【正文】 老城區(qū)改造的困難，目前南昌縣已全部北移，小區(qū)地塊將成為南昌未來的樞紐地帶，前景光明。雖然公司李潤初先生曾成功開發(fā)過恒茂城市花園及其他樓盤，但組合的鑫源地產(chǎn)畢竟首次進入地產(chǎn)界，在行業(yè)的品牌影響力方面略有欠缺；市場風(fēng)險：明年南昌大盤層出不窮，市場供應(yīng)量將大幅提升，消費市場將成供大于求的形勢，市場競爭將更加激烈。四、項目機會點隨著澄碧湖治理工程的開展，澄碧湖片區(qū)的生活素質(zhì)將得到進一步提升，這有利于緩解項目周邊配套不齊、片區(qū)生活檔次不高的劣勢；澄碧湖兩大廣場一大主公園建成后，夢里水鄉(xiāng)的生態(tài)環(huán)境愈加美麗，這有利于提高項目的吸引力和附加值；按照南昌縣新城市規(guī)劃，澄碧湖片區(qū)將是主要的高尚居住區(qū)；根據(jù)南昌城市規(guī)劃，澄碧湖將成為南昌幾大湖泊之外又一距離市中心最近的湖泊，而毗鄰澄碧湖的夢里水鄉(xiāng)也將成為湖景樓盤中最接近市中心的樓盤之一，擁有巨大的升值空間；澄碧湖片區(qū)是未來南昌市民主要的生活區(qū)，其優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境決定了該片區(qū)必然走高檔物業(yè)道路。四、檔次定位江西首個“高品質(zhì)”、“低價格”的南昌市首個高尚生態(tài)、文化、健康家園。闡釋：夢里水鄉(xiāng)所處優(yōu)越的地理位置，決定了它是目前南昌唯一一個以江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為題的大型生態(tài)住宅小區(qū)。我司現(xiàn)將商業(yè)街主定位分別從不同角度提出2個方案，以供貴司參考：方案一：將商業(yè)街建成南昌市住宅小區(qū)中最具檔次和特色的步行一條街。二、關(guān)于商業(yè)街VIP卡的建議充分利用商業(yè)街的影響力，引入廣義商業(yè)功能，與省內(nèi)著名酒店、超市、航空公司、著名旅游景點、電信、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等強強聯(lián)合，達(dá)成協(xié)議，實現(xiàn)三贏。四、文化、健康管家的設(shè)想本項目全新倡導(dǎo)“生態(tài)、文化、健康”住宅概念，倡導(dǎo)一種不僅僅是生理，而且還是心理的健康新生活。我司建議在小區(qū)與澄湖西路架一座輕巧古樸的人行橋跨越澄湖西路與休閑廣場連接，把優(yōu)美秀麗的澄碧湖風(fēng)景直接導(dǎo)入夢里水鄉(xiāng)。但作為地產(chǎn)新貴，夢里水鄉(xiāng)完全可以創(chuàng)造出一種全新的，有別于綠地及其他樓盤的生活概念。根據(jù)夢里水鄉(xiāng)的特色，有效地突出本項目的唯一性，排他性（江南園林），權(quán)威性（江西首個民族文化社區(qū)）優(yōu)勢：即江南水鄉(xiāng)的影響力。人家和豫章文化完美交融這一形象塑造主線。因此在正式發(fā)售前完成如下形象包裝。夢里水鄉(xiāng)配套先行：（65）南昌人首次提出配套先行 夢里水鄉(xiāng)的道路與生活配套； 國內(nèi)配套先行的例子； （66） 夢里水鄉(xiāng)演繹本地住宅開發(fā)新觀念，南昌房地產(chǎn)開發(fā)的里程碑。A、 造勢配合事件營銷，發(fā)布系列1/2版平面廣告。創(chuàng)意：在信息爆炸的今天，廣告要沖出眾多資訊的包圍，就應(yīng)該在畫面上吸引人，在內(nèi)容上打動人。（三）、電臺江西人民廣播電臺《坐看樓起》欄目自2000年開通以來，影響日益擴大，價格非常實惠，本項目作為一個高檔大盤，通過這個欄目與聽眾互動交流，能很好地擴大本項目的知名度和美譽度。