【正文】 六是中國(guó)**商貿(mào)城落戶(hù)園區(qū)。（區(qū)域內(nèi)最大的貨運(yùn)站是位于贛縣縣城的**東站，為京九線上的四大貨運(yùn)編組站之一。二是隨著沿海城市的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，這給工業(yè)區(qū)帶來(lái)了很大的機(jī)遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。**綜合物流園區(qū)可以上述三類(lèi)標(biāo)志性業(yè)務(wù)為重點(diǎn)建設(shè)對(duì)應(yīng)的功能分區(qū)，當(dāng)然這些對(duì)應(yīng)的不同功能分區(qū)的有些設(shè)施與設(shè)備又是可以共用的。365=(萬(wàn)噸)；江西省物流項(xiàng)目用地控制指標(biāo)對(duì)貨物日流量的控制值為32噸/畝，由此計(jì)算項(xiàng)目貨物日流量控制值=85畝32噸/畝=。擬建項(xiàng)目場(chǎng)址位于新世紀(jì)組團(tuán)的中心，人氣較旺，10323國(guó)道及建設(shè)中的中心城區(qū)快速通道在此交匯、距新機(jī)場(chǎng)10公里，距贛粵高速、昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場(chǎng)和滿(mǎn)足物流配送的要求。① 規(guī)劃超前化。② 運(yùn)作市場(chǎng)化。⑤ 建材環(huán)?；??！熬G色”物流是現(xiàn)代物流的一個(gè)重要標(biāo)志，物流園區(qū)內(nèi)各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。區(qū)域貨場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)要求，每個(gè)貨物儲(chǔ)、運(yùn)功能分區(qū)，面積在10畝左右。包裝加工區(qū)：，承擔(dān)的功能是運(yùn)輸包裝，也含有商品銷(xiāo)售包裝，流通加工則主要有貼標(biāo)簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可以開(kāi)展商品的簡(jiǎn)單加工處理。主要建構(gòu)筑物為：公共保稅倉(cāng)庫(kù)（單層）4萬(wàn)平方米，出口監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)(單層)3萬(wàn)平方米，其他業(yè)務(wù)用房（六層框架）。建筑物為辦公及管理綜合服務(wù)樓一幢，3萬(wàn)平方米，12層框剪結(jié)構(gòu)；，18層能框剪結(jié)構(gòu)。3 公建設(shè)施規(guī)劃為適應(yīng)物流園人員、車(chē)輛流動(dòng)要求和商務(wù)辦公要求，應(yīng)在物流園內(nèi)或物流園附近1公里范圍內(nèi)建設(shè)相關(guān)公用配套設(shè)施：?休閑文化設(shè)施: 露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品位酒店，悠閑康樂(lè)文化等。 園區(qū)給排水設(shè)施給水：由當(dāng)?shù)刈詠?lái)水廠供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運(yùn)營(yíng)期間從業(yè)人員20000人計(jì)，則日用水量為4000噸。散熱空調(diào)機(jī)擬采用分體冷暖空調(diào)機(jī)，既節(jié)約能源，又方便管理。二期工程：于2011年1月至2013年12月建設(shè)。物流園的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，不僅要對(duì)物流園區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對(duì)物流園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。表7—1 **綜合物流園建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目單價(jià)(元)建筑面積(萬(wàn)㎡)合價(jià)(萬(wàn)元)備注建安成本四七層框架110062150此單價(jià)包含了土建、內(nèi)外裝修裝飾、給排水、強(qiáng)弱電、消防等設(shè)施費(fèi)用，高層框剪160068000單層磚混80021600鋼構(gòu)大棚80027200附屬建筑8501700公共建設(shè)費(fèi)用10012500指物流園區(qū)內(nèi)道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程合計(jì)193150 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)中涉及大樓內(nèi)各安裝工程所需設(shè)備（如照明燈具、給排水及消防設(shè)施等）已計(jì)入安裝工程費(fèi)，故此處不重復(fù)計(jì)算。設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資金專(zhuān)戶(hù)，由建設(shè)單位根據(jù)工程進(jìn)度和合同所訂立的條款給付工程款。經(jīng)估算，項(xiàng)目年總成本費(fèi)用為75086萬(wàn)元，年固定成本50286萬(wàn)元，可變成本24800萬(wàn)。表7—4 **綜合物流園區(qū)項(xiàng)目總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目估算價(jià)值比例（％）建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì) 比例1工程費(fèi)用212550% 主體工程18065019400200050% 輔助/公用工程1250012500%2工程建設(shè)其他費(fèi)7290072900%3預(yù)備費(fèi)2283722837% 基本預(yù)備費(fèi)2283722837% 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)005建設(shè)投資合計(jì)21255095737308287%6建設(shè)期利息2350323503%7項(xiàng)目總投資212550119240331790100% 比例（％）%%100%三、項(xiàng)目資金來(lái)源及資金使用計(jì)劃初步安排本項(xiàng)目資金來(lái)源初步安排如下：1通過(guò)招商方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資者投資：150000萬(wàn)元；2銀行貸款：100000萬(wàn)元；3其他來(lái)源資金(包括建成后經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式)；81790萬(wàn)元。