【正文】 計在進(jìn)行時遇到了許多的困難，涉及的方面非常廣泛，但是老師始終對我抱以了完全的信任態(tài)度。如一份有人為作假，則本人的全部問卷作廢，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。邁克丹尼爾等著,范秀成等譯. —機(jī)械工業(yè)出版社,7. 《市場調(diào)查與分析》/柯惠新等編. —中國統(tǒng)計出版社,8. 《市場分析》/郭昀著. —經(jīng)濟(jì)日報出版社,9. 《現(xiàn)場實施操作手冊》/王文利等編著. —中國國際廣播出版社,2000年10.《市場調(diào)查指南》/[中國香港]黃偉強(qiáng)編著. —萬里書店出版社,11.《營銷管理》/[美]菲利浦市場研究技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)策劃中起著舉足輕重的作用，有房產(chǎn)開發(fā)商計算過，在做一項優(yōu)質(zhì)的專項研究費用，如果分?jǐn)傇谝粋€優(yōu)質(zhì)的小區(qū)建設(shè)中，相當(dāng)于每平方米只增加幾角錢，但是一個優(yōu)質(zhì)的專項研究能給房產(chǎn)開發(fā)商帶來的利潤是在沒平方米幾百元錢，所以何樂而不為呢？總之，市場調(diào)查技術(shù)與統(tǒng)計分析方法的運(yùn)用始終貫穿于房地產(chǎn)項目的整個過程中，運(yùn)用好市場調(diào)查技術(shù)，掌握好統(tǒng)計分析方法對于房產(chǎn)開發(fā)意義重大。其他房型的需求量比較小，也不宜將房型做的過于復(fù)雜，所以建議不開發(fā)。%的潛在消費者文化水平在大學(xué)本科以上。 （二）年齡 實足年齡FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent24歲以下52530歲713135歲703640歲544145歲194555歲5756歲以上12Total288 寶山地區(qū)存在的大量的購房潛力，尤其2535歲的年輕/青群體和4555歲的中年群體是購房的潛在主力軍。在寶山地區(qū)，至于像什么業(yè)主懇談會、業(yè)主聯(lián)誼會等這些看似關(guān)心業(yè)主的活動，實際上并不是很多居民的興趣，大家似乎并不關(guān)心。那么，在現(xiàn)實生活中究竟多少人會選擇西式園林，多少人會選擇中式園林風(fēng)格呢，誰更勝一愁呢？現(xiàn)在讓我們來看看上海寶山地區(qū)的消費者是如何做出選擇的，見下表：環(huán)境風(fēng)格FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent中式園林風(fēng)格195西式園林風(fēng)格93Total288 僅從寶山地區(qū)來看，在寶山地區(qū)更適宜建造的園林風(fēng)格是中式園林風(fēng)格，從288個有效被訪中得知，195人相對于西式園林風(fēng)格來說，比較喜愛中式園林風(fēng)格的小區(qū)環(huán)境。 287 valid cases關(guān)于社區(qū)外部配套，關(guān)系到居民生活方便的農(nóng)貿(mào)市場、集中的公交車站、銀行儲蓄所這三項是房產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)該首先考慮的問題，因為這與小區(qū)居民的生活息息相關(guān)，同時也是影響小區(qū)居民對小區(qū)或是房產(chǎn)開發(fā)商滿意程度的一項非常重要和關(guān)鍵的指標(biāo)。所以對消費者吸引點不在整體建筑風(fēng)格上。 住宅類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)在房型、面積都已確定好的情況下，住宅的整體設(shè)計，即住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)也是影響消費者購房的因素之一?，F(xiàn)在來看看消費者對房型的需求是怎么樣，見下表：房 型FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid21169 22137 22231 31147 32122 32277 425 Total288 消費者對于房型的要求最多的是3室2廳2衛(wèi)，達(dá)到77人次；然后依次是2室1廳1衛(wèi)，69人次；3室1廳1衛(wèi)，達(dá)到47人次；2室2廳1衛(wèi)，37人；2室2廳2衛(wèi)31人，3室2廳1衛(wèi)，22人；最少的是4室2廳，只有5人。但是如果單價高于4000元以上的話，接受的消費者數(shù)量就會明顯下降。只要是能有便利的小區(qū)生活配套 生活配套是一個大范圍的概念，可以將交通、地段等因素也考慮進(jìn)去，好的地段和交通，人們的生活配套自然也會跟上，便利程度自然不在話下。根據(jù)因子（成分）矩陣可以寫出每個原始變量的因子表達(dá)式： 地段≈+交房時間≈++質(zhì)量≈++…… ……建筑外觀≈ 可以說,提取了ff2 和f3三個對原始變量均有影響的潛在因子。從下表我們可以看出，這些因素對于消費者來說都是比較重要的因素，在這些關(guān)鍵因素中，房產(chǎn)質(zhì)量是個首要問題，10分重要程度分，其次是交通問題，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、房價、地段戶型等也是比較重要的因素，像比如建筑外觀、升值潛力等因素相對來說還不是很重要。（二）近12年內(nèi)有對新建商品房的需求購買新建商品住宅的時間打算：FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid寶剛1156 1年內(nèi)67 2年內(nèi)42 3年內(nèi)17 4年及以上6 Total288 注：寶剛1指的是將在1內(nèi)購買寶剛房產(chǎn)的人群從左表可以看出，目前, 在近1至2年內(nèi)消費者對寶山地區(qū)新建商品房會有較大需求。4. 無效問卷的處理對于無效問卷，首先了解無效原因之所在，是訪問員作弊、被訪人員為省麻煩報出錯誤聯(lián)系方式還是問卷中有漏答題或是錯答題等。（二）訪問形式為保證問卷質(zhì)量，訪問采取入戶與街頭攔截相結(jié)合的方法。 （2）近年內(nèi)有買房的打算的消費者，因為只有對有需求的消費者進(jìn)行調(diào)查，才更能體現(xiàn)樣本的有效性，分析結(jié)果的符合實際性。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 　6．對未來競爭情況的分析與估計等。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。(四) 房地產(chǎn)價格調(diào)查　　，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。(一) 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 　　1. 政治法律環(huán)境調(diào)查　　?。?）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。