【正文】 ——以政府官員、管理專家的口吻對項目作專項推介，增強權威性及可信性； ——引起社會廣泛關注，提高傳播效果； ——邀請各媒體參與，進行新聞炒作；活動內容——由百富購物中心領導做商場介紹的主旨發(fā)言；——邀請當?shù)刂饕I導講話并參與座談，暢談米東區(qū)域經濟發(fā)展大勢；——經營管理公司對項目定位和經營管理進行分析；——邀請烏魯木齊商業(yè)同行做促進發(fā)言；——邀請部分意向客戶作進駐理由評析；——發(fā)請柬邀請意向客戶及已簽約商戶參加研討會；——以廣告形式邀請所有商戶參加；活動時間2005年10月10日左右，具體根據(jù)意向達成客戶數(shù)量，以30%左右的意向客戶達成量作為活動的決定因素。米東新區(qū)P6主題：消費由我做主，我為消費瘋狂副題1：購物不必再去中山路、鐵路局，今天起，米泉就是烏魯木齊副題2：古牧地中路——百富購物中心——消費因此而改變隨文1：方便消費、就近購物是百富購物中心著力打造的經營目標，我們的理念是消費由你做主。管理公司在引進國際MALL的先進經營理念的同時，結合區(qū)域特色和商圈發(fā)展初級階段的情況，強調市場的自我調節(jié)能力，因此在塑造商場品牌、促進消費的過程中，著力培養(yǎng)新疆自己的MALL品牌——百富購物中心。u 定期邀請知名演藝明星，現(xiàn)場獻藝，提升形象、促進消費。u 每年一度的服裝服飾節(jié)，促進商貿交流，提升市場形象。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧……隨文3： ——百富購物廣場外觀設計緊跟國際都市潮流，外立面高雅時尚、色彩清新脫俗；——百富購物廣場內部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動線合理，各樓層整體統(tǒng)一又各具風格，賣場裝飾簡潔明快；——百富購物廣場采用大型中央空調進行室內溫度調節(jié)，室內部溫度適宜，不受季節(jié)和氣候影響；——百富購物廣場設計了兩個主入口，共配置了12部迅達上下扶梯，營業(yè)時間全部開放，保證密集人流的輸送；——百富購物廣場采用高級?；娲u，配合中廳局部鋪裝，使室內地面外觀自然，質感高貴，充滿文化和藝術魅力；——百富購物廣場環(huán)街設計了停車場，能容納200輛汽車停放，解決購物人群臨時或長時間停車的需求；——百富購物廣場設有中空休閑廣場，同時在每個樓層均設有休閑區(qū)，在頂樓還規(guī)劃了空中休閑廣場，用來休閑、進餐和進行文藝表演；隨文3：商場建設標準 結構：全鋼架結構，柱距9米，平面自由分割； 層高：（2—）挑高，電梯中空設計，凸顯空間魅力； 外墻：大副玻璃櫥窗，花崗巖飾面，充分展示商業(yè)形象； 地面：高級?；娲u，中廳局部鋪裝圖案； 吊頂：輕鋼龍骨石膏板吊頂，大廳、中廳二級吊頂； 電梯：每層兩部電梯，共12部； 空調：中央冷暖空調，冬暖夏涼； 配電：自配350馬力發(fā)電機組，決無停電之慮； 消防：煙感自動噴淋系統(tǒng)； 安全：配備保安監(jiān)控系統(tǒng)；P10主題: 室內品牌店，精品店中店隨文1：百富購物中心樓層平面為標準的購物廣場規(guī)劃，商品參照環(huán)行人流動線分布，進行有機分區(qū)和商品配置，沿墻面的品牌區(qū)形成室內品牌店的經營格局；中心散狀分布的散架區(qū)，呈S型分布，商品錯落有序，通過展示架、展示柜進行商品陳列，形成精品店中店的經營格局；隨文2：百富購物中心采用一流商業(yè)規(guī)劃，在米東獨家引進地區(qū)購物中心（regional mall）這一商業(yè)形態(tài)，專業(yè)市場的規(guī)劃和定位，適應了米東新區(qū)中高收入群體品牌消費的需求，地區(qū)購物中心正在改變米東新區(qū)市民到烏魯木齊購物的習慣，向著本地化、區(qū)域化、品牌化的購物方向轉變。 米東新區(qū)作為烏魯木齊新經濟中心的地位已經奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經濟實力和不斷增強，人口不斷增長。隨文2：從烏魯木齊鐵路局商圈發(fā)展看明天的米東商業(yè)圈烏魯木齊鐵路局商圈的發(fā)展，可以清晰的看出以上發(fā)展趨勢，隨著新市區(qū)的發(fā)展，鐵路局商圈從傳統(tǒng)的集貿市場業(yè)態(tài)發(fā)展為超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡清晰可見。租金（扣點）年遞增比例，根據(jù)發(fā)展情況來定。