【正文】 開(kāi)發(fā)主題，以“主題公園式休閑購(gòu)物中心為設(shè)計(jì)概念。麗江古城研究 麗江是中國(guó)云南的滇藏公路上的一顆燦爛明珠。麗江歷史上曾是漢族、納西族、藏文化的交匯之所，是古代的茶馬互市的重要的集散地，因此，麗江文化旅游將茶馬古道作為文化品牌正大力開(kāi)發(fā)。綜合方案綜述 本方案是通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)將賓館、餐飲、景點(diǎn)和商場(chǎng)、商鋪的功能融為一體，形成一個(gè)多功能的旅游服務(wù)、休閑、游覽、購(gòu)物中心。投資型物業(yè) 主要是指可供投資的商用物業(yè)，包括商鋪、出租房以及產(chǎn)權(quán)式賓館。價(jià)格估算及投資評(píng)價(jià)（略）綜合方案的操作要點(diǎn)1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)街的進(jìn)深沿江的一面最好達(dá)到810M，以增大營(yíng)業(yè)面積，可以用于餐飲和手工作坊經(jīng)營(yíng)。賓館服務(wù)區(qū)要考慮設(shè)置三星級(jí)賓館所需的硬件設(shè)備，包括會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施?！八罨馃帷比蚧枷氩少?gòu)的緣起在以上旅游地產(chǎn)的策劃實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)不斷進(jìn)行的思想采購(gòu)，使我們真正弄懂了旅游街區(qū)的建設(shè)的奧秘，這是我們的策劃被發(fā)展商立即接受的關(guān)鍵。這使我們轉(zhuǎn)向全球化時(shí)代策劃理論的研究。歐洲與中國(guó)相距萬(wàn)里，但是漫游的手機(jī)讓我們猶如在自己的城市生活一樣里。今天的中國(guó)企業(yè)，在全球化的浪潮中，已經(jīng)逐漸熟悉了同世界打交道的規(guī)則。這種全球化的物質(zhì)采購(gòu)，是由市場(chǎng)全球化不斷融合以及網(wǎng)絡(luò)，尤其是電子商務(wù)發(fā)展帶來(lái)的?？偨Y(jié)沃爾瑪成功的經(jīng)驗(yàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都盡量降低成本。思想和方法，是真正影響我們大腦中如何去決策的重要因素。當(dāng)東方文化和西方文化進(jìn)行激烈沖的時(shí)候，人們采取了一種更加兼容并蓄的態(tài)度。思想采購(gòu)的作用主要是擴(kuò)展我們的視野范圍。這種思維方法在現(xiàn)代信息大爆炸的時(shí)代具有特別重要的意義。31 / 31。一個(gè)事物之所以區(qū)別于另一個(gè)事物，常常是由于它的結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不同的特質(zhì)和形態(tài)，這是最深層次的標(biāo)注事物的因素。也就是說(shuō)，當(dāng)我們的勞動(dòng)成果能夠擁有市場(chǎng)價(jià)值的時(shí)候，在某種意義上，它本來(lái)就是合理的。我在研究澳門城市發(fā)展歷史中，就發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，大三巴的建筑就是一種綜合東西方文化的結(jié)果。走向全球化思想采購(gòu)研究日本企業(yè)的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)，日本在上個(gè)世紀(jì)九十年代以前，實(shí)際上僅用了40多年的時(shí)間，模仿和學(xué)習(xí)美國(guó)的發(fā)展之路，從而導(dǎo)致日本的經(jīng)濟(jì)奇跡般地崛起。尤其那些高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展，更是不斷在同國(guó)際上流行的全球化采購(gòu)靠攏。全球化的思想采購(gòu)讓我們把思想作為資本的問(wèn)題，提到了重要的議事日程，從而使我們把思想的豐富性和采掘，作為一種重要的競(jìng)爭(zhēng)手段提出來(lái)了。因此，研究即時(shí)的企業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和策劃思想更加有重要的現(xiàn)實(shí)意義。2002年春天，我受著名策劃家王志綱先生的邀請(qǐng)，去對(duì)歐洲的城市與房地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)行全方位的考察。