【正文】 出批發(fā)市場的“金”字招牌。應(yīng)該說，以批發(fā)市場建設(shè)為依托的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要卓越的物業(yè)管理和經(jīng)營水平，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。這里強(qiáng)調(diào)的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化”，其目的就是通過規(guī)模效應(yīng)向周邊地區(qū)輻射、滲透。品牌的影響力顯然在“集群化”運(yùn)作下深入并成倍放大了。對策之四：向零售市場滲透（1）向零售市場滲透的概念凡是涉及到產(chǎn)品銷售的企業(yè)，都爭先恐后地將搶灘零售市場提到一種戰(zhàn)略的高度?！?　　終端市場售點數(shù)量多，終端管理工作也極其瑣碎，建立周密的考核體系可大幅提高終端市場運(yùn)作效率和專業(yè)化程度。[結(jié)論]百榮世貿(mào)正是立足這樣一個市場背景和基礎(chǔ)，提出世界商品進(jìn)入中國市場的門戶概念。作為商業(yè)房地產(chǎn)，一方面與北京的商業(yè)物業(yè)的供給有著直接的關(guān)系，另一方面與商業(yè)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)有著極大的關(guān)系。 理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運(yùn)動、保健、會展網(wǎng)絡(luò)的場所，因此在百榮世貿(mào)的功能規(guī)劃中，一方面要復(fù)合多個批發(fā)商業(yè)品種（主題）的交易市場；另一方面，要復(fù)合多個與人相關(guān)的行業(yè)，包括休閑娛樂、會議會展等。理念三：做南城區(qū)域板塊概念先做勢后做市，先環(huán)境再建筑。理念一：做中國商業(yè)的門戶概念入世使中國成為世界各國全球商品市場的一個組成部分。（3）協(xié)助設(shè)定客戶等級為批發(fā)企業(yè)開發(fā)客戶信用管理軟件，建立公共客戶信息管理中心。 批發(fā)市場將向縱向一體化延伸批發(fā)市場的功能上進(jìn)行創(chuàng)新，例如，從原來的流通領(lǐng)域伸向生產(chǎn)領(lǐng)域，走“銷產(chǎn)一體化”、“以銷帶產(chǎn)”的經(jīng)營之路；從“一買一賣”模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉(zhuǎn)變創(chuàng)新；把批發(fā)市場建設(shè)為廠家倉儲區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)和營銷中心。前者使品牌形象塑造出來，而后一種所謂的“集群化”發(fā)展策略即是品牌的滲透或延伸。 [結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營管理是，包括完善的服務(wù)功能（信息、配送、結(jié)算、加工等）；高效、統(tǒng)一的管理體系；具有展示、推介、培訓(xùn)、電子商務(wù)等多種交易方式（郵購、電話訂購、計算機(jī)訂購等）的現(xiàn)代交易集散中心；經(jīng)營有品牌名稱的商品為主的批發(fā)市場等。對于服裝市場，可以通過舉辦服裝博覽會，主題推介會，流行趨勢發(fā)布會、廉價清倉促銷活動等興市旺市，經(jīng)營的內(nèi)涵就是服務(wù)的創(chuàng)新。 　 對策之二：打造品牌　　國內(nèi)大型批發(fā)市場要想方設(shè)法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化經(jīng)營之路。 　　批發(fā)市場放開后，外商帶來了先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗和理念、雄厚的資金，他們可以說是重拳出擊。絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍然停留在低水平的服務(wù)層面上。批發(fā)市場的主要功能集散（商流）功能；結(jié)算功能；信息中心功能；價格形成功能；加工、配送功能；服務(wù)功能；交易功能；管理；展銷功能；代理功能。東西向依靠南三環(huán)有逆向行駛矛盾，光靠開口是否可以解決問題？南北越過瓶頸之后前門的交通也有一定限制，還好動線明確。木樨園才華長途客運(yùn)站提供方便的運(yùn)輸。居?。焊魶鏊油鲜抢系淖≌瑓^(qū)，以及生活配套：燕南菜市場（二層是小超市）。商品結(jié)構(gòu)以服裝、服飾及與之相關(guān)的商品的專業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機(jī)電、家居裝飾等專業(yè)專營批零店為輔。超級市場家樂福（馬連道）、華聯(lián)在兩廣路沿線，家樂福（方莊）、萬客?。ㄑ髽颍⒕┛吐≡谀隙h(huán)沿線；華聯(lián)、小白羊在南三環(huán)沿線特色商業(yè)街大紅門服裝批發(fā)一條街（包含項目南側(cè)的多個服裝批發(fā)市場）、馬連道茶葉一條街、琉璃廠文化街、前門—大柵欄文化旅游商品街、天橋節(jié)日傳統(tǒng)工藝品文化街、兩廣路商業(yè)步行街。南三環(huán)東西兩頭主要是家居建材，沿線有汽車、汽配。北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京城市建設(shè)進(jìn)程中南城始終沒有象東部朝陽區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關(guān)村、北部的亞運(yùn)和奧運(yùn)核心圈那樣多的啟動熱點，推動其城市建設(shè)的發(fā)展。2000年貨運(yùn)總量約為3億噸，％，％，%。社會消費(fèi)品零售額逐漸穩(wěn)定地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額基本穩(wěn)定在9%以上，商業(yè)增長方式開始由規(guī)模擴(kuò)張為主向質(zhì)量效益為主轉(zhuǎn)變。（2）城市布局的基本方針北京城市總布局的基本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。項目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。商業(yè)規(guī)劃項目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場及設(shè)備用房。北京南部批發(fā)市場升級發(fā)展的趨勢伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動將日趨頻繁，形成了很強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時，為發(fā)展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會對周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺區(qū)大紅門地區(qū)。新規(guī)劃的鐵路公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發(fā)市場等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會有很大發(fā)展。北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。現(xiàn)在基本消亡，其大部分冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。比如，對農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。WTO對中國批發(fā)市場的沖擊（1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時差”入世后12年（最長不會超過5年）的時間內(nèi)，中國市場將全面對國外開放。