房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引(存儲(chǔ)版)
【正文】 地下車位 (一)土地成本 地價(jià)和契稅 根據(jù)政策規(guī)定 (二)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 (三)建設(shè)成本 除地價(jià)、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)外的所有成本 (四)期間費(fèi)用 需確定開發(fā)周期 （五）稅費(fèi) 增值額未超過扣除額50%的：增值額30%增值額超過扣除額50%，未超過100%的：增值額40%－扣除額5%增值額超過扣除額100%，未超過200%：增值額50%－扣除額15%增值額超過扣除額200%：增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35%普通住宅出售，增值額未超過扣除額20%的，免征。（4）若需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更進(jìn)一步的從財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，則還需對(duì)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)表格進(jìn)行分析，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）等動(dòng)態(tài)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)未來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)。調(diào)查項(xiàng)目周邊公共交通狀況，對(duì)各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑、公共交通能否滿足項(xiàng)目或區(qū)域人群的出行，公共交通的完善程度和便捷程度、對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查。要達(dá)到上述目標(biāo)，首先要從全局觀點(diǎn)來(lái)考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，掌握一手資料；要透過資料看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。因此在這種地塊上投資，風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)利潤(rùn)也大。高走理論涵義是：由于地勢(shì)高，受周邊環(huán)境干擾小，有居高臨下的感覺，對(duì)人的心理影響較大，因此城市中地勢(shì)高的區(qū)域是好的投資地段。土地用途允許范圍越大，越便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，越便于投資收益，也就越是好的投資地段。如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠等污染企業(yè)，則不是一個(gè)好的投資地段。但對(duì)于商業(yè)，在炎熱的地區(qū)，日照少的街道則積聚的行人則更多，人氣旺的則是一個(gè)好的投資地段。地形地勢(shì)，地塊的地形地勢(shì)直接影響到對(duì)地塊的規(guī)劃和布局，影響地塊內(nèi)的景觀效果，也直接影響到土地的利用效果，影響建設(shè)費(fèi)用的高低，它對(duì)投資地段有著相當(dāng)大的影響作用。地塊的常見影響因素如下：市場(chǎng)供需行情需求大供給量少，地塊價(jià)格就攀升，房地產(chǎn)投資商也就可以獲得較高投資回報(bào)，該地塊就是較好的投資地段；如果一宗地塊需求趨少，則該地塊價(jià)格就趨低，房地產(chǎn)投資回報(bào)相對(duì)較低，則不是好的投資地段。五、競(jìng)爭(zhēng)分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析針對(duì)目前該城市的房地產(chǎn)參與者進(jìn)行調(diào)查分析，主要針對(duì)外來(lái)知名開發(fā)商和本地知名開發(fā)商對(duì)其從品牌知名度、資金實(shí)力、開發(fā)樓盤數(shù)量及規(guī)模、開發(fā)樓盤質(zhì)量及口碑、與政府部門的關(guān)系進(jìn)行分析。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城市土地市場(chǎng)調(diào)查分析城市歷年經(jīng)營(yíng)性用地的土地供應(yīng)總量、土地成交總量、成交率、流拍率進(jìn)行分析，最好能按各用途詳細(xì)分解；分析土地價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，包括各用途的土地成交價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；分析該城市土地成交價(jià)格與土地底價(jià)的關(guān)系，判斷該城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，判斷是否過冷或過熱。即分析城市人口、外來(lái)人口及其近年的變動(dòng)情況、物價(jià)水平的變動(dòng)情況、城市居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出變動(dòng)情況、城市職工平均工資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、居民儲(chǔ)蓄存款余額、城市居民人均居住面積指標(biāo)等。一般就城市環(huán)境、旅游資源、酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)狀況、酒店消費(fèi)群體的構(gòu)成與特征等方面進(jìn)行分析。 完美WORD格式 房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引開發(fā)部2015年4月目錄第一編 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析 3第一章 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 3第一節(jié) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型 3第二節(jié) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 4第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研和投資可行性研究 7第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目地段的選擇 7第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研內(nèi)容 10第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究 12 整理分享 第一編 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研分析第一章 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析第一節(jié) 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地
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