【正文】 更大的難度。因此，針對本項目西區(qū)周邊消費人群進行常住人口、外來流動人口分析。與之中高檔商業(yè)共同結合，以促進整個西區(qū)商業(yè)項目整體發(fā)展，達到合理經營與市場狀況相吻合。從市場的角度出發(fā)，本項目東區(qū)同樣擬定最大中心支撐點，與之西區(qū)商業(yè)物業(yè)相輔相成。根據市場調研表明，隨之石景山區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展，本項目所在區(qū)域之魯谷區(qū)域將根據總體規(guī)劃發(fā)展成為“魯谷科技園產業(yè)帶”。 區(qū)域周邊奧運會體育設施場所帶來的消費力較強的人群將成為本項目東區(qū)商業(yè)的有力支持。對于其自身之商業(yè)物業(yè)市場競爭力而言將得到較大的增強，以保證本項目東區(qū)之商鋪的順利招商及商業(yè)中心的成功經營，從而達到品牌物業(yè) 的效應。其憑借巨大的規(guī)模體量，在北京整個消費市場已經產生較為巨大的影響力，其輻射區(qū)域非常之廣泛。由于此項目明年即將上市，這將給本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)提供良好的調研機會，充分系統地分析研究其主力店和非主力店的經營特色及組合模式，揣摩其各個功能業(yè)態(tài)區(qū)間之間的相互連帶關系，并根據其各個商戶的經營狀況來挖掘潛在的商業(yè)價值，為本項目東區(qū)商業(yè)盡可能提取有效的商業(yè)契機且吸取其不利的物業(yè)經營之經驗，以確保本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展之穩(wěn)定性。而石景山的沃爾瑪山姆會員店盡管上市時間較短，但憑借其自身國際化水平的品牌物業(yè)，很快得到城西眾多消費人群的認可，使之其在石景山區(qū)域內迅速建立自身的物業(yè)形象，并且有效占據消費市場較大的份額。從而保證本項目東區(qū)商業(yè)中心達到較好的經營效果。本項目商業(yè)物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鰧⒁员旧倘澐譃榛A進行研究和論證。北京要努力建設現代化的國際大都市，不僅需要有繁榮繁華的市級、區(qū)級商業(yè)中心，還要有能夠為廣大居民日常生活提供高質量商品和高水平服務的社區(qū)級商業(yè)網點。 小結根據上述分析可以發(fā)現，利用商圈反推法及標準比例比較法推算之本項目社區(qū)商業(yè)物業(yè)面積基本吻合。在業(yè)態(tài)分布方面，“單一型”主題商業(yè)街以某種業(yè)態(tài)為重點發(fā)展方向，配以部分配套商業(yè)設施，形成相應業(yè)態(tài)之集中供應中心并依據規(guī)模形成特色。根據社區(qū)規(guī)模、位置、檔次、周邊商業(yè)環(huán)境、潛在消費支撐等因素綜合考慮，“綜合型”社區(qū)商業(yè)中心應分為兩種組合形式，其一為面對社區(qū)內部消費人群之“內部綜合型”社區(qū)商業(yè)服務中心；其二為以社區(qū)內部消費為基礎、逐漸發(fā)散面對社區(qū)周邊之“區(qū)域綜合型”社區(qū)商業(yè)中心。總體來講，“區(qū)域綜合型”社區(qū)商業(yè)中心將不僅僅只滿足于社區(qū)內部消費者之日常消費需求，其將同時兼顧區(qū)域周邊、甚至更廣大區(qū)域之商業(yè)消費需求，將逐漸成為其商業(yè)影響范圍內中等規(guī)模之商業(yè)中心。 本項目周邊交通狀況良好，將為本項目與外界之連通提供便利，符合區(qū)域商業(yè)集聚中心之條件；同時，區(qū)域周邊機關單位、企事業(yè)機構、醫(yī)院、學校、酒店等配套物業(yè)分布較多，此部分配套將為本項目提供具有一定消費能力之消費者 本項目業(yè)態(tài)分布比例分析根據我司針對本項目西區(qū)商業(yè)物業(yè)之深入分析與研究，業(yè)態(tài)分布比例如下圖表所示：圖表7：本項目業(yè)態(tài)分布比例圖 資料來源：中原商業(yè)策劃部 對比分析根據上述我司制定之業(yè)態(tài)分布，結合“區(qū)域綜合型”社區(qū)商業(yè)中心之業(yè)態(tài)分布比例進行比較分析，具體分析過程如下：圖表8：對比分析示意圖資料來源：中原商業(yè)策劃部 216。