【正文】 廣總體策略項目宣傳推廣的總體策略是：第一步，建立物業(yè)形象和發(fā)展商品牌； 九里香堤—桂林市引領(lǐng)全新生活理念的國際化精品休閑別墅社區(qū)。12． 片區(qū)升值潛力桂林市市政中心西移，地處西城開發(fā)區(qū)的本項目升值潛力巨大。C、網(wǎng)絡廣告 網(wǎng)絡廣告可選擇“桂林搜房網(wǎng)”和“桂林信息網(wǎng)”同時發(fā)布，主要是把信息傳達給，從事新興行業(yè)的一部分人和在外地的潛在客戶；d、戶外廣告牌e、站牌廣告f、地盤包裝 彩旗、氣球、園林、會所、樣板房等包裝到位以配合廣告。d、戶外廣告牌e、站牌廣告（2）平面廣告訴求點到此階段，廣告訴求的內(nèi)容和重點應結(jié)合項目二期工程的情況確定。a、報紙廣告在香港《東方日報》、《蘋果日報》上有針對性地投放少量廣告；b、電視廣告促銷優(yōu)惠信息、促銷活動如買樓送電器、家私、豪華裝修等。市場熱銷期主要采用以下媒體組合：a、報紙廣告：在《桂林晚報》和《桂林日報》上以密集的廣告攻勢，引起市民對本樓盤的關(guān)注。10． 智能化設計，簡約生活新體驗（擬設）l 寬帶上網(wǎng)；l 小區(qū)獨立信息服務網(wǎng)絡，實現(xiàn)各種社區(qū)服務功能；l 物業(yè)信息管理功能：房屋管理、住戶管理、收費管理、報修系統(tǒng)、停車場自動化管理、背景音樂等。媒體組合：* 報紙：《桂林日報》、《桂林晚報》* 戶外廣告牌* 站牌廣告* 網(wǎng)絡* 電視 公開發(fā)售期所必備的條件： ** 完成售樓處包裝（包括內(nèi)外裝修、現(xiàn)場布置、辦公設施到位以及部分會所設施建設完成等）； ** 確定銷售資料設計并完成印刷（包括樓書、宣傳單張、價格表、認購書等）； ** 樣板房施工布置完成； ** 獲得預售許可證； ** 工地形象有很快的進展，地盤包裝已完善，現(xiàn)場氣氛良好； ** 宣傳廣告到位； ** 看樓專車準備到位。媒體組合：* 報紙：《桂林日報》、《桂林晚報》* 戶外廣告牌* 站牌廣告* 直郵* 網(wǎng)絡* 電視 內(nèi)部認購所必備的條件： ** 新基地和發(fā)展商組織銷售人員進行開盤前的系統(tǒng)培訓（培訓資料準備到位、地點時間安排、業(yè)務人員考察周邊樓盤以及熟悉項目周邊環(huán)境） ** 宣傳單張、平面圖制作完成； ** 展版制作完成； ** 模型制作完成； ** 價格表、付款方式確定； ** 按揭銀行確定； ** 相關(guān)費用確定； 銷售比例：一期總體銷售套數(shù)的30%。 媒體組合：* 報紙：《桂林日報》、《桂林晚報》、《南國早報》* 戶外廣告牌* 網(wǎng)絡* 站牌廣告接受咨詢和登記的必備條件：** 臨時接待地點確定；** 咨詢電話確定；** 戶外廣告牌已制作完成；** 現(xiàn)場圍墻已包裝完成；** 銷售人員確定 內(nèi)部認購期 內(nèi)部認購期是作為試探市場的行為，以便根據(jù)市場反饋信息及時調(diào)整銷售策略。在本報告中，新基地將針對本項目一期情況，提出銷售階段安排建議和策略。二、入市時機確定在影響項目銷售的各項因素中，市場時機是一個不可輕視的重要因素。桂林市之前推出的項目，只要規(guī)劃設計好，小區(qū)上規(guī)模，往往能受到市場的普遍關(guān)注和追捧，在本項目地塊區(qū)域，早先開發(fā)的麒麟灣一推出就成了市場的熱點，本項目在規(guī)劃設計和宣傳推廣上更具有優(yōu)勢，相信更能吸引市場關(guān)注。