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點通常，臺灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨)的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內(nèi)的寶潔公司采用這種模式）。（3）在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。實現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。在2010年至2020年期間，由于中國還是一個發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時間會更長。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場的凝聚力。 [結(jié)論]在這樣大的的市場背景下，百榮世貿(mào)作為一個四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗、發(fā)展趨勢、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。由于是第一個項目，又是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項目，使企業(yè)的風(fēng)險過于集中在一個項目的成功與否上。這表明“百榮世貿(mào)”項目是恒逸房地產(chǎn)公司實現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項目。因此，必須挖掘項目的獨特優(yōu)勢，使項目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點，獲得市場超額利潤，提高項目開發(fā)的附加值。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。（3）走強(qiáng)化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展的路子市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競爭。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷……中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近20年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。[結(jié)論]百榮世貿(mào)一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于部分商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。（2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)。C＆C模式可以稱之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。當(dāng)然，也可以引入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設(shè)備分銷商藍(lán)格賽、德國的麥德龍……；在條件成熟的情況下，還可以在國內(nèi)采用連鎖的模式發(fā)展。一般來說，對以工業(yè)消費(fèi)品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等。也就是說，市場的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正是百榮世貿(mào)的優(yōu)勢。3 、北京批發(fā)市場的發(fā)展批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢從城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平和國內(nèi)外諸多城市的發(fā)展軌跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營必須符合市場經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作思路。北京南部區(qū)域是重要的倉儲設(shè)施聚集地之一目前北京南部有幾百萬平方米倉儲面積。[結(jié)論]百榮世貿(mào)可以引入家居建材方面的經(jīng)營品種，但在經(jīng)營的具體品項上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品發(fā)展，主要是國外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營的形態(tài)以引入國外的大型專營店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場不同。大紅門地區(qū)已成為我國東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠(yuǎn)銷俄羅斯。一期機(jī)動車停車位約為1300輛，非機(jī)動車停車位為4000輛。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的項目要成功運(yùn)作以外，還要在北京再干幾個項目，追求持續(xù)發(fā)展。（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析從北京城市的區(qū)位分析（1）北京城市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范圍，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)。（5）商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)北京市2000年社會消費(fèi)品零售額達(dá)到1443億元，%。多數(shù)倉庫建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。[結(jié)論]北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場奠定了堅實的基礎(chǔ)，但是，如何充分的利用好這些基礎(chǔ)設(shè)施，減少公司的投入，增加百榮世貿(mào)的服務(wù)能力和服務(wù)水平，是后期恒逸公司經(jīng)營運(yùn)作時應(yīng)該關(guān)注的。木樨園周邊的市場業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類批發(fā)主要分布于南苑路西側(cè)和大紅門路，面料類服飾類批發(fā)主要分布在大紅門路兩側(cè)，項目周邊服裝、機(jī)電、文化日用品都有，較零散。菜百、莊勝崇光已經(jīng)在二環(huán)以里，南三環(huán)沿線有一些傳統(tǒng)的百貨商店還在發(fā)揮著余熱。百榮世貿(mào)項目地塊區(qū)位分析（1）項目地塊的經(jīng)營品種分布木樨園—大紅門地區(qū)商業(yè)以專業(yè)專營店為主，零散小商業(yè)、小型百貨混雜其中。項目的西南片商業(yè)：是大紅門服裝批發(fā)一條街最集中的區(qū)域：龍湫商貿(mào)市場、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場、京溫服裝市場、大紅門服裝商城（規(guī)模較大）。大紅門路沿線集中了大紅門亞大皮服中心、大紅門紡織品批發(fā)總站、北京市萬鑫輕紡市場、源鑫達(dá)輕紡市場、眾人眾輕紡市場、京都輕紡城、紅門時代服飾批發(fā)市場、連發(fā)輕工市場等以服裝面料為主的專業(yè)批發(fā)市場，兼顧窗簾布藝、服裝機(jī)械等相關(guān)專業(yè)市場。周邊居住密度不小，批發(fā)市場又多，貨運(yùn)、車流量較大。批發(fā)市場的特征有固定的場所和商品分裝、