心島二期： 202051 開盤 均價(jià) 7800 元 /㎡ 在售 7 幢樓，共 485 套房源。 ? 魯能 〃 領(lǐng)秀城二期： 202051 開盤 均價(jià) 13500 元 /㎡ 二期推出 15樓，共 300 套，面積為四房 160177 ㎡，部分 300 ㎡樓中樓其中 170177 ㎡戶型占 85%。華僑金海岸 64 8061 樂活小鎮(zhèn) 53 5431 嘉盛豪園 51 10531 同安大唐世家三期 44 7219 未來海岸系 天心島一期 (東嶼花園 1113樓 ,1520樓 ) 0 8% 7360 廈門海滄綠苑商城 0 82% 7130 彼岸華僑金海岸 (A地塊 ) 60 35% 8344 44% 8301 泉舜鑫海灣一期 1 67% 24800 67% 24800 源昌美地 (洪?；▓@ ) 12 64% 12957 73% 12695 海峽國際社區(qū) 20 46% 17417 48% 17412 萬科另在資金來源方面，也實(shí)行了多元渠道。 “ 抗震基本烈度 7 度 ” 意味著，當(dāng)?shù)卣鹆叶葹?6 度時(shí)，房屋不會(huì)出現(xiàn)損壞；烈度為 7 度時(shí)，房屋可能出現(xiàn)輕微損壞，修復(fù)后可使用；烈度為 度時(shí)，雖然房屋損壞會(huì)較大，但能保證房屋不倒塌，減少人員傷亡。 最新 2020 年 6 月 8 日的 11 塊土地出讓， 5 塊流拍，除 2020G02 湖里區(qū)五石路與湖里大道交叉口 地塊 之外 其他均以起拍價(jià)成交。 ? 首批保障性商品房明年交房 ， 1056 戶申請戶下月辦理購房手續(xù) 。供應(yīng)增加，且樓盤價(jià)格普遍走低，一手住宅的成交量也明顯回升， 4 月深圳全市成交住宅 26 萬㎡，環(huán)比增加 37%。按照《 2020 年上海市住房建設(shè)計(jì)劃》，上海 2020 年住宅用地供應(yīng) 8001000 公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于 20%， 而目前僅僅推出了不足 1%。 從產(chǎn)品類型看， 44 個(gè)中有 28 個(gè)普通住宅項(xiàng)目上市，整體開盤均價(jià)為 13942 元 /㎡，其中主流供應(yīng)價(jià)位是 800010000 元 /㎡。今年 14 月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購臵面積 10176 萬㎡，同比 增長 %，增幅同比提高 %；完成土地開發(fā)面積 8065 萬㎡，同比增長 %，增幅同比提高 %。 ? 管理政策： 房屋登記保護(hù)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益 依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等法律法 規(guī)而制定的《房屋登記辦法》 (以下簡稱新《辦法》 )，將于今年 7 月 1 日起實(shí)施?！掇k 法》新增的條款多達(dá) 8 條，特別對新出現(xiàn)的、帶有普遍性的土地違法行為，明確處分依據(jù)。 據(jù)國土資源部公布，新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》日前出臺(tái)，自 2020 年 7 月 1 日起執(zhí)行。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過 3 年。 三是增加了追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的規(guī)定。 三、建立了不動(dòng)產(chǎn) 登記簿制度。銷售面積 13664 萬㎡，同比下降 %，增幅同比下降 %。在目前的狀態(tài)下，全市商品住宅供求關(guān)系整體表現(xiàn)為供略大于求。比 3 月份大幅上漲 1681 元 /㎡，漲幅 18％，比 07 年 4 月增長 %。住宅成交面積約 萬㎡，住宅成交金額約 億元。目前，高林居住區(qū)開工在建 3