【正文】 星耀五洲 物業(yè)管理公司 24 機(jī)房管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了對(duì)工程管理部所管轄的機(jī)房、管道豎井、電氣豎井、樓層設(shè)備機(jī)房的管理，適用于工程管理部日常運(yùn)行工作。 無(wú)人值守機(jī)房：管道井、風(fēng)機(jī)房、電氣間等應(yīng)每月至少巡視一次。 發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象要及時(shí)處理和報(bào)告，并做好記錄。 員工在工作中對(duì)所管轄的機(jī)房鑰匙要進(jìn)行妥善保管、存放，并在交接班時(shí)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量。 管理規(guī)程 安全管理職責(zé) ,1 安全生產(chǎn)貫穿于作業(yè)的全過(guò)程，必須貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，堅(jiān)持誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則 . 工程管理部經(jīng)理是本部門(mén)的安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織本部門(mén)的安全生產(chǎn)檢查，落實(shí)對(duì)重大事故隱患的整改，并每周召開(kāi)一次安全會(huì)。另外維修場(chǎng)地較滑時(shí)，采取必要措施，防止滑倒摔傷、磕傷。嚴(yán)禁隨意亂放作業(yè)用品，防止物品墜落傷人。 記錄 《電動(dòng)工具檢查記錄》 《工程管理部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門(mén)組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 散落在地面上的廢油要立即擦干凈，防止地滑造成人員摔傷。 盡量避免人為產(chǎn)生的噪音 ,有問(wèn)題及時(shí)由專業(yè)人員 檢修，并達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。 每季度用檢查空調(diào)氟利昂泄漏情況，發(fā)現(xiàn)有泄漏時(shí)及時(shí)進(jìn)行檢修，并對(duì)泄漏點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)復(fù)查，防止氟利昂泄漏對(duì)環(huán)境造成破壞。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 各專業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)管轄的標(biāo)識(shí)維 護(hù)及管理，并填寫(xiě)《標(biāo)識(shí)清單》，對(duì)有新增的設(shè)備要及時(shí)填寫(xiě)《標(biāo)識(shí)清單》。 各專業(yè)主管、副主管每天都要對(duì)自己所管轄區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查。 交班人要做到“五交”： 交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；并做清潔與保養(yǎng)； 交使用工具，應(yīng)齊全，完好。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 因特殊情況需調(diào)班時(shí) ，必須事前報(bào)請(qǐng)主管同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、技工與技工對(duì)調(diào)。 非標(biāo)時(shí)間各崗位運(yùn)行人員要定時(shí)報(bào)崗，如不在崗位應(yīng)說(shuō)明所在位置和原因。超過(guò) 2 小時(shí)外出時(shí)，要安排相關(guān)人員巡視機(jī)房、抄記數(shù)據(jù)（緊急事故除外）。 如需進(jìn)入機(jī)房及值班室，要經(jīng)過(guò)部門(mén)主管同意。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 各專業(yè)主管根據(jù)年度 計(jì)劃和具體情況進(jìn)行分包立項(xiàng)，編寫(xiě)分包項(xiàng)目說(shuō)明，經(jīng)公司確認(rèn)后發(fā)包。 木材存放處要有專人負(fù) 責(zé)，每天進(jìn)行巡視檢查。 油漆庫(kù)嚴(yán)禁動(dòng)用明火，禁止 吸煙，專庫(kù)專用，禁止存放無(wú)關(guān)物品。 記錄 質(zhì)量記錄及表格 《工程管理部巡視簽到表》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門(mén)組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo) 審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 電動(dòng)工具應(yīng)存放到干燥而妥當(dāng)處保管，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢查，如發(fā)現(xiàn)損傷應(yīng)即修復(fù)。 