揚州房地產(chǎn)市場投資報告(存儲版)
【正文】 系數(shù)偏高的主要是由于揚州餐飲文化非常發(fā)達，且當(dāng)?shù)厝说南M習(xí)慣比較傾向于“吃”。 我們在實際考察中也發(fā)現(xiàn)揚州市區(qū)目前已經(jīng)建成的多層小高層公寓社區(qū)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，但高端產(chǎn)品比較稀缺，住房條件質(zhì)的提高還需要時間。 附圖片 、 3）、城市交通規(guī)劃 ——公路近期規(guī)劃建設(shè)揚州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城，近一步改善城市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和沿江副中心的發(fā)展提供支持。 環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。 總投資9000萬美元的PTG項目、總投資15億元的精細化工及熱電項目等已進入揚州（儀征）化學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。 4）、城市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會 揚州近年城市化率以年均1%的速度增長，市區(qū)范圍不斷擴大。 揚州房價收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房價穩(wěn)中有升泡沫較??； ，在江蘇省處于中下游。 揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微縮狀態(tài)； 在這次的宏觀調(diào)控中揚州一手房市場受到的影響比較小，價格基本保持穩(wěn)定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復(fù)，我們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的影響較小。 ——揚州土地價格近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言價格不高。 3）、趨勢 從城市發(fā)展趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷，未來揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少，大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)，傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。 由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量，所以實際的商品房供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供應(yīng)量應(yīng)該比統(tǒng)計的略小一些。 通過對比我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價泡沫程度和蘇州相當(dāng)，遠遠低于杭州、南京等城市。 今年宏觀調(diào)控以來，二季度市場仍然比較繁榮。 ——另一個“金湖墅灣”一個季度成交21套，成交均價7017元/平方米，最高單價8500元/平方米。 揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化” 我們從各方面了解到的情況來看，揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩級分化： 圖： 楊潤公園總體規(guī)劃 渡口（至鎮(zhèn)江）楊潤大橋公園1期已建成開放 350畝別墅用地 由于私營企業(yè)數(shù)量較多，服務(wù)行業(yè)比較發(fā)達，存在很大一部分服務(wù)業(yè)的私營老板和高級管理人員等高收入階層，高端購買能力挖掘的潛力很大。 二、項目初步經(jīng)濟效益估算 項目占地350畝，地價約50萬/畝，將才用掛牌方式推出，樓面地價1874元/平方米； 揚州市各類規(guī)費合計170元/平方米（收費標(biāo)準(zhǔn)見文后附錄），綜合開發(fā)成本約2000元/M2左右（不含土地款），項目投資單位總成本估計約為3900元/M2； 根據(jù)目前揚州市各類別墅項目的銷售價格，我們經(jīng)初步分析認(rèn)為，銷售價格可定為：聯(lián)排別墅4500元/M2；獨立別墅55006000元/M2（參照的揚州典型的別墅樓盤作保守估算）。 ——需求產(chǎn)品多樣化的趨勢 高品質(zhì)別墅、排屋、混合型社區(qū)將越來越受歡迎； 旅游房產(chǎn)、度假型房產(chǎn)需求也將日益增大； 反映中國傳統(tǒng)文化（建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格）的產(chǎn)品將會成為亮點。 揚州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測 我們判斷揚州房地產(chǎn)市場在未來的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡，但不排除某些類型的產(chǎn)品市場出現(xiàn)短時間的供大于求。 從我們實地考察的情況來看，今年以來揚州出現(xiàn)了一兩個優(yōu)質(zhì)的獨立別墅項目。從我們了解的情況來看，三季度（特別是八月）是由于受到購房習(xí)慣影響導(dǎo)致成交量特別低。 2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫成分較小。%%%%房地產(chǎn)投資所占比例 %%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚州統(tǒng)計年鑒》 從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認(rèn)為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預(yù)計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。 2）、價 從價格上來說，目前揚州的地價水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。 ——揚州市政府近年來在土地供應(yīng)上采取了“總體趨緊，適度增長”的政策，土地供應(yīng)量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)。 居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 通過走訪相關(guān)部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。 4）、城市文化競爭力較弱 揚州作為一個歷史悠久的城市，市民生活舒適安逸，但競爭意識較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展。我們判斷隨著揚州經(jīng)濟的近一步發(fā)展，它的投資潛力將近一步顯現(xiàn)。 2）、生態(tài)環(huán)境布局 我們從揚州總體規(guī)劃圖、建設(shè)用地規(guī)劃圖、重點項目規(guī)劃圖中可以看到，沿江產(chǎn)業(yè)帶南側(cè)臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產(chǎn)品。 一橫：（鐵路客站）文昌西路——揚子江中路——江陽中路——江陽東路——江都路——文昌東路——江都市區(qū)：總長度約為24公里。 ——西進東拓 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。 揚州居民住房水平 表：居民住房水平統(tǒng)計 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 平均每人使用面積（平方米） 增幅 80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，％。 揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 1）、現(xiàn)狀 從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，揚州有別與江蘇其他城市。 我們判斷今后揚州的人口、外來人口將會繼續(xù)平穩(wěn)增長，但漲幅有限。 交通直達情況 按照目前的交通建設(shè)情況，從揚州到北京約花八個小時，從揚州到上海約花兩個小時，從揚州到南京約花費一個小時。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。 三、交通情況 公路交通 揚州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇率先實現(xiàn)縣縣通高速公路。 表1：揚州歷年人口變化情況 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 全市年末總?cè)丝冢ㄈf人） 市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人） 表2：江蘇各城市暫住人口情況對比 地區(qū) 揚州 南京
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