【正文】 2．6億元。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長(副市長)任組長，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：元/平方米，金額：元單元面積單價(jià)價(jià)值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項(xiàng)目營銷策略的可行性分析由于我國計(jì)劃國民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報(bào)率8％計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個(gè)方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)有盡有。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境地形本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。交通組織家具市場(chǎng)四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場(chǎng)用，滿足消防補(bǔ)救寬度，對(duì)外直接與皂果路、南坪路相連。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的家居廣場(chǎng)的理念。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。供電（1）供配電系統(tǒng)。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。項(xiàng)目總投資為6150萬元。本項(xiàng)目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入?？梢婍?xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格有其合理性。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。市場(chǎng)活躍、價(jià)格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場(chǎng)的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價(jià)格依然呈上漲之勢(shì)，%，%%，商業(yè)用房價(jià)格在下半年漲勢(shì)較為明顯，%。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個(gè)人購買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對(duì)價(jià)格非常敏感。%。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購房有了保障，百姓買房信心不斷增強(qiáng)。價(jià)格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。所得稅500萬元。二層銷售均價(jià)為2378元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1807元/平方米。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請(qǐng)貸款2500萬元。2005年12月竣工交付。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。在臨南坪路和皂果路設(shè)計(jì)時(shí)要注意室外機(jī)隱避性，主機(jī)外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計(jì)，以免影響市容。2）照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。五、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管由2根DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：300公斤/，K=；初步估算，生活用水及消防用水每天約360立方米。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。表61 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積45000m2商業(yè)用房29000m2，住宅16000m23建筑層數(shù)26層4建筑總高度5建筑層高35米6建筑密度%7建筑容積率8綠化率15%9居住戶數(shù)136戶建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。⑤地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ14590）。①外墻：高級(jí)外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；③頂棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級(jí)鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、廣播及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。家具經(jīng)營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場(chǎng)所，五區(qū)臨皂果路，為市場(chǎng)主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。供電：項(xiàng)目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測(cè)算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場(chǎng)經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場(chǎng)經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場(chǎng)經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場(chǎng)經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場(chǎng)經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)。一開發(fā)商對(duì)投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。80％—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡(jiǎn)單。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場(chǎng)的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)路，與天下糧倉，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素，則至少需要2個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。以常德市家具流通市場(chǎng)2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)家具產(chǎn)業(yè)增長率保守?cái)?shù)字15％，產(chǎn)銷率98％計(jì)算，2010年，通過家具流通市場(chǎng)的流通量達(dá)到4．6億元。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長速度為35．9％。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價(jià)增長因素，收入增長率仍然接近10％。2020年可達(dá)15億元，家具市場(chǎng)前景十分可觀。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場(chǎng)地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動(dòng)力將繼續(xù)吸引大量外資注入。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國際市場(chǎng)出口的需要。火車站家具城經(jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場(chǎng)地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。2000年，家具市場(chǎng)規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡(jiǎn)單的實(shí)木家具。美國商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長，月增10．57億美元；12月份出口12．49億美元，創(chuàng)出新高。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。市區(qū)城鎮(zhèn)居