招商區(qū)域和目標客戶確定 ——招商區(qū)域以米泉和烏魯木齊為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域以烏魯木齊為主； ——男裝以本地資源和烏魯木齊資源為主，女裝以烏魯木齊資源為主；大客戶及品牌商戶的招商 ——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開； ——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商； ——由經營公司抽調專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組，負責客戶的招商和合作談判；市場招商的全面展開 ——針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動； ——針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合招商人員展開人員推介； ——該階段工作在九月十日前全面展開；商戶的登記和初選 ——制定商戶登記表（主要包括經營風格和面積等）； 已經制定，并已開始使用。進行客戶分類、確定重點確定招商對象 　　　　　　確定經營模式客戶填寫招商意向表考察、評估核準制定招商優(yōu)惠策略 制定招商流程簽定招商意向書、交納定金制定招商計劃正式簽定招商協(xié)議招商主管制定客戶招商周計劃客戶提供裝修方案及電腦效果圖客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證進場裝修、備貨、上柜、營業(yè)招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽確立市場經營模式 經營模式決定了市場經營的方式，經營模式確立，方可確定招商的政策，經營模式詳見經營策略。VI應用部分——宣傳應用系統(tǒng)：招商部包裝、招商手冊設計9月10日前提交，其它媒體發(fā)布根據(jù)進度設計；——銷售應用系統(tǒng)：10月15日前完成設計；——辦公應用系統(tǒng)：10月15日前完成設計；——采購應用系統(tǒng)：10月15日前完成設計；——交通應用系統(tǒng)：10月15日前完成設計；——商場形象包裝： 11月15日前完成設計，開業(yè)前3天完成所有包裝。管理崗位和職責2商城各科室人員配置百富商城總公司設總經理、總監(jiān)一名商場總監(jiān)由甲方委派，下設三大機構：財務部、物業(yè)部、行政部。（2）辦公室——協(xié)同客服部對有關財產辦理退返手續(xù)；（3）物業(yè)部——跟進商戶財產出門監(jiān)管及保安、清潔相關事宜。具體包括：→強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓米東人民都來此消費?！痉绽砟睢恳钥蜑樽?，量身定制的人性化服務什么是客戶服務？在新世紀的今天，客戶服務的理念和思想已經發(fā)生了很大的變化，在追求讓客戶滿意的同時，保證顧客利益最大化成為我們這個時代客戶服務的準則。我們的價值來源于客戶，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務。二、三層主要經營服裝，適合聯(lián)營，采用標準扣點，根據(jù)不同的品牌給予適當?shù)膬?yōu)惠。客戶消費心理分析示意 ? 方便/低價品類齊全/一站消費? 休閑/購物無拘束? 娛樂? 溫暖（家庭活動）? 感覺比較現(xiàn)代特征表象 品種服務型顧客親善型顧客? 希望能被看到在這里購物? 有朋友的推薦? 有同我一樣的其它顧客在這里購物? 提供高價值? 一般價格較低? 地理位置便利? 有我需要的所有產品? 有與眾不同的產品? 能提供好的顧客服務理性顧客購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。詳細的水平人流設計見樓層平面布局圖，垂直人流設計見樓層業(yè)態(tài)定位。人流設計遵循購物和行走習慣進行設計。配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店；1合理配比各主力業(yè)態(tài)MALL的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗消費，實現(xiàn)從購物到娛樂到餐飲的消費過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強調綜合消費功能。 三、商場經營業(yè)態(tài)定位科學合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分的體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。從消費理念和消費趨勢看米東新區(qū)成立，米泉已經進入城市化時代，工業(yè)化和第三產業(yè)的發(fā)展，必然帶動消費理念升級，居民消費能力增強，消費趨于品牌化和多樣性，在這種消費趨勢的促進下，傳統(tǒng)的市場顯然無法滿足居民消費的需求，大型超市、專賣店、百貨商場和購物中心等多業(yè)態(tài)組合成為未來的發(fā)展方向，尤其是大型購物中心，必將成為大城市區(qū)域商圈的核心主力。 