【正文】 梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)和代表市 勞動局進(jìn)行安全檢測電梯達(dá)到 800 臺，深圳市物業(yè)管理行 業(yè)具備這項資格和業(yè)務(wù) 能力的僅 CPM 公司一家。 附圖、表如下：梅林一村一期管理處人員配備圖。42 / 165圖 梅 林 一 村 二 期 管 理 處 人 員 配 備 圖 。2．新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%；3．管理人員持證上崗率 100%；4．特殊工種人員持證上崗率 100%；5．員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%。 4．理論研討或?qū)ｎ}討論。五天 CPM 公司管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新員工了解公司的組織，企業(yè)文化，政策及公司各部門職能和運作方式。7融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn) 二～三天 CPM 公司管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn) 崗位考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗。10 梅林一村治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天 CPM 公司 保安人員 CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 熟悉梅林一村治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)。3參加深圳市各類業(yè)余大專、中專班學(xué)習(xí) 三年各類業(yè)余大學(xué)管理處每年 10—20人業(yè)余學(xué)習(xí) 考試提高本專業(yè)的管理水平和知識水平。12 消防技能訓(xùn)練及演習(xí) 三天 市消防局管理處全體義務(wù)消防員CPM 公司內(nèi)部輪流培訓(xùn)結(jié)合119活動進(jìn)行掌握消防技能知識和實戰(zhàn)能力。10治安保衛(wèi)人員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓(xùn)每年確保十五天以上CPM 公司治安保衛(wèi)全體員工CPM 公司內(nèi)部輪流培訓(xùn)考核提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。47 / 16517業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項一天 CPM 公司管理處全體人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%48 / 165表 梅 林 一 村 正 常 管 理 期 員 工 培 訓(xùn) 計 劃序號 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)時間 授課方 參加人員 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo)1參加 MBA 研究生學(xué)習(xí)班 三年管理層每年二～三人 業(yè)余學(xué)習(xí) 考試歷；業(yè)有較深層次的研究；理需要。`8梅林一村公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天 CPM 公司管理、維修人員CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn)考核 明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)。五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工CPM 公司內(nèi)部培訓(xùn) 考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求。注：此表人員未包括專業(yè)分包項目人員數(shù)。 3．外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具 備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。 2．入 伙 裝 修 階 段 需 要 增 加 部 分 人 員 ，全 部 由 CPM 公 司 協(xié) 調(diào) 解 決 。（2）專業(yè)素質(zhì)要求： A．經(jīng)理、園藝師：大學(xué)園林 綠化?？莆幕潭龋?25－35 歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗，中級園藝師職稱，身體健康，品德優(yōu)良，有 較強(qiáng) 的組織協(xié)調(diào)能力。B．電梯 維修、安全 檢測年審技工：中專以上文化程度，30－40 歲，五年以上電梯維修、保養(yǎng)、大中修、安全檢測、年 審工作經(jīng)驗，享有深圳市勞動局頒發(fā)的《深圳市電梯安全檢測員》資格證書和《電梯維修操作證書》。 （第二期增加 84 名）（其中：部長兼消防主管 1 名，副部 長兼督察 2 名，三合一房定點值班 21 名，主要出入口定點值班 9 名，區(qū)內(nèi)巡 邏 18 名，機(jī) 動 3 名） 部長、副部長：大專以上文化程度，25－30 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，深圳常住戶口，轉(zhuǎn)業(yè)軍干，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，有汽車、摩托車駕駛證和相關(guān)專業(yè) 上崗證。37 / 165從 CPM 公司調(diào)配 1 人，從中航文化傳播公司調(diào)入 1 人，社會招聘 1 人。 （第二期增加 2 名）（其中：人事勞資主管、檔案資 料兼質(zhì)量監(jiān)管「內(nèi)部審核員」 、培 訓(xùn)主管兼對外聯(lián)絡(luò)、 倉管員各 1 名） 大學(xué)本科文化程度，中級職稱， （倉管員中專文化），25—35 歲，三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗，熟練掌握電腦管理程序，熟悉本專業(yè)工作的辦 事程序和有關(guān)法律法規(guī)，并有物業(yè)管理上崗證。