【正文】 貸款 武漢市信測(cè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2000年8月對(duì)武漢市市民住房消費(fèi)調(diào)查： 一、市民住房性質(zhì)為： （1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。 九、可接受房型（多選）： （1）322：％；（2）221：％；（3）422：％；（4）311：％；（5）％；（6）111：％。天津新世紀(jì)新人的住房狀況有什么新特點(diǎn)？對(duì)天津百對(duì)參加世紀(jì)婚禮的新人做了住房狀況調(diào)查，并與1996年及1998年前兩屆的百對(duì)新人相關(guān)調(diào)查做了對(duì)比，揭示出新世紀(jì)新人住房夢(mèng)的內(nèi)涵。其中偏單新房與以前的統(tǒng)計(jì)相比首次超過了獨(dú)單新房的數(shù)量，與前兩屆統(tǒng)計(jì)結(jié)果比較見下表。％的新人認(rèn)為將來的收入會(huì)穩(wěn)步增加。％的新人認(rèn)為是其他因素影響了購買住房，并補(bǔ)充解釋是由于個(gè)人資金不足等原因。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等等。它是指對(duì)整個(gè)大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜?xiàng)設(shè)施的全面配置。對(duì)開發(fā)商來說，因?yàn)槠涫钱a(chǎn)品策略方面種類最多，可塑性最強(qiáng)，最易于調(diào)整，是在促銷中最容易表現(xiàn)的因素。 什么樣的客源對(duì)應(yīng)著什么樣的產(chǎn)品，否則的話，市場(chǎng)不認(rèn)可，產(chǎn)品無法變?yōu)樯唐?，再好的房屋也不得不面臨空置的尷尬處境。同樣，為了要使自己的產(chǎn)品從眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的。這樣，才便于突現(xiàn)自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，而不是簡(jiǎn)單的跟隨模仿，導(dǎo)致最終為成本所累。由于城市環(huán)境中視覺事物和事件的多樣性特點(diǎn)，決定了城市景觀具有構(gòu)成上的復(fù)雜性、內(nèi)涵上的多義性、界域上的連續(xù)性、空間上的流動(dòng)性和時(shí)間上的變化性等特點(diǎn)。城市景觀設(shè)計(jì)注重以上諸種形態(tài)在城市景觀進(jìn)化過程中呈現(xiàn)的無窮組合。 在城市中，每個(gè)事件都有四維特性，并在一個(gè)四維的空間－時(shí)間連續(xù)體中占有其位置。 3 大樹率房產(chǎn)市場(chǎng)新一輪角逐的焦點(diǎn) 成熟的購房者已開始直奔主題：交房時(shí)，小區(qū)的大樹覆蓋率有多少？如果說2000年是上海房產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境設(shè)計(jì)年的話，那今年就是房產(chǎn)商的大樹年。濃蔭蔽日的一期環(huán)境直接促進(jìn)了二期的銷售，在開盤后短短的4個(gè)月內(nèi)，銷售已過80％。 環(huán)境主題，集合了來自江南水鄉(xiāng)的一百多棵大型香樟樹和其他50多種香芬植物，營(yíng)造了一個(gè)植物博物館，各成主題的8大園景，變化著四季不同的風(fēng)景，讓一年四季永遠(yuǎn)綠意青蔥、色彩斑斕。在其開發(fā)的小區(qū)內(nèi)多有移栽，并以此期望在新的一輪以大樹為主題的市場(chǎng)角逐中搶占先機(jī)。 　　中國(guó)有許多優(yōu)秀樓盤，但許多社區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，存在不少問題，諸如： 　　環(huán)境景觀與建筑單體缺乏共同語言 環(huán)境景觀雷同化、西洋化 環(huán)境景觀過于藝術(shù)園林化 　　環(huán)境景觀缺乏VI識(shí)別系統(tǒng)及母題性標(biāo)志 　　景觀設(shè)計(jì)公司對(duì)環(huán)境景觀缺乏深度的文化認(rèn)識(shí) 忽略對(duì)公共藝術(shù)的設(shè)計(jì) 　　偏重景觀的平面設(shè)計(jì)，忽略景觀的立體設(shè)計(jì) 當(dāng)然，原因是多方面的。其實(shí)，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)無法做好統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)了建筑吹簫，景觀打鑼，充其量叫做有設(shè)計(jì)的綠化而已。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的，我們的環(huán)境景觀是營(yíng)造給現(xiàn)代人享用的。5 房地產(chǎn)賣點(diǎn)園林設(shè)計(jì) 　　 開發(fā)商對(duì)環(huán)境越來越重視，綠化已不是多種幾棵樹、幾棵草的事了，環(huán)境設(shè)計(jì)出現(xiàn)了新趨勢(shì)眼下北京人買房與去年不同了，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的園林設(shè)計(jì)是否到位。超過了集中綠地。 　　目前，許多開發(fā)商把綠化做到了小區(qū)樓體建設(shè)的前期，使客戶沒有看見樓，先看到環(huán)境，這也是小區(qū)綠化趨勢(shì)之一，人們居住的綠化空間越變?cè)胶昧恕? 