其實(shí)我們對(duì)待市場(chǎng)的手法還很原始，我們的確還有很多東西要向別人學(xué)習(xí)。本項(xiàng)目提出的“綜合方案”，無(wú)論是從市場(chǎng)需求、投資回收和政策要求來(lái)看，都是完全可行的；從通過(guò)初步核算的結(jié)果來(lái)看，可以滿足發(fā)展商的策劃要求。艾黎（Rewi Alley）的推介和宣揚(yáng)，使他成為鳳凰國(guó)際化傳播的“形象大使”和“代言人”，可以立一個(gè)雕像，向人們介紹他的生平，推介他的作品，擴(kuò)大鳳凰對(duì)內(nèi)和對(duì)外的影響。區(qū)域控制區(qū)的別墅式賓館基本上以3層為主。這一方法一般用在商鋪銷售，但產(chǎn)權(quán)式賓館也完全可以適用，而且商鋪應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)式酒店配合使用才更有效。苗家文化中的八人秋千、鼓舞、上刀梯、篝火等是非常具有地方特色的東西，可以大力挖掘。假想方案評(píng)述（略）各種假想方案都有一定的優(yōu)缺點(diǎn)和可借鑒之處，但都不能同時(shí)滿足發(fā)展商的要求，卻為我們找出解決辦法和適當(dāng)方案提供了許多參考依據(jù)。麗江古城的旅游依托于古城獨(dú)特的建筑文化和美麗的景觀，以及東巴文化和納西族的風(fēng)俗，形成了中國(guó)旅游業(yè)中一張極有號(hào)召力的品牌。一天之中，可以有寒、溫、熱三種立體氣候。我們發(fā)現(xiàn)，該地塊開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵是水上表演舞臺(tái)，它是聚集人氣，融入周莊整體旅游環(huán)境的重要考慮。臺(tái)灣作家三毛鐘情周莊，旅美華人畫家陳逸飛的油畫《雙橋》馳名世界，著名畫家吳冠中撰文說(shuō)“黃山集中國(guó)山川之美、周莊集中國(guó)水鄉(xiāng)之美”，海外報(bào)刊則稱“周莊為中國(guó)第一水鄉(xiāng)”。要上檔次、出品牌。海外游客 現(xiàn)在每年海外游客包括港、澳、臺(tái)才3000多人，外國(guó)人只有900人，這與鳳凰的名氣和知名度是不對(duì)稱的。目前商業(yè)物業(yè)的所有者基本上都是當(dāng)?shù)鼐用?，他們普遍看好鳳凰旅游發(fā)展的前景，一方面大興土木，改建和建造可以出租和經(jīng)營(yíng)的商鋪和客棧，勢(shì)不可擋；另一方面這些商用物業(yè)又大都是只租不賣，盡管租金水平目前并不很高，但商業(yè)物業(yè)升值的潛力的空間都是相當(dāng)可觀的。當(dāng)?shù)卣畬?duì)興建星級(jí)賓館和改善旅游接待服務(wù)設(shè)施的態(tài)度十分殷切和積極，提出“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾參與”的模式，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)三星級(jí)以上賓館投資建設(shè)零的突破。但由于周一至周四受客流減少的影響以及地段因素的影響，只有虹橋、東關(guān)門一帶生意好。未來(lái)五年旅游發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)2003年4月發(fā)布的政府工作報(bào)告，2003年旅游方面要求爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)旅游人數(shù)達(dá)到150萬(wàn)人次，這一目標(biāo)目前看來(lái)由于受非典的影響，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。⑷交通消費(fèi)主要是散客，團(tuán)體客一般不在當(dāng)?shù)刈廛?，最多坐一下游艇；的士收費(fèi)過(guò)低，起步只有2元，加上摩的和電瓶車，使這一消費(fèi)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。消費(fèi)習(xí)慣 通過(guò)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前來(lái)鳳凰的團(tuán)體游客大多數(shù)是過(guò)路客，住在吉首或張家界，而不在鳳凰當(dāng)?shù)剡^(guò)夜，即使在當(dāng)?shù)囟毫簦话阋仓蛔∫煌??？驮唇M成 調(diào)查顯示，鳳凰客源70%是湖南省內(nèi)的，30%是外地的。