D、模型巡展將“夢里水鄉(xiāng)”的環(huán)境模型進行巡展，地點在南昌市三個人流較多的地方，由銷售人員作講解，并派發(fā)宣傳資料（單頁），告知參觀者“夢里水鄉(xiāng)”的開盤時間。位置：澄湖中路與蓮西路交叉口目的：該地方是南昌縣區(qū)分隔線，交通發(fā)達(dá)、人流量大； 內(nèi)文：項目效果圖；隨文：售樓電話、主打廣告語、地址；形式：噴繪；規(guī)格：100m2；價格：10萬元。廣告看板目的：利用本項目前方寬大的空地資源優(yōu)勢，用地制宜制作現(xiàn)場看板，廣告看板這一特色媒體凸現(xiàn)本項目不入俗流的高尚品位，同時在上面宣傳本項目的強勢賣點；位置：圍墻前的空地；數(shù)量：兩塊；規(guī)格：8m20m=160m2；估價：22400元。東南角原先兩小間作為高級洽談簽約區(qū)，東邊則為展示區(qū)，展區(qū)靠里又劃同一小間作智能化展示區(qū)，另外則做常規(guī)展示區(qū)。（三）售樓處專車 型號：江鈴全順17座中頂； 車體：噴漆；估價：19萬。 項目成功與否與前期效果密切相關(guān)，因此，營銷總體費用為前期多，后期小的遞減方式。 各單項費用均因制作標(biāo)準(zhǔn)不同而成本不同，本項目應(yīng)是做成精品，體現(xiàn)項目本質(zhì)。展示區(qū)1）智能化展示區(qū)位置：南區(qū)里區(qū)；形式：靠南墻設(shè)置智能操作，西墻放智能化樣品展示，東墻貼有智能化使用及廠家說明。四、售樓處包裝方案●選址：小區(qū)商業(yè)街●看樓流程圖（見設(shè)計稿）。圍墻A（臨澄湖北路）目的：通過簡潔的LOGD造型及鮮艷明朗的色調(diào)揭示本項目綠色、榮耀、個性生態(tài)的社區(qū)形象；內(nèi)容：夢里水鄉(xiāng)主打廣告語；色調(diào)：翠綠與暖色調(diào)；規(guī)格：48m=120m2；工藝：搭制角鐵架、鐵皮面、彩漆繪制；時間：2002年12月——2003年12月；估價：8400元。一、包裝總體架構(gòu)如下：風(fēng)格 現(xiàn)代江南園林風(fēng)格銷售點包裝項目整體形象包裝外立面包裝規(guī)劃包裝環(huán)境 綠色生態(tài)、文化、健康家園 配套 “標(biāo)準(zhǔn)”享受 色彩 裝飾（導(dǎo)入VI標(biāo)識）設(shè)計包裝名稱社區(qū)CI包裝 標(biāo)志 中心休閑娛樂廣場及小區(qū)商業(yè)街 整體模型 “南昌第一社區(qū)”形象包 裝地盤包裝 圍墻、導(dǎo)示牌售樓處 示范單位 展牌 售樓專車發(fā)展商形象包裝鑫源公司名稱徽標(biāo)服裝、導(dǎo)示牌、名片、員工卡、企業(yè)簡介等信紙、信封、包裝袋、茶杯等其它二、區(qū)域包裝方案原則：在南昌市、縣人流量最大且素質(zhì)普遍較高的場所及交通要道設(shè)立廣告位，盡可能的網(wǎng)羅目標(biāo)客戶，從而達(dá)到提升項目形象，積累客戶的目的。C、夢回故鄉(xiāng)（夢里水鄉(xiāng)書法繪畫大賽）聯(lián)系江西省書畫院，利用元旦新年之際舉辦“迎新年、賀新春、看新房、住新家”大型書畫會展。C、 報紙平面廣告發(fā)布計劃 內(nèi) 容進 度時間媒體表現(xiàn)立體規(guī)格顏色前期推廣期內(nèi)部認(rèn)購期公開發(fā)售期（二）、電視視覺沖擊力強、覆蓋面廣，但如若不夠新穎獨特的話，容易淹沒于廣告海洋之中，且時間短、費用高，對于商業(yè)物業(yè)的宣傳無法詳情敘述，故建議輔助渠道（方案由專業(yè)公司提供）。每個獲獎人員均可享受2000元的購房優(yōu)惠。