1. 面積適中、總價適中，銷售速度較慢；2. 界于“獨體”和“TOWNHOUSE”之間的產(chǎn)品需要兩者的帶動。 整體色彩感覺以柔和為基調(diào)，選擇帶現(xiàn)代的家私；178。 銷售現(xiàn)場臺面標牌以及現(xiàn)場工作人員服飾、工作牌建議結(jié)合本項目時定位和形象定位，對比桂林市現(xiàn)有樓盤的嚴肅、呆板營銷特點，新基地建議本項目在銷售現(xiàn)場應擯棄生硬死板的職業(yè)裝和嚴肅的標牌等，盡量提供輕松休閑的元素，比如輕松、活潑的休閑裝、優(yōu)雅、隨意的工作牌等。d、洽談區(qū)為銷售人員與客戶深入介紹及成交的區(qū)域，為避免客戶間相互影響，洽談區(qū)一般設在售樓處較為獨立的區(qū)域，且以小型洽談桌分隔各組客戶，本項目需10組以上洽談桌椅。c、會所功能齊全,通透,同時具有景觀優(yōu)勢(可以看泳池,工地環(huán)境等),有利于銷售人員與客戶之間的交流。b、現(xiàn)場廣告牌——建議在項目地塊朝麒麟灣立一塊大廣告牌，截流到麒麟灣看樓客戶；c、收費站廣告牌——在兩江機場收費站上立兩面廣告牌，把現(xiàn)場的氣氛引入收費站，一方面是消除收費站所處位置對項目的不利影響，另一方面收費站也是整個機場路的制高點，廣告效果最好的位置；d、市區(qū)廣告牌——在市區(qū)選二到三處人流來往多的繁華地段樹立項目形象廣告牌，其中至少要有一個點與項目在市區(qū)設立的長期展銷點相結(jié)合；e、導示牌——分別在機場路主要分岔路口設立導示牌,引導客戶順利到達項目售樓處,要求形象標志與項目CI設計相同 (由廣告公司統(tǒng)一設計)，具體而言，目前最為明顯的位置是機場路往臨桂縣城的岔路；f、會所頂部——建議在會所頂部適合位置樹立銷售中心標志牌,夜間加射燈光；g、路旗——為了指引客戶，希望能夠在機場路設置路燈旗，位置盡量比麒麟灣靠前，由于目前麒麟灣已占據(jù)基本所有路燈旗，所以需要咨詢管理部門，看能否將路旗懸掛于麒麟灣路燈旗上部。b、區(qū)名、路名、門牌名提示因項目最終方案沒有確定，在此不能對區(qū)名、路名等進行具體建議，主要是根據(jù)項目的市場定位和形象定位就區(qū)名、路名和門牌名形式進行提示性建議。項目標識在項目推廣過程中發(fā)揮著非常重要的作用，新基地認為項目標識在設計上需要注意以下幾點：a、來源于項目本身，與項目自身優(yōu)勢和特點緊密結(jié)合。另外，對制訂銷售策略及媒體策略、廣告策略等提供指導意義銷售策略、廣告策略、媒體策略等作為營銷總體策略的子策略，必須服務營銷總體策略。在整個報告的三個階段——市場調(diào)研報告、項目定位報告以及營銷推廣報告中，營銷推廣部分是直接面對市場的部分，它以調(diào)研為基礎，以定位為核心，并以市場所能接受的形式，對項目最終具體的推廣操作工作進行指導，再項目策劃的三個階段中，推廣報告是將項目的理論性研究和具體實際操作相結(jié)合的部分，是項目是否能操作成功的關(guān)鍵所在。報告的第三部分是項目的推廣媒體組合建議，本部分內(nèi)容是對第二部分營銷推廣的一個補充，包括宣傳推廣總體策略、宣傳賣點組合、各銷售階段廣告策略三部分。項目標識必須與市場上其他標識相區(qū)別；d、極強的延展性。道路名稱系統(tǒng)是區(qū)別與項目區(qū)域用名的另一個名稱系統(tǒng)，在用名上應該與區(qū)域用名相區(qū)分，一般采用