降溫：夏季可以降低空氣溫度，例如草地上溫度比瀝青路上空氣溫度要低2～3℃。目前，我國(guó)主要用5個(gè)指標(biāo)來衡量舒適度：①居住密度；②綠地面積；③室外活動(dòng)場(chǎng)所與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；④室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)；⑤日照?！? 房?jī)r(jià)三套車軌道交通、綠地、水景 購房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預(yù)售合同軌道交通、綠地、水景，在本次房交會(huì)上成為三大賣點(diǎn)。延伸段沿線首個(gè)建設(shè)的大型住宅小區(qū)共和新路廣中路口32萬平方米新梅共和城已經(jīng)啟動(dòng)，據(jù)開發(fā)商透露，打算沖一沖每平方米5000元房?jī)r(jià)。香港一位房產(chǎn)專家感嘆說。8 選房關(guān)注園林、會(huì)所 畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式，這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)業(yè)主們都希望項(xiàng)目?jī)?nèi)家園內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境，這是千真。鴿子籠39。宜山路站的物業(yè)均價(jià)5890元／平方米，石龍路站也達(dá)到4500元／平方米，曹楊路站4400元／平方米，虹口足球場(chǎng)站均價(jià)5158元／平方米。如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動(dòng)，它的尺度應(yīng)與人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng)，從材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性以及使用的耐久性。 日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧靜，沒有噪聲； ③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂設(shè)施。 防風(fēng)：迎著冬季的主導(dǎo)風(fēng)向，種植密集的喬木和灌木林，能夠防止寒風(fēng)侵襲?，F(xiàn)在，一些小區(qū)又對(duì)小區(qū)綠地的潛能進(jìn)行了挖掘，使綠化的功能多元化了。根據(jù)國(guó)際上對(duì)綠地功能的研究，集中綠地突出了公共觀賞價(jià)值，但拉大了與大多數(shù)住戶之間的距離，缺乏舒適感和安全感，也不利于住戶之間的溝通，而面積適中、均衡分布在各種建筑之間的組團(tuán)綠地不僅可以使更多的窗戶看得到風(fēng)景，也增加了居民就近休閑散步的便利；在一定程度上有利于住戶之間的溝通，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力。 　　理解了景觀的設(shè)計(jì)背景，再去掌握景觀設(shè)計(jì)的主要原則，即： 　　景觀設(shè)計(jì)的地域性原則 　　景觀設(shè)計(jì)的使用為本原則 　　景觀設(shè)計(jì)的物美價(jià)廉原則 　　最后，去理清環(huán)境景觀的幾個(gè)功能層次： 　　使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人） 　　審美功能層次（主要針對(duì)中年人） 生態(tài)功能層次（對(duì)環(huán)境景觀整體把握，對(duì)可持續(xù)性發(fā)展的把握，對(duì)低耗、節(jié)能、高效的把握，對(duì)環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)健康與舒適性的把握。于是，只好蒼白地吆喝：這里的綠化率高達(dá)50％，給你一個(gè)綠化大的公園，或給你一個(gè)綠化生態(tài)空間，再順口一點(diǎn)：美然香榭里，再版法蘭西。近兩年，極少數(shù)學(xué)校嘗試開設(shè)景觀設(shè)計(jì)這門課，但又很少涉及住宅的景觀設(shè)計(jì)。沒有最好的景觀設(shè)計(jì)，只有最貼切的景觀設(shè)計(jì)。 由于遍植大樹與鋪設(shè)草坪的投資不可同日而語，因此相對(duì)于含糊其辭的綠化率，追求小區(qū)的大樹率更是對(duì)發(fā)展商的實(shí)力和持續(xù)發(fā)展能力的考驗(yàn)。維也納森林的大樹成了整個(gè)華爾茲花園的中心賣點(diǎn)，其所帶來的增值意義無法估量。地處西南的櫻園聯(lián)體別墅一期在交付前，發(fā)展商從浙江、江蘇等地引種了幾百株樹齡在1050年的大型喬木，許多樹的胸徑都在30厘米以上，足見工程之巨。它反映景觀的表面屬性；在意象層面上，景觀設(shè)計(jì)通過對(duì)空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)組織、符號(hào)化處理，使景觀表現(xiàn)出相應(yīng)的內(nèi)涵，如環(huán)境性質(zhì)、場(chǎng)所特性、可識(shí)別性等環(huán)境的文脈意義，要把與文化、歷史、生活等相關(guān)的象征性因素融匯到景觀形象之中，從而賦予景觀以深層的文化含義。城市景觀設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的時(shí)－空過程，是一個(gè)進(jìn)化或發(fā)展的過程。