營銷策劃巨大突破：（76）鑫源地產(chǎn)營銷策劃巨大突破概念突破；行為突破；水鄉(xiāng)的突破實踐；營銷機制和管理的突破；住宅郊區(qū)化的突破；（77）住宅郊區(qū)化；（78）開放式環(huán)境的突破；（79）調(diào)研和策劃的突破；（80）以4C理念取代4P理念；——追求客戶滿意度。炒作主題： （9）夢里水鄉(xiāng)爭創(chuàng)南昌首家“生態(tài)、文化、健康住宅”試點單位。因此，在前期推廣上側(cè)重于“充分挖掘樓盤自身優(yōu)勢”，把項目重點作“集束炸彈”式宣傳，以戶型、景觀、配套環(huán)境為核心突破口，對夢里水鄉(xiāng)的獨有賣點進行集中宣傳，在環(huán)境區(qū)域宣傳上，采取“擁抱對手，借力打力”的策略，借助陽光麗景前期市場的鋪墊來確立樓盤的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)勢，以達(dá)到“四兩搏千”的效果。從花的癡情、草的綠意，橋的新意、水的風(fēng)情，人的靈氣，形成了小橋各大開發(fā)商憋足了勁要在南昌開展一次創(chuàng)世紀(jì)的“水”戰(zhàn)爭。高層次的樓市競爭需要賦予夢里水鄉(xiāng)深邃而獨特的文化氣質(zhì)。引入泛會所概念，進一步完善其休閑功能，使之成為一集觀景（澄碧湖景區(qū)）晨練、休閑的綜合型平臺。商業(yè)街部分位置。為彌補這種先天不足，充分挖掘商業(yè)街的服務(wù)功能，將業(yè)主急需的生活配套而周邊又缺乏的配套，用商業(yè)街經(jīng)營來補齊，以打消目標(biāo)客戶群的購房顧慮，促進成交。八、價格定位根據(jù)我司對市場的了解，建議住宅多層均價暫定1350元/M2左右，附物業(yè)的分析比較：區(qū) 域 因 素比 較 項 目比較樣的物比較物名稱夢里水鄉(xiāng)陽光麗景星港灣錦銹江南上海綠地交通便利共達(dá)度10010210110399繁 華 度10010210210499基礎(chǔ)設(shè)施狀況100102103105100環(huán) 境100103103102102離 市 中 心10010199102103合 計100110108110103個 別 因 素比 較比較標(biāo)的物比 較 物 名 稱項 目夢里水鄉(xiāng)陽光麗景星港灣錦繡江南上海綠地朝 向100100100100100得 房 率10099100100100房型情況100101100100102景 觀1001009999104臨街狀況10010298102100目前規(guī)劃限制10010299103103合 計100104104110各 因 素 修 正比較物名稱樓層均價交易時點修正交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正修正價格陽光麗景1380元/M2100/99100/100100/110100/1041218元/M2星港灣1070元/M2100/99100/100100/108100/1014元/M2錦繡江南1008元/M2100/99100/100100/110100/104890元/M2上海綠地2600元/M2100/99100/100100/103100/1102317元/M2比較標(biāo)的物評估價格為：1359元/M2第三章 素質(zhì)營造建議一、關(guān)于商業(yè)街功能定位的建議由于本項目所處地理位置為新城開發(fā)區(qū)，周邊生活配套及商業(yè)配套欠佳，難以為小區(qū)業(yè)主提供良好的生活便利，在一定程度上將削減目標(biāo)客戶群的購買欲望。闡釋：夢里水鄉(xiāng)通過招標(biāo)，聘請優(yōu)良的建筑公司進行施工建設(shè)，選用了大量的新型建筑材料，樓盤品質(zhì)得以保證。三、特征