米東新區(qū)作為烏魯木齊新經濟中心的地位已經奠定，伴隨工業(yè)園區(qū)和大量企業(yè)的入住，區(qū)域經濟實力和不斷增強，人口不斷增長。而傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，如豐源市場等區(qū)域，受改造限制，未來商業(yè)發(fā)展空間受限與商業(yè)形態(tài)的升級。伴隨著當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)的升級，尤其是米東新區(qū)的大烏魯木齊戰(zhàn)略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現(xiàn)代商業(yè)進駐，當?shù)鼐用褓徫飳⒏淖冎饕蕾嚍豸斈君R的現(xiàn)狀，向著本地化消費調整。商業(yè)發(fā)展周期圖解 ◆初級階段 ◆成長階段 ◆成熟階段 ◆衰退階段 主力業(yè)態(tài) 集貿市場超市、專賣店、商場專業(yè)賣場、大型購物中心商業(yè)結構調整，賣場空洞化商品結構 低檔日用品中低檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大從上述發(fā)展趨勢圖可以看出，米泉商業(yè)發(fā)展已經進入成長期，成長期的典型特征是消費規(guī)模的急劇擴張和競爭的殘酷性。隨著城市經濟發(fā)展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當?shù)厣虡I(yè)經營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費規(guī)模不斷增長，在市場中已經占有相當份額。2002年后，米泉商業(yè)發(fā)展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴張和商業(yè)形態(tài)的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規(guī)模同步提升。典型的二級城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系。從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經營管理水平低下的商業(yè)將會被淘汰出市場，而消費者在競爭過程中，消費理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以價格導向消費（消費不理性的典型，高收入階層認為價格是評判品牌和品質的唯一標準，低收入以價格低為購買目標）向價格、品質和品牌多維度評價商品價值的方向轉變。但受傳統(tǒng)辦公區(qū)域影響，該區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，缺乏相應的商業(yè)配套。周邊休閑和娛樂設施的建設，將強化該區(qū)域的休閑氛圍，環(huán)境改善對人流集聚的效應更趨顯著。按本商場預估的零售額5500萬計算，%，%的市場占有率評估，從規(guī)模而言完全可以達到這個市場容量。符合地區(qū)購物中心的規(guī)劃理念，具有較強的生命力和延展性。不同零售經營通路模式的商品經營特征購物中心連鎖專賣店量販店便利商店超級市場百貨公司專賣店產品組合的特征 經營形式產品組合線較狹小，專一品牌經營。從上海浦東新區(qū)的發(fā)展，我們可以看出regional mall的發(fā)展趨勢，從區(qū)域經濟發(fā)展中收益，從而促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和業(yè)態(tài)升級。配套輔助店：藝術攝影、DIY（自助類項目）等； ，形成O型的水平環(huán)行人流，保證購物距離最短，商品展示區(qū)域最大。 檔次配比圖示區(qū)域市場定位根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力，500米：輻射核心區(qū)域、500—2000米：輻射次區(qū)域、2000—5000米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項目的區(qū)域市場定位在：以項目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項目5公里內的區(qū)域?！　∫虼嗽跅l件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利于購物中心長期經營，其次可增強其它商戶與之合作的信心，第三可以提高