【正文】 地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況美國是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國家，到1999年中期，美國境內(nèi)共有約1670個(gè)分時(shí)度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時(shí)度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。分時(shí)度假對旅游目的地的經(jīng)濟(jì)影響l 為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)由于分時(shí)度假地的建立，無論是在建設(shè)中、經(jīng)營管理中及運(yùn)營維護(hù)中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時(shí)度假業(yè)在美國新創(chuàng)造出了35000個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。20世紀(jì)90年代末期，國內(nèi)酒店業(yè)對開展分時(shí)度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國際最大的分時(shí)度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。③分時(shí)度假銷售公司。自主開發(fā)具有中國特色分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動(dòng)中國分時(shí)度假發(fā)展的主力軍之一。分時(shí)度假交換公司在分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對于分時(shí)度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時(shí)度假鏈中必不可少的一個(gè)中間環(huán)境、一個(gè)交換平臺(tái)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。② 有限自用投資型酒店將每個(gè)單位產(chǎn)品分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營出租以獲取利潤回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。1992年我國批準(zhǔn)建立了12個(gè)國家級旅游度假區(qū)（三亞亞龍灣是其中之一），相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。l 由于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層，這個(gè)高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個(gè)群體代表主流社會(huì)，已完全具備購買分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場及會(huì)議中心組成，酒店設(shè)計(jì)具有地中海式建筑風(fēng)格，是擁有800米長天然專屬海灘及天然地下溫泉的五星級度假酒店，80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以Crown Plaza（皇冠級酒店）稱號(hào)。海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有26家。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)了一個(gè)能在全國范圍內(nèi)進(jìn)行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個(gè)規(guī)模龐大的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。同時(shí)利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)及硬件設(shè)施。另國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個(gè)7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。二是國內(nèi)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動(dòng)了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時(shí)尚朝流。一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。⑥相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。主要原因是因?yàn)榉謺r(shí)度假的國內(nèi)消費(fèi)市場尚未完全發(fā)育成熟，而國內(nèi)分時(shí)度假產(chǎn)品的推出正處于一個(gè)啟蒙時(shí)間。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時(shí)度假俱樂部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點(diǎn)數(shù)制、會(huì)員制、加入國際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂部是分時(shí)度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時(shí)度假產(chǎn)品，可以成為適合市場需求的個(gè)性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。我國分時(shí)度假業(yè)的現(xiàn)狀l 分時(shí)度假業(yè)處于概念宣傳啟動(dòng)階段，南北發(fā)展不均衡從國內(nèi)分時(shí)度假實(shí)際來看，目前已有了一批開展分時(shí)度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來看是很小的，嚴(yán)格說還不能稱之為“分時(shí)度假業(yè)”。表四全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）國 家1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量年均增長率（%）美 國14681608西班牙405445墨西哥273294意大利157172南 非136154l 亞洲分時(shí)度假市場情況按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亞洲共有分時(shí)度假地260處，擁有分時(shí)度假產(chǎn)品的國家有12個(gè)，潛在的分時(shí)度假住宿單元79萬個(gè)，占總量的67%，共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬人。1994年。1985年—1998年間，分時(shí)度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長速度最快領(lǐng)域之一。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。l 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展目前三亞市約有客房9756間。同時(shí)，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個(gè)城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個(gè)名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個(gè)熱帶海濱花園城市。③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：l 全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 ，%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長超10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過10%的增幅。全年共完成GDP ，按可比價(jià)格計(jì)算，%。三亞 （5）建安工程費(fèi)不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時(shí)考慮的價(jià)格為：A、 結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；B、 安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)；C、 裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2 （6）營銷費(fèi)用包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計(jì)算。（5） 酒店大堂酒店大堂單獨(dú)設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。會(huì)議中心在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會(huì)議、國際研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、大型宴會(huì)招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會(huì)、選美比賽場地等。此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國家廣泛接受，許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會(huì)以規(guī)范市場，約束市場參與者的行為。經(jīng)營范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。亞龍灣 在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒?，華宇集團(tuán)提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)獨(dú)有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項(xiàng)目的建議。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場定位于中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個(gè)人購買，其目的是保值和分紅，同時(shí)兼顧度假，采用的方式大多為銀行長期按揭；企業(yè)公司購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會(huì)及業(yè)務(wù)會(huì)議專用?？商峁?00套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會(huì)、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。項(xiàng)目投資測算結(jié)果 根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元 ()。（3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。其中：，%；，%。其中：，%；，%；，增長29%。C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。如中國海事博物館等。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。它具有如下法律特性：④ 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。截止1999年中期歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。l 分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是杭州夢湖度假村（3953號(hào)）和北京九華山莊（3954號(hào)）。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)