請(qǐng)勿將砂輪機(jī)置于室外使用。 在開(kāi)動(dòng)臺(tái)鉆前，應(yīng)檢查工作臺(tái)是否夾緊以及主軸套筒的升降移動(dòng)機(jī)電器設(shè)備的情況是否正常。 大塊板工件必須加以支持穩(wěn)定，鋸解大塊板材時(shí)，必須用墊木支持穩(wěn)定以減少夾住鋸片或發(fā)生回彈的危險(xiǎn)，當(dāng)切割操作需要將圓鋸支持在加工件上時(shí)，應(yīng)將工具支撐在較大的一邊工件上而鋸下較小的一邊。 決不可用老虎鉗反夾圓鋸，因這種操作方法非常危險(xiǎn)并可能會(huì)引起嚴(yán)重傷害事故。 鋸片要保持清潔銳利，使用銳利的鋸片可減少故障與回彈到最小限度。 使用完畢和意外停電時(shí)，應(yīng)將開(kāi)關(guān)置于“關(guān)”的位置避免意外起動(dòng)造成傷害。 不要在有易燃易爆氣體的場(chǎng)合使用。 不要拿電線提起電動(dòng)工具，電線需與熱源隔開(kāi)，并避免與銳利的邊緣接觸。 做好相應(yīng)的安全衛(wèi)生及巡視檢查工作。 保證油漆庫(kù)所用防爆換氣扇及照明的正常運(yùn)行。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 39 工程管理部門(mén)禁制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班室人員的管理，適用于工程管理部各專業(yè)機(jī)房的管理。 值班員在離崗巡視或維修時(shí)，要帶好通訊設(shè)備，隨時(shí)保持聯(lián)絡(luò)。 按規(guī)定做 好巡視檢查工作，處理好報(bào)修工作。 合理安排好值班人員就餐。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 35 報(bào)告制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班運(yùn)行人員的日常匯報(bào)制度 ，適用于工程管理部運(yùn)行維修人員。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 34 交接班制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部交接班制度，適用于工程值班人員。主要包括各專業(yè)各項(xiàng)工作記錄中的數(shù)據(jù)是否正常；設(shè)備運(yùn)行工況是否處于正常范圍；機(jī)房的清潔衛(wèi)生狀況是否達(dá)到要求；人員的精神面貌是否良好；專業(yè)主管的《服務(wù)質(zhì)量檢查表》是否按時(shí)填寫(xiě)。 照明配電箱內(nèi)要標(biāo)明本箱內(nèi)的上級(jí)、本級(jí)、下級(jí)的開(kāi)關(guān)號(hào)、設(shè)備名稱。 辦公室匯總核準(zhǔn)后于 30 日前上報(bào)部門(mén)經(jīng)理及公司財(cái)務(wù)部。 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)使用的消毒藥品由機(jī)電專業(yè)保管使用，使用中要嚴(yán)格按照要求配制，并對(duì)使用過(guò)程進(jìn)行記錄。其溫度控制標(biāo)準(zhǔn)按照室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 維護(hù)管理好冷暖設(shè)備設(shè)施確保各區(qū)域的溫度達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)動(dòng)的設(shè)備定期加油潤(rùn)滑防止噪音的產(chǎn)生。 加強(qiáng)對(duì)餐廳隔油池的管理，查看隔油池是否按時(shí)清掏，油污過(guò)多或排放不合格及時(shí)通知相關(guān)單位清掏。 經(jīng)常檢查作業(yè)用工具保持其安全、有效、潔凈，有問(wèn)題及時(shí)解決或報(bào)專業(yè)解決，保障作業(yè)工具的有效性。 電工用梯子作業(yè)前應(yīng)檢查梯子腿與地面絕緣良好防止漏電傷人。必須穿長(zhǎng)袖工服或防燙服，并穿戴好手套等勞動(dòng)保護(hù)用品，防止高溫燙傷，確保人身安全。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。各專業(yè)常用鑰匙要填寫(xiě)《工程管理部領(lǐng)用鑰匙登記表》交工程管理部存檔。 機(jī)房的設(shè)備由值班人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)及巡視工作，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn) 入。 重要機(jī)房：配電室、熱力站、制冷站在運(yùn)行期間應(yīng)設(shè)專人值班。 記錄 《工程管理部公用工具登記表》 《工程管理部公用工具借用登記表》 《工程管理部個(gè)人管理工具登記表》 附加說(shuō)明： 3. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門(mén)組織起 草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 借用者應(yīng)掌握工具的基本性能和操作要領(lǐng)。 