s subdivided, consumer contrasts against house property concrete planning and matching somebody with somebody at the house property demand tendency calculation. For instance, The consumption colony demand is that guards in houses 2 2 halls 1, 2 Guards in house 2 halls 2 is still that guards in houses 3 2 halls 2 or others。但是，也存在著大量房地產(chǎn)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓，更嚴(yán)重的是產(chǎn)生了許多的“爛尾樓”,給許多的房產(chǎn)開發(fā)商造成極大損失。房產(chǎn)定位主要包括：房產(chǎn)價格彈性區(qū)間、房產(chǎn)要素分析、價格彈性，反映不同消費群體對房產(chǎn)價格的期望與價格承受能力的范圍值，確定價格彈性區(qū)間，幫助開發(fā)商在定價時掌握銷售進(jìn)度，以便于獲得最大收益。s description statistics Market researching Quota sampling Factor analysis 目 錄第一章 緒 論………………………………………………………….……..1 市場調(diào)查運(yùn)用于房地產(chǎn)的意義………………………………………….………1 市場調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)研究中的運(yùn)用…….……………………………………1第二章 市場調(diào)查與寶山房產(chǎn)研究……………………………………………5 房產(chǎn)研究的內(nèi)容……………………………………………………………..…..5 問卷設(shè)計及問卷……………………………………………………………..…..5 問卷質(zhì)量控制………………………………………………..…………………..7第三章 SPSS數(shù)據(jù)的分析………………………………………………….….8第一節(jié) 潛在消費者分析……………………………………………………….………8 潛在購房群體人口特征分析………………………………………...………..8 消費者購房因素分析……………………………………………………..…..10第二節(jié) 房產(chǎn)要素分析…………………………………………………………………13 價格…………………………………………………………………………..13 房型面積……………………………………………………….…………….15 室內(nèi)必備空間與其他需求…………………………….…………………….16 住宅類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………….……….17 建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境………………………….…….………………………18 小區(qū)物業(yè)設(shè)施與管理………………………………………………………..19第三節(jié) 目標(biāo)消費者定位……………………………………………………….………24 目標(biāo)消費者細(xì)分…………………………………………………….……….24 房產(chǎn)具體規(guī)劃和配比………………………………………………………..26致 謝…………………………………………………………………………28參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………29附 錄…………………………………………………………………………301． 消費者研究問卷…………………………………..………………………..…302． 房型與空間配比需求...……………………………………………………….37第一章 緒 論 市場調(diào)查運(yùn)用于房地產(chǎn)的意義 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機(jī)的因素，消費者購買動機(jī)的類型等；購買行為調(diào)查，如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。 5． 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。(八) 房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查1．競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 第二章 市場調(diào)查與寶山房產(chǎn)研究上海隨著外資的加大投入，申博成功等因素為上海提供經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動力。 房產(chǎn)研究的內(nèi)容 此次研究屬于狹義的市場研究，僅以在近12年內(nèi)打算在寶山地區(qū)購買新建商品住宅的消費者為研究對象，不考慮在其他比如營銷領(lǐng)域的研究。（二） 問卷正文主要從以下11個方向進(jìn)行研究： 、面積分配、開間寬 、必備/其他空間 （打分） （三） 背景資料 背景資料主要詢問被訪者工作地區(qū)、職業(yè)類型、家庭月總收入 家庭月總收入，指的是包括工資、獎金、津貼在內(nèi)的一切收入。為什么入戶相對要多些呢？因為入戶相對于攔截來說，質(zhì)量要高許多，同時也可以保證訪問的對象是居住在寶山地區(qū)的居民，減少抽樣誤差。其中入戶156戶，攔截132人，將從以下三方面進(jìn)行分析。（三）近50%的居民愿意買寶山老城區(qū)的住房，對楊行鎮(zhèn)的看法不太樂觀（1）購買區(qū)域購買哪一區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent寶山老城區(qū)140寶山區(qū)內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi)92寶山西區(qū)楊行鎮(zhèn)20月浦地區(qū)15蘊(yùn)川路以西12大場鎮(zhèn)大華新村9Total288 從表中我們可以看出，仍有近50%的居民選擇的是寶山老城區(qū)購買住房，其次就是在寶山區(qū)內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi)購買商品住宅，究其原因，主要是交通等公共設(shè)施的問題。（二）因子分析運(yùn)用高級統(tǒng)計的因子（因素）分析方法，對資料進(jìn)行處理，得到如下的結(jié)果： 因子矩陣 公因子方差表 Component Matrix(a) Communalities Component 123地段.491.290交房時間.433.435.357質(zhì)量.116.657.304戶型.527.540周邊生活配套.725.000物業(yè)管理.614房價.559.231.141小區(qū)環(huán)境.674.113交通