以上要素相互作用、組合使城市景觀呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形態(tài)，這包括物理形態(tài)、生物形態(tài)和文化形態(tài)。和其他營(yíng)銷組合不一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略在產(chǎn)品規(guī)劃方面的投入往往是巨大的，很難修正的，只有迎合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品規(guī)劃才能最終取得豐厚的效益。 產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置也不盡是多多益善，具體規(guī)劃時(shí)應(yīng)該考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況。 其次，產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚。另一方面，產(chǎn)品策略也不單純的是費(fèi)用增加、功能提升，它更是順應(yīng)市場(chǎng)的一種營(yíng)銷行為。體39。 第二方面構(gòu)成，簡(jiǎn)稱39。 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成 房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個(gè)方面來理解： 第一方面，簡(jiǎn)稱39。在該問題與收入相關(guān)性調(diào)查中，雙方月平均收入在3000元以下的新人的答案都以此排序。欠人情找借款了。 單獨(dú)偏單逾八成 擁有愛巢的新世紀(jì)新人們不再蝸居于一隅，因?yàn)榻^大多數(shù)新人的結(jié)婚住房是獨(dú)單和偏單。 十五、需要配套設(shè)施（多選）： （1）幼兒園、％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）郵政、％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）供暖、％。 七、需求面積： （1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。 由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設(shè)施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會(huì)有相當(dāng)多的人愿意去這樣的地方買房。幾個(gè)大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。 首期付款比例在3－4成者為最多 在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總?cè)藬?shù)的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。 房?jī)r(jià)在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎 在1000戶中，房?jī)r(jià)5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總?cè)藬?shù)的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)?人口的2‰。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個(gè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。 缺點(diǎn)：工作量大，投入人員多。 4 市調(diào)的方式 調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果 直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請(qǐng)教。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。無論由誰去做這項(xiàng)工作，都要求深入細(xì)致，堅(jiān)持不懈。 對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解。 對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場(chǎng)調(diào)查作出不準(zhǔn)確的決策。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在30－35平方；廚房面積8－9平方。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴(yán)重，肯定景觀朝向。 面積140000平方米，作為住宅小區(qū)的用途很明確。 比如對(duì)閔行富麗公寓的調(diào)研。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營(yíng)銷包括市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境（市場(chǎng)分析）、營(yíng)銷組合。萬寶路香港推出初期銷售并不理想，市場(chǎng)調(diào)研后重新制訂廣告策略，一改其名稱、包裝的女性氣息，定位于是男子漢就該抽這煙，銷量大增。我們作了市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)福州的房產(chǎn)均是商（商場(chǎng)）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。 