對于房地產物業(yè)而言，項目定位就是在針對項目區(qū)域市場環(huán)境調研和項目自身分析研究的基礎上，通過制定適合項目的發(fā)展方向及有效措施，使項目在市場競爭中充分發(fā)揮其自身特點，形成其它項目無法代替的優(yōu)勢競爭地位，從而最大限度提升物業(yè)之商業(yè)價值。綜上所述，我司將根據社區(qū)及周邊消費需求，業(yè)態(tài)組合將依據全面、豐富的原則進行相應規(guī)劃，通過總體齊全的業(yè)態(tài)形式提升商業(yè)物業(yè)及本項目住宅物業(yè)之價值。其中A區(qū)為一棟三層獨體商業(yè)樓，B區(qū)為地上兩層住宅底商。距西四環(huán)八寶山地鐵站僅500米，除一線地鐵外，周邊還分布著近17條公交線路，據本板塊東部1000米處還有公交車始發(fā)站。故該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)設置應豐富多樣且內容時尚新穎。因還建商業(yè)占據地上一二層的位置，為方便超市商品的采購運輸，超市設置在地下一層比較合理。 經營商品多為大件物品，且進出、搬運活動頻繁，入口處極易造成交通擁堵、混亂的狀況，影響物業(yè)形象，降低物業(yè)品質。據以上幾點原因，我司更傾向于方案二。上述店鋪分割方案基本符合經營業(yè)態(tài)需求、投資者投資需求等方面之要求，且樓層分布、進深、面寬等設計使本部分底商物業(yè)具備了較高品質，為后期商戶經營、投資者選擇商鋪奠定了較好的基礎。獨體商業(yè)配套樓所處板塊兩端，面積分別為233m2和2160m2。 定向消費人群本項目所在區(qū)域有常住人口28萬人。它指的是產品之所以存在的理由，加上產品所具有的基本功能，所服務的業(yè)態(tài)。便利店（小型超市） 在本案總體項目定位中共有兩個社區(qū)便店及一個大型超市，本案東西長600m南北長720m屬于大跨度社區(qū)，因此在社區(qū)主要便利服務中我司從住戶的角度來考慮，主要體現在距離的方便性上。 業(yè)態(tài)細化詮釋金融業(yè)（銀行、證券交易所） 由于本板塊所處地理位置及主題定位，因此我司考慮在此選擇以金融業(yè)為主體的社區(qū)配套服務，原因有三點：第一為本板塊主題需要，突出以金融為主；第二從本項目總體區(qū)域環(huán)境來考慮，周邊較為缺乏銀行與證券交易所，市場需求可提供有效支撐，尤其以證券交易所為例可帶動兩間銀行，其業(yè)態(tài)組合為互補關系。 板塊定位 定位主題結合我司對貴司前期提出的市場調研報告及本案自身環(huán)境條件，因此在對本板塊商業(yè)配套方面的市場定位，定位于“社區(qū)綜合商業(yè)服務街”。根據以上圖中所示，本板塊有多條公交線路可以到達，212路（夜班車前門玉泉路），308路（白云路魯谷衙門口），831路（辛莊魯谷東口張儀村），621路（玉泉路四海公園），354路（豐臺馬場魯谷石景山），373路（北京西客站玉泉路），338路（玉泉路豐臺路），389路（玉泉路八寶山八大處），728路（老古城玉泉路通州東關），817路（國防大學玉泉路），地鐵1號線（蘋果園八寶山玉泉路四惠東）。圖表18：項目現狀圖 性質根據項目介紹，本板塊其性質為住宅底商與獨體商業(yè)配套樓相結合，住宅底商面積為5762m2，獨體商業(yè)配套樓面積為2393m2。主題突出的商業(yè)更有利于提升項目整體物業(yè)形象，促進商鋪銷售。結合上述該區(qū)域特點可見，此處物業(yè)的功能應為以購物為主，滿足本社區(qū)居民的同時，輻射周邊消費者的綜合性商業(yè)物業(yè)。 該物業(yè)為電器專業(yè)店，經營種類針對性強且單一，居民綜合性購物的需求難以得到滿足；216。 A區(qū)業(yè)態(tài)定位A板塊位于魯谷路和魯谷西路交匯路口東南 圖表11：項目現狀圖角，物業(yè)由一棟獨體商業(yè)樓和兩側住宅底商組成，地上三層，地下兩層，共12400平米。同時，%，在未來幾年消費市場中，此年齡階段的人口也將具有較強的消費潛力。綜上可見，該板塊商業(yè)物業(yè)處于項目西北角，雙面臨街，展示效果優(yōu)越，住宅底商和獨體商業(yè)樓兩種不同形態(tài)的商業(yè)物業(yè)有機結合，使本區(qū)位商業(yè)物業(yè)價值得以最大化體現。 A、B區(qū)域業(yè)態(tài)分布建議 板塊現狀本板塊為遠洋山水西區(qū)北部自西北角向東近300米的臨街商業(yè)物業(yè)。 業(yè)態(tài)豐富、周全原則由于西區(qū)商業(yè)以內部消費為基礎、兼顧輻射周邊區(qū)域的總體指導思想，業(yè)態(tài)安排是否合理將決定本區(qū)域商業(yè)物業(yè)之功能定位狀況是否良好。 