【正文】 易。無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。2在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3什么情況下，需繳納土地使用費？ 答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。4如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：土地權屬變更的， 新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。4什么情況下不予核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》？ 答： 根據(jù)《鄭州市市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；(二)設計單位資質(zhì)與資格不符合有關行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設計文件不符合國家、省、市有關專業(yè)技術規(guī)范和規(guī)程的。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。5對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？ 答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應進行小區(qū)規(guī)劃驗收。5什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（%）。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。6是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關批準并獲得《房地產(chǎn)預售許可證》后，才能預售。7房地產(chǎn)銷售廣告應當包括哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應當包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；（二）預售的，應有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預售許可證》證號；（三）現(xiàn)售的，應有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。7在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。9轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務？ 答：轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。14 / 14。9轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？ 答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：（一）土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）土地使用權未抵押、查封。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。8發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預售）》中已約定，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（ ） 號《土地使用權出讓合同書》及 號補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；（二）《房地產(chǎn)預售許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。7對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？答：預售商品房廣告中出現(xiàn)各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評獎機關、獎勵種類、有效年份。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。7開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預售的，應提交《房地產(chǎn)預售許可證》。6當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 6設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？答：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權；（四）有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權登記，不得投入使用。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。獲得批準的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應的用地手續(xù)；不批準的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)書面答復申請單位。4有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。3什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？ 答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《鄭州市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。2有哪些土地批文或權屬證明無效？答： 鄭州市土地管理部門是鄭州市土地使用權出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。