另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。換言之，市場(chǎng)調(diào)研對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有三個(gè)方面的作用。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。去年來，房地產(chǎn)業(yè)開始重視房地產(chǎn)營(yíng)銷，但如何做營(yíng)銷？這正是從業(yè)人員關(guān)注的話題。挖一個(gè)人走就能做好一個(gè)項(xiàng)目嗎？答案顯然是否定的，挖走了一個(gè)人，你帶不走他的數(shù)據(jù)庫、他的品牌優(yōu)勢(shì)等等，到最后還必須得有一個(gè)團(tuán)隊(duì)。 團(tuán)隊(duì)與發(fā)展密切相關(guān)社會(huì)分工越來越細(xì)，就越不依靠點(diǎn)子公司、個(gè)人的力量，這是服務(wù)行業(yè)的一個(gè)共性。網(wǎng)絡(luò)威力的巨大，各個(gè)服務(wù)行業(yè)都要一個(gè)清醒的、前瞻性的認(rèn)識(shí)。我的觀點(diǎn)恰恰相反，這個(gè)行業(yè)要取得真正發(fā)展，不是靠一個(gè)人或幾個(gè)人的能力就能做到的，至少需要三個(gè)方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團(tuán)隊(duì)。以前是市場(chǎng)并不成熟，室內(nèi)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等還沒有涉足其中，整個(gè)細(xì)分體系也未能很好地建立。作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同的主體，我們的作用就是盡可能把我們這個(gè)部分做到最好，最完美。1995年他們?cè)晒Φ亟M織了上海房地產(chǎn)項(xiàng)目分別參加新加坡、印尼的展覽會(huì)，又成功地組織了新加坡、馬來西亞房產(chǎn)買方旅游考察團(tuán)到上海。 第二部分 解讀房地產(chǎn)代理——上 第一章 房地產(chǎn)代理 1 中介代理市場(chǎng)的活躍力量 目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，并以提高員工素質(zhì)、企業(yè)服務(wù)水平、售樓信息網(wǎng)絡(luò)和品牌形象來充實(shí)自己，抓住契機(jī)和以更大規(guī)模立足市場(chǎng)繁榮房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，開發(fā)商可借重中介代理公司的力量共同培育建設(shè)代理機(jī)制。 錦和不僅是依托海內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，進(jìn)行有效的房地產(chǎn)中介代理，而更著意通過有影響力的活動(dòng)，樹立形象。那么未來的房地產(chǎn)代理業(yè)究竟是怎樣的前景？ 行業(yè)縱深發(fā)展需細(xì)化 社會(huì)分工細(xì)化是非常明顯的趨勢(shì)。但是，現(xiàn)在隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的提高，每一方面的精細(xì)程度都要求達(dá)到非常強(qiáng)的地步，很有可能我們?cè)谀承┓矫孀龅迷俸?，也沒有專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計(jì)師、環(huán)境設(shè)計(jì)師、專業(yè)負(fù)責(zé)做公關(guān)活動(dòng)、客戶推廣的公司做得好。 行業(yè)發(fā)展依靠什么 有一種說法，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不需要代理了，如果要做好一個(gè)項(xiàng)目，就把偉業(yè)的林潔給找來，或從偉業(yè)挖一些人過來，這樣就可以了，就能成功了。半和倍的效果，而是十幾倍、上百倍的關(guān)系。 網(wǎng)絡(luò)的存在已經(jīng)不僅是一個(gè)工具，不僅起到快速推廣概念、學(xué)習(xí)整合的作用，它已經(jīng)是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)理論。 點(diǎn)子時(shí)代早已經(jīng)成為過去，今后的市場(chǎng)需要的是成熟的業(yè)務(wù)模式，僅靠個(gè)人是做不好事情的。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和營(yíng)銷的信息分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場(chǎng)定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤(rùn)1994年下半年至1995年，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入盤整消化期，然而有一些產(chǎn)品 卻依然銷勢(shì)良好，究其原因，不外是產(chǎn)品前期市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。趨勢(shì)是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。 這些問題如何獲得答案，最佳的辦法