生活配套商業(yè)：可以看出，本項目社區(qū)商業(yè)配套與“區(qū)域綜合型”社區(qū)商業(yè)配套比例基本相同，根據本項目之實際狀況，將完全可以滿足社區(qū)居民之商業(yè)生活配套要求綜上所述，我司對本項目西區(qū)之業(yè)態(tài)比例進行了深入的分析與研究，并基本確定本項目西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)之比例關系。 本項目西區(qū)總建筑面積約110萬平方米，將為商業(yè)物業(yè)提供近2萬之社區(qū)消費者，良好的消費支撐將為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供保障216。同時，若項目周邊商業(yè)發(fā)展落后，商業(yè)市場存在較大空白，同樣將為此類型商業(yè)物業(yè)之發(fā)展提供可能。針對“綜合型”社區(qū)商業(yè)中心之經營業(yè)態(tài)比例將于以下章節(jié)作以詳細論述。我司將以北京市社區(qū)商業(yè)市場現狀為基礎、結合其未來發(fā)展趨勢對本項目之商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例進行針對性分析與研究。圖表2：樣本各區(qū)域社區(qū)商業(yè)規(guī)模根據上述分析可見，對于本項目西區(qū)而言，社區(qū)總建筑面積為110萬平米，按5%的社區(qū)商業(yè)開發(fā)比例。 標準比例比較法社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務類型之商業(yè)。因此，我司將運用“商圈反推法”根據本項目周邊成熟消費人群及消費特點進行研究，發(fā)掘本項目商業(yè)物業(yè)之消費力支撐，以此得出本項目商業(yè)物業(yè)合理發(fā)展規(guī)模。針對本項目地處區(qū)位，受到公主墳商圈與石景山沃爾瑪共同夾擊之形式，應將重點分析三者之間的線性商業(yè)格局，利用公主墳商圈與石景山沃爾瑪間隔距離較遠之特點，挖掘二者之間區(qū)域存在的潛在商業(yè)價值，結合區(qū)域內的分流之消費特征，力圖將二者間隔區(qū)域內的消費人群進行有效的截取人流，使之本項目東區(qū)商業(yè)中心聚集大量的消費人群并得到足夠的客源支持，以達到東區(qū)商業(yè)市場人氣之提升。公主墳商圈是北京城西較為有影響力的商業(yè)中心區(qū)，其各種功能業(yè)態(tài)較為齊全，而且形成通訊之特色專業(yè)市場。而對于消費人群的吸引力而言，本項目東區(qū)商業(yè)同樣受到較大的威脅，依靠其濃厚的商業(yè)市場氛圍及業(yè)態(tài)種類的多樣化特點，城西區(qū)域之消費人群極有可能將被大量分流到世紀城之購物中心，使其搶占市場份額，從而具備占領城西消費市場之優(yōu)勢，這將給本項目東區(qū)商業(yè)中心成功地吸引聚集有效消費人流帶來較為嚴重的不利因素，在一定程度上，對于本項目東區(qū)商業(yè)成功塑造良好的商業(yè)氛圍起到了制約的作用。因此，我司將針對世紀城之ShoppingMall,結合區(qū)域商業(yè)市場分布現狀具體分析其對本項目東區(qū)商業(yè)之影響，并提出合理應對措施。本項目東區(qū)較為優(yōu)越的地理位置將成為一塊良好的投資熱鋪，未來各界商家對于東區(qū)商鋪之較高的認可度與信任度使之本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)具有的商業(yè)投資價值及發(fā)展?jié)摿Φ靡陨A。在一定程度上，為關注本項目東區(qū)的眾多商家在其商業(yè)物業(yè)中投資提供之較大的信心支持作用，以使本項目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之后期招商得到順利地展開。因此，針對本項目西區(qū)之商業(yè)物業(yè)存在市場的機會點加以進一步深化的分析。這將成為本項目東、西區(qū)未來總體發(fā)展最大的困難之一。應對措施：由于本項目西區(qū)商業(yè)物業(yè)檔次與周邊的消費人群的消費能力存在差異，因此，在業(yè)態(tài)組合及分割方面應加大力度，仔細分析周邊消費人群的消費能力及需求狀況。為本項目西區(qū)之商業(yè)氛圍的營造提供有利的發(fā)展條件，同時也為本項目東區(qū)之商業(yè)物業(yè)的總體形象作了一個良好的鋪墊。對本項目商業(yè)形象的樹立造成較大的困難，從本項目后期招商的角度上看，將會存在較大的阻力。