1994 年 8 月調(diào)入深圳中航物業(yè)管理公司（CPM）工作。1978 年 7 月畢業(yè)后分配到原單位新工藝研究所任技術(shù)員、副科長。2．主 要 經(jīng) 歷 和 專 長 ：1985 年 7 月畢業(yè)分配在航空部成都發(fā)動機(jī)公司歷任車間主任、運輸處處長、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理， 長期主管房地產(chǎn)開發(fā)及管理的 組織、 領(lǐng)導(dǎo)工作。32 / 165（四）、物資裝備清單一、 辦公設(shè)備 四、 清潔、綠化裝備電腦 11 臺 萬 垃圾車 1 部 20 萬打印機(jī) 3 臺 萬 路面清掃車 1 部 37 萬復(fù)印機(jī) 1 臺 萬 手推小車 10 部 萬傳真機(jī) 1 臺 萬 電動草坪修剪機(jī) 2 臺 4 萬空調(diào)機(jī) 6 臺 萬 電動剪枝機(jī) 2 臺 2 萬保險柜 1 個 萬 其它工具 1 批 2 萬辦公桌椅 50 套 萬 小計 萬小計 萬五、 管理設(shè)備二、 通訊設(shè)備 摩托車 3 部 萬對講機(jī) 32 部 萬 自行車 20 部 萬外線電話 7 部 萬 應(yīng)急管理系統(tǒng) 1 套 15 萬對講機(jī)基站 1 座 2 萬 停車場管理系統(tǒng) 1 套 38 萬手提電話 3 部 萬 電腦管理網(wǎng)絡(luò) 1 套 25 萬傳呼機(jī) 10 臺 萬 維修工程車 2 臺 32 萬小總機(jī) 1 部 1 萬 小計 萬小計 萬六、 休閑娛樂設(shè)施三、 維修設(shè)備 兒童游樂設(shè)施 15 萬油壓鉆 2 臺 萬 圖書閱覽室文化用品 8 萬臺鉆 1 臺 萬 荔枝園休閑設(shè)施 5 萬手電鉆 2 臺 萬 小計 28 萬煤氣探測器 1 臺 萬切割機(jī) 1 臺 萬 七、 裝修、標(biāo)識、標(biāo)牌電焊機(jī) 2 臺 萬 營業(yè)廳、會議室裝修 35 萬管道疏通機(jī) 2 臺 萬 標(biāo)牌等 50 萬500V 搖表 2 塊 萬 小計 85 萬500 型萬用表 2 塊 萬電梯維修專用工具1 套 萬 八、 其它用品發(fā)電機(jī)維修專用工具1 套 萬 食堂設(shè)施 1 套 6 萬水管套絲機(jī) 1 臺 萬 員工宿舍用品 1 批 萬其它工具 1 批 2 萬 小計 萬小計 萬總計 萬◆33 / 165第 三 部 分 管 理 人 員 的 配 備 、 培 訓(xùn) 、 管 理提 要 ：? 體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵 。(4)、二期增加 104 人,其中 5 人已有住房，其余 99 人安排在綜合樓員工宿舍。CPM 公司 梅林一村管理處CPM 公司成 為梅林一村管理單位后，將及時組建梅林一村管理處，介入前期管理，制定《梅林一村物業(yè)管理方案 》，并根據(jù)工作 計劃及時 安排管理、服務(wù)人員聘用、培訓(xùn)、考核等項工作，保證 管理運作正常，定期與發(fā)展商、業(yè)主管理委員會溝通及檢討有關(guān)物業(yè)管理運作事務(wù)。（3）、ISO9002 質(zhì)量體系中《業(yè) 主、客戶意見調(diào)查》程序。（3）巡視檢查制：由管理處對各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。嚴(yán)格按 CPM 公司 ISO9002 質(zhì)量體系運作， 對每個項目的管理服 務(wù)過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部 質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運作。幾年來，廣大員工以昂揚的斗志和全情投入的精神，奪得一 塊又一塊全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈獎牌，CPM 公司管理的物業(yè)項目能取得可喜的成績，目標(biāo)激勵機(jī)制發(fā)揮了重要作用。技術(shù)部： 負(fù)責(zé)管理處 各項工程項目規(guī)劃、 設(shè)計、改造、維修的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)控。在管理處實施物業(yè)管理運作過程中，我 們將發(fā)揮 CPM 公司雙向共管方式、超前引導(dǎo)、超前管理、超前服 務(wù)的三超方式，以及軟、硬件結(jié)合方式等物業(yè)管理經(jīng)驗，使綜合一體化管理收到更好的效果。（五）企業(yè)文化沖擊波杰出而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場競爭的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和 發(fā)展追求。物業(yè)管理是一項十分繁 雜的工作， 應(yīng)該用系統(tǒng)觀 念、全面的觀念整體把握、科學(xué)分析、全面實施。在公司， 經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速 發(fā)展和市場競爭的日益加劇 ，現(xiàn)代管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論 主要集中在以人為本、系 統(tǒng)理 論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。15 軟、硬件同步推進(jìn) ，實施“關(guān)懷殘疾人工程”。8 與梅林一村中小學(xué)、幼兒園合作，重視對學(xué)生幼兒的綠化教育，可以收到事半功倍的效果。成立管理處為主、有業(yè)主代表參加的梅林一村環(huán)保委員會，著眼于梅林一村長遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持 續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和 實 施梅林一村環(huán)保工程。對垃圾分類處理，難點在人們 的意識和習(xí)慣培養(yǎng)上。2．建 立 “梅 林 植 物 園 ”梅林一村不僅在建筑風(fēng)格上具有超前性,而且在園區(qū)環(huán)境設(shè)計上具有特色。11 / 1654．結(jié)合梅林一村物業(yè)管理實踐，完成 CPM 公司 ISO14000 環(huán)境管理體系。我們應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)人們在消費上走向理性、務(wù)實 與自然本真，包括避免在裝修上偏向奢華。設(shè)置圖書閱覽室、網(wǎng)上購書、電話購書等方便條件。