非本企業(yè)單位與個(gè)人，原則上嚴(yán)禁借閱工程設(shè)備檔案。 重要機(jī)房嚴(yán)格遵守門(mén)禁制度，保持各機(jī)房衛(wèi)生整潔。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 18 弱電維修、值班員 負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、消防及緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的值班、運(yùn)行及維修保養(yǎng)工作。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種電氣設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，作好設(shè)備保養(yǎng)記錄。 保管好專業(yè)公用鑰匙、備件、工具及儀表等。努力學(xué)習(xí)本系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)和新技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。要保證維修質(zhì)量，遇有故障必須徹底處理，遇有特殊問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。 值班運(yùn)行人員必須掌握當(dāng)班整個(gè)水系統(tǒng)及其設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)。 值班人員應(yīng)按時(shí)巡視運(yùn)行設(shè)備狀況，按時(shí)監(jiān)測(cè)各空調(diào)區(qū)域溫度、濕度。 負(fù)責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和各種設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)、分類歸檔，做到隨時(shí)可供查閱。 負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)對(duì)外分包的維修保養(yǎng)項(xiàng)目維保質(zhì)量檢查及評(píng)定。 負(fù)責(zé)本專業(yè)系統(tǒng)、設(shè)備預(yù)防性維修計(jì)劃的制定和維 修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備完好率達(dá)標(biāo)；確保設(shè)備的正常運(yùn)行。 熟悉掌握各設(shè)備及系統(tǒng)的運(yùn)行情況，協(xié)助專業(yè)主管工作，做好各種設(shè)備的統(tǒng)籌管理。 負(fù)責(zé)工程管理部 所有費(fèi)用支出的審批。 管理代維方的維保工作。 負(fù)責(zé)為業(yè)主提供建筑裝飾的修繕?lè)?wù)。 . 給排水 /熱力部分 負(fù)責(zé)熱力站的值班運(yùn)行。 . 電梯部分 負(fù)責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)電梯的管理工作。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程強(qiáng)電系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工 作。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程空調(diào) /制 冷部分的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 負(fù)責(zé)對(duì)大廈公共區(qū)域內(nèi)的建筑設(shè)施進(jìn)行巡檢維護(hù)。 消防系統(tǒng) 負(fù)責(zé)消防主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)主機(jī)、消防廣播（北京音樂(lè)）系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓報(bào)警系統(tǒng)、 UPS、氣 體滅火系統(tǒng)設(shè)備的 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 審定工程管理部的年維修保養(yǎng)計(jì)劃及年度工程維修預(yù)算。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 9 工程管理部總主管 報(bào)告上級(jí)：工程管理部經(jīng)理 聯(lián)系部門(mén)：各職能部門(mén) 崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行工程管理部經(jīng)理的各項(xiàng)指令。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 10 主管 報(bào)告上級(jí)：工程管理部經(jīng)理 督導(dǎo)下級(jí)：工程管理部技工 聯(lián)系部門(mén)：各專業(yè)及相關(guān)部門(mén)專業(yè) 崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)本專業(yè)管理體系實(shí)施，負(fù)責(zé)本專業(yè)的各項(xiàng)培訓(xùn)工作的落實(shí)，確保工作質(zhì)量達(dá)到要求。 