應對措施：目前本項目西區(qū)商業(yè)物業(yè)之建筑結構已確定，因此我司就此基礎上，針對各個商業(yè)物業(yè)不同的位置特點切合實際的與周邊可利用資源相互結合，將商業(yè)物業(yè)進行細致、合理的功能分區(qū)，依據功能區(qū)的主軸思想對底商及獨體商業(yè)樓的格局劃分和業(yè)態(tài)組合、分布。 本項目劣勢分析（0pportunity）對于項目劣勢而言，或多或少都會存在劣勢因素，能否準確合理的分析項目劣勢并加以實施一定的有效措施，是項目在競爭市場中避免或減少排斥點的關鍵之所在。 便利的交通將促進西區(qū)商業(yè)部分的發(fā)展。未來本項目的落成同樣是區(qū)域內消費人群大幅度增加，將使得本項目所在區(qū)域的潛在消費系數接連上升。 主力社區(qū)配套區(qū)位于本項目的東側中部，緊鄰項目東入口及東側道路。因此，本項目之商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大將成為增強其市場競爭力的重要因素之一，為其商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到較為積極的作用。1． 世紀城68萬平方米的大型Shopping Mall對本項目東區(qū)商業(yè)之影響。3． 本項目自身及周邊大量的消費人群將會給西區(qū)商業(yè)部分提供足夠的支持4． 便利的交通將促進西區(qū)商業(yè)部分的發(fā)展。但是，本項目物業(yè)總體規(guī)劃在每一位置階段均安排了一定比例之商業(yè)獨體樓，此種物業(yè)分布為后期業(yè)態(tài)設置提供了較大的活動空間和靈活變動的余地，從而帶活了社區(qū)整體物業(yè)規(guī)劃方案，此種物業(yè)性質組合雖較為勉強，但現階段此種規(guī)劃將完全可以設置出較為合理之業(yè)態(tài)分布方案。通過制定適合于本項目之定位，使本項目在市場競爭中發(fā)揮自身特點及抗風險能力，形成區(qū)域市場完全壟斷之地位，從而最大限度提升本物業(yè)之商業(yè)價值為我司工作之重點，同樣為貴司發(fā)展之核心。最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉化、消除項目的現存劣勢，規(guī)避項目的客觀威脅，從整體上提高本案的市場競爭力，并為發(fā)展商及設計公司優(yōu)化項目綜合質素提供參考。精妙的定位，能夠達到四兩撥千斤的效果，不但可以發(fā)現空白，盡可能規(guī)避風險，而且能夠通過獨特的構思與精心的策劃，充分體現本項目的獨特魅力，展現項目的風采，為項目的成功奠定堅實的基礎。 A區(qū)22000平方米，地處地塊西北方向共三層，緊臨魯谷路與魯谷西路交匯處，雙面臨街；物業(yè)性質為住宅底商與獨體配套樓216。 位置：本項目區(qū)域分割充分的考慮到在人流、車流之有效性與引導性，A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)全部臨近交通要道，且B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)另外緊靠本項目兩個社區(qū)主入口；同時A區(qū)、C區(qū)雙面臨街且都為交通主干道，這完全體現了人流、車流之有效性與引導性原則，充分肯定了區(qū)域位置劃分的合理性，從而決定了本項目商業(yè)物業(yè)價值基數相對較高，此種布局分布將為本項目物業(yè)發(fā)展、物業(yè)價值最大化提供可能。進行項目優(yōu)勢、機會分析（Strength and opportunity），目的在于策劃前期充分認識到項目的優(yōu)勢并且有效的利用，是項目獨一無二的優(yōu)勢的以最大限度的體現，并把優(yōu)勢產插到項目整體策劃和營銷中。2. 區(qū)域周邊奧運會體育設施場所帶來的消費力較強的人群將成為本項目東區(qū)商業(yè)的有力支持。，規(guī)模效應顯著，容易形成較好的商業(yè)氛圍 隨著北京市商業(yè)物業(yè)近年的發(fā)展成熟，商業(yè)市場逐步呈現出規(guī)?；⒋蟊P化商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢。其中：216。 輔助社區(qū)配套區(qū)位于本項目的西南側，由于項目自身體量較大，西南部居住人群消費相對乏力，加之緊鄰學校存在大量的學生消費力，其配套主要服務于此部分消費人群的生活需求。西區(qū)周邊現有眾多的住宅小區(qū)（永樂小區(qū)、魯谷小區(qū)、魯谷新居等），