我們將在梅林一村借鑒這種富有實效的措施。2全面體現(xiàn)對殘疾人的關(guān)心我們將在每一棟樓設(shè)殘疾人專用車位，整個住宅區(qū)對殘疾人實行無障礙通行，公共衛(wèi)生間設(shè)殘疾人專用位，公共區(qū) 間設(shè) 有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識。CPM 公司還將通過在梅林一村開辦唐人食街、中航健身會、中航汽車美容、天虹商場分店等多種形式，滿足居民需求。如果在管理深度和廣度上全面依靠物業(yè)管理公司，效果只能是事倍功半。只有啟 發(fā)廣大業(yè)主共同參與物 業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使梅林一村物業(yè)管理真正得到升華，這是 發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要 經(jīng)驗。5 / 165（二）、保持梅林一村物業(yè)管理的發(fā)展后勁我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和 環(huán)境效益的 綜合統(tǒng)一，而同時也認(rèn)為，三個效益中，首先要確保經(jīng)濟(jì)效益，盈利畢竟是興辦物業(yè)管理企業(yè)的重要目標(biāo)。? 現(xiàn)代化的物業(yè)管理精良設(shè)備。CPM 公 司 的 綜 合 優(yōu) 勢 有 以 下 幾 點 ：（一 ）、強(qiáng) 有 力 的 企 業(yè) 文 化CPM 公司的企業(yè)精神是:敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新CPM 公司的 經(jīng)營管理理念:以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),為社會提供最佳的物業(yè)管理服務(wù).CPM 公司 發(fā)展戰(zhàn)略為：創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè) 。? 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是梅林一村物業(yè)管理工作的主導(dǎo)戰(zhàn)略。（六 ）、雄 厚 的 多 元 化 經(jīng) 營 實 力圍繞物業(yè)管理主行業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營是提高物業(yè)管理公司綜合實力的重要措,CPM 公司在物業(yè)租賃代理、物業(yè)保險代理、物業(yè)管理咨詢、機(jī)電設(shè)備安裝、電梯維修工程等方面形成了一定的 經(jīng)營規(guī)模，取得了良好的投資回報。這些基本措施在以下各章節(jié)將陸續(xù)描述。我們不贊成投標(biāo)單位不計成本地高額投入， 而本著適當(dāng)投入、 發(fā)揮每一元 錢的潛力、靠卓越的經(jīng)營管理取勝的原則，使梅林一村物 業(yè)管理留有充分的 發(fā)展后勁， 為我國大型住宅區(qū)物業(yè)管理探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。為了確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)，我 們在調(diào)動本公司人、 財、物力的基礎(chǔ)上，把發(fā)揮中航集團(tuán)的綜合優(yōu)勢作為一項重要措施。我們提出以下三項措施： 7 / 165（一）、在梅林一村商業(yè)區(qū)域建立完善的居民生活商業(yè)網(wǎng)點。8 / 165四、超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識（一）、超前性是梅林一村物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。通過區(qū)內(nèi)設(shè)置的“心理咨 詢” 、“健康服 務(wù)中心” 、“康復(fù)中心”、 “健身會” 以及良好的環(huán)境管理，使人們一走進(jìn)梅林一村，就感覺走進(jìn)了“生命保養(yǎng)中心”。比如：1實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營CPM 公司 創(chuàng)辦的“中航健身會”、 “唐人食街”、 “中航汽車美容” 等項目均是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益俱佳、深受百姓歡迎的好項目，并已經(jīng)受近三年的市場歷練。注重汽車對人們生活方式的影響。（三）、實施社區(qū)全方位服務(wù)1建立“全方位聯(lián)合”概念，滿 足住宅區(qū)多項服務(wù)的客觀要求。1．公 布 空 氣 質(zhì) 量 周 報空氣質(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。以花木名確定村內(nèi)主干道路名,使植物園氣息更加 濃厚。在小區(qū)內(nèi)的主干道交叉路口，我 們要 設(shè)置與市交通指揮中心聯(lián)網(wǎng)的交通紅綠燈裝置，規(guī)范區(qū)內(nèi)行 車。5 營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。梅林一村是深圳垃圾分類處理的示范區(qū)，要從嚴(yán)要求，邁好第一步。社區(qū)文化的總體目標(biāo)：使梅林一村成為中國住宅區(qū)文化的典范（二）中航物業(yè)管理公司（CPM）物業(yè)管理模式和運做方法CPM 公司在物業(yè)管理實踐中，總結(jié)、形成了豐富的企業(yè)文化和特有的物業(yè)管理模式以及運做方法。軟硬件結(jié)合：科技為先導(dǎo)，軟、硬件同步推進(jìn)。CPM 公司只有以客 戶需要為第一，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，才能開辟出我 們生存和不斷發(fā)展的空 間。企業(yè)管理通過動態(tài)調(diào)節(jié) ，就可以使各要素在各個 環(huán)節(jié) 上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地 發(fā)揮其功能作用。? 堅持以人為本的經(jīng)營管理理念，通 過目標(biāo)激勵、 崗位激勵，為實現(xiàn)員工自身價值提供舞臺。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理實踐證明，這 種專業(yè)分包方法是行業(yè)發(fā)展的必然 趨