鳳凰縣的旅游業(yè)在20世紀(jì)80年代之前，一直處于自然、自發(fā)形態(tài)，基本上沒(méi)有形成行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的概念及結(jié)構(gòu)?？h城距州府吉首市52公里，北距風(fēng)景明珠張家界200公里，南距交通樞紐懷化市90公里，東距枝柳鐵路新鳳凰站14公里，西距貴州銅仁市58公里，離大興機(jī)場(chǎng)27公里，209國(guó)首，1867省道穿境而過(guò)，經(jīng)濟(jì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，交通便利，為湘黔渝邊區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的交匯點(diǎn)。3．思想采購(gòu) 也叫做“全球化思想采購(gòu)”。一 策劃思路及方法市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查分“文獻(xiàn)研究”和“市情調(diào)查”兩大部分：文獻(xiàn)研究 包括當(dāng)?shù)氐母鞣N文獻(xiàn)如政府工作報(bào)告，城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃、商旅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)的文件、書籍和文獻(xiàn)等資料，找出與項(xiàng)目相關(guān)的要素進(jìn)行深度分析和研究。臨河段紅線范圍內(nèi)應(yīng)收放有致，以退、高度應(yīng)有空間變化。在本策劃案中，我們發(fā)現(xiàn)苗家民間的“八人大秋千”是新一代互動(dòng)旅游開(kāi)發(fā)中的一個(gè)亮點(diǎn)，是概念地產(chǎn)運(yùn)作的突破口。顯然，在這種意義上進(jìn)行的思想采購(gòu)并不是一種拙劣的模仿與七拼八湊。我把房地產(chǎn)策劃中的概念整理稱為地塊在文化和思想上的“三通一平”，土地和概念上的重整兩者缺一不可，這是地塊可開(kāi)發(fā)的前提。這種操盤成功的例子并不少見(jiàn)，一些頂尖的房地產(chǎn)公司已深知全球化思想采購(gòu)的威力。土地開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)策劃的真正內(nèi)涵就是賦予土地以特別的意義。二． 要盡可能擴(kuò)大思想采購(gòu)的范圍，要學(xué)會(huì)突破個(gè)人基本價(jià)值觀的束縛。意思是說(shuō)，一個(gè)完整的策劃應(yīng)該由理論研究、思想采購(gòu)、市場(chǎng)調(diào)查三個(gè)部分組成。策劃新思維――以概念地產(chǎn)策劃實(shí)踐為例 1807年，當(dāng)英國(guó)著名的傳教士馬禮遜假道美洲前來(lái)中國(guó)傳教時(shí)，他的海上航程共用了222天；而現(xiàn)在，如果我們從香港起飛，去倫敦的航行時(shí)間卻只有十個(gè)小時(shí)左右，我們同歐洲的距離在過(guò)去的一百多年里，已經(jīng)大大縮短了。一個(gè)策劃思維的新模式我常常提到，一個(gè)好漢三個(gè)幫，一個(gè)策劃“三個(gè)樁”。企業(yè)的自訴往往是表明問(wèn)題，在治療前要致力于診斷。即我們稱之為概念地產(chǎn)的操作方式。無(wú)論是馬志民策劃錦繡中華時(shí)，對(duì)馬德羅丹小人國(guó)的思想采購(gòu)，還是郭梓文對(duì)奧林匹克運(yùn)動(dòng)概念的借鑒；無(wú)論是蔣曉松的博鰲論壇，還是大連、青島的城市運(yùn)營(yíng)，說(shuō)到底，房地產(chǎn)和土地運(yùn)作項(xiàng)目的成功，都是思想、概念和視野的競(jìng)爭(zhēng)與較量的結(jié)果。我覺(jué)得，房地產(chǎn)策劃像前幾年那樣僅僅炒作概念是不行的，但是設(shè)想一下，地產(chǎn)運(yùn)作如果沒(méi)有概念，我認(rèn)為卻是萬(wàn)萬(wàn)不行的。一如日本戰(zhàn)后對(duì)美國(guó)先進(jìn)的科技和思想觀念的學(xué)習(xí)過(guò)程。最后我們確定了這個(gè)以秋千廣場(chǎng)街區(qū)建設(shè)為核心的思路，旨在表現(xiàn)鳳凰苗族等多民族的文化特點(diǎn)，志在以旅游景點(diǎn)的建設(shè)吸引人氣，使該地塊成為未來(lái)鳳凰旅游的心臟地段，帶旺整個(gè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)。建筑形式：全部采用小青瓦坡屋面，體量宜小，不宜大，建筑色彩以黑、灰色調(diào)為主。為此發(fā)展商要求策劃公