定期檢查本專業(yè)系統(tǒng)各類設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)故障和隱患及時(shí)帶領(lǐng)員工處理、搶修。 負(fù)責(zé)領(lǐng)用、發(fā)放辦公用品。 空調(diào)運(yùn)行工必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 13 熱力運(yùn)行工 值班運(yùn)行人員必須按運(yùn)行值班制度所規(guī)定的時(shí)間及巡檢路線進(jìn)行認(rèn)真的巡視，并做好運(yùn)行記錄。 維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷提高自己的技術(shù) 水平，爭(zhēng)取做到一專多能。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 15 值班電工 服從主管的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，當(dāng)班時(shí)間不可擅離職守。 做好負(fù)責(zé)區(qū)域的設(shè)備管理、衛(wèi)生與定期檢查工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷與隱患及時(shí)報(bào)告并記錄。 接到維修通知后及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)維修，工作完成后填好《維修通知單》交工程管理部工單調(diào)度員。 認(rèn)真填寫(xiě)各項(xiàng)相關(guān)記錄表。 遇有重大異常情況，如影響業(yè)主和客戶正常工作和辦公時(shí)，應(yīng)立即通知專業(yè)主管和經(jīng)理。 借閱設(shè)備檔案需經(jīng)工程部經(jīng)理或經(jīng)理援權(quán)的專業(yè)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并須在 72 小時(shí)內(nèi)歸還。登記要清楚，歸還時(shí)銷賬入庫(kù)。 梯子、電動(dòng)工具由材料工具管理員做好登記和編號(hào)。每年要對(duì)高處及死角進(jìn)行一次全面清掃。 機(jī)房的電話為值班專業(yè)電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。 工程管理部文員負(fù)責(zé)管理工程管理部所有的機(jī)房、辦公用房鑰匙的管理，負(fù)責(zé)填寫(xiě)《工程管理部鑰匙臺(tái)帳》。 記錄 《工程管理部鑰匙臺(tái)帳》 《工程管理部借用鑰匙登記表》 《鑰匙領(lǐng)用申請(qǐng)表》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門(mén)組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 在壓力容器、蒸汽管線、熱水管路上高溫作業(yè)時(shí)，必須是二人操作，一人操作一人監(jiān)護(hù)。 用梯子作業(yè)時(shí)要有專人扶梯子，嚴(yán)禁在無(wú)人扶梯子的情況下獨(dú)立作業(yè)。強(qiáng) 電專業(yè)每季度對(duì)升降車進(jìn)行安全檢查，填寫(xiě)《工程管理部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。 經(jīng)常檢 查餐廳的排放情況，不定期檢查餐廳的洗碗、洗菜池的箅子是否齊全有效。 噪音的控制 在技術(shù)能力達(dá)到的情況下，盡量將設(shè)備調(diào)整到最佳狀態(tài)，降低噪音。 工程管理部機(jī)電專業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)大廈管理區(qū)域的溫度檢測(cè)，每天對(duì)主要區(qū)域的溫度、濕度進(jìn)行檢測(cè)。 油煙排放監(jiān)督控制： 定期對(duì)監(jiān)督管理區(qū)域內(nèi)的廚房油煙排放進(jìn)檢測(cè)，并符合 GB184832020 標(biāo)準(zhǔn)中，油煙排放最高允許排放濃度 （ mg/m3）的標(biāo)準(zhǔn) 消毒藥劑的控制： 不得在客戶區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有毒有害氣體作業(yè)，如有特殊情況，須安排在夜間或非工作時(shí)間進(jìn)行，并做好通風(fēng)工作。 相關(guān)專業(yè)將當(dāng)月計(jì)量數(shù)報(bào)工程管理部部辦公室，由文員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)管理。 配電柜內(nèi)要標(biāo)明上級(jí)、本級(jí)、下級(jí)的開(kāi)關(guān)號(hào)、設(shè)備的名稱。 日檢、巡檢制度 工程管理部經(jīng)理、總主管每周要對(duì)工程管理部所屬各專業(yè)機(jī)房、值班室進(jìn)行抽 檢。 2.