4 對(duì)**綜合物流園物業(yè)管理的建議封閉式的市場(chǎng)管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會(huì)成立專(zhuān)業(yè)配送公司當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)24小時(shí)保安專(zhuān)職消防安全員制專(zhuān)職市場(chǎng)廣告公司保潔責(zé)任人制水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制1開(kāi)展文明守法經(jīng)營(yíng)戶(hù)評(píng)選第七章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《江西省建筑工程綜合定額》（2004年版）《江西省建筑工程費(fèi)用定額》（2004年版）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程造價(jià)資料建設(shè)單位提供的其他資料二、投資估算建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積1 720 000平方米（其中各類(lèi)四七層框架結(jié)構(gòu)房屋565 000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結(jié)構(gòu)大樓425 000平方米，單層磚混倉(cāng)庫(kù)270 000平方米，單層鋼架大棚340 000平方米,其他附屬建筑20 000平方米）。 運(yùn)營(yíng)期間的物業(yè)管理　　1 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供電通、燃?xì)馔ā⑼ㄐ磐?、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。電話、電視等弱電設(shè)施視需要布置，擬布點(diǎn)1500個(gè)。近期主要打通通往**南站的潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建的環(huán)南站連接環(huán)城高速的道路，南與新323國(guó)道銜接，北與環(huán)城高速連接，整體形成公路與鐵路聯(lián)運(yùn)的效果。應(yīng)充分考慮**亞熱帶地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。服務(wù)中心：，承擔(dān)一體化運(yùn)作的物流公共支持系統(tǒng)服務(wù)。主要建構(gòu)筑物有：露天堆場(chǎng)10萬(wàn)平方米，單層鋼構(gòu)大棚12萬(wàn)平方米，相關(guān)業(yè)務(wù)用房（多層框架結(jié)構(gòu)）5萬(wàn)平方米。集中倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，發(fā)揮倉(cāng)庫(kù)的集中儲(chǔ)存保管功能，通過(guò)與企業(yè)建立供應(yīng)鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫(kù)存功能和相應(yīng)的調(diào)節(jié)功能，從而減少客戶(hù)對(duì)倉(cāng)庫(kù)設(shè)施的投資和占用。**綜合物流園交通主要出入口方向：東、南、西、北。⑧ 環(huán)境公園化。④ 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展就沒(méi)有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。項(xiàng)目建成后將成為江西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的贛粵閩湘四省工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品的聚散基地，也將是**城市一道亮麗的風(fēng)景。三是集聚功能：依托貨物需求和物流公共設(shè)施的吸引，形成大型物流企業(yè)進(jìn)駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運(yùn)輸車(chē)輛往返的集聚效應(yīng)。規(guī)模本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)功能和**市貨運(yùn)量預(yù)測(cè)結(jié)果確定。**綜合物流園區(qū)功能定位圖二、**綜合物流園區(qū)的功能建設(shè)目標(biāo)：近期內(nèi)主要輻射以章貢區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為核心的**中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠(yuǎn)期，將對(duì)接“長(zhǎng)珠閩”，尤其是對(duì)接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。六是**物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場(chǎng)還比較混亂，提供的服務(wù)功能單一，不能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強(qiáng)其引導(dǎo)作用，規(guī)范整個(gè)物流市場(chǎng)，從而使**市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。**南站是京九鐵路上的一個(gè)小站點(diǎn)，是**市的一個(gè)貨運(yùn)站場(chǎng)。四是基地周邊具備兩種以上的交通方式（公路和鐵路）。二是**市委、市政府高度重視**綜合物流園區(qū)的建設(shè)，將該項(xiàng)目列為“十一五”期間全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。公用設(shè)施：本項(xiàng)目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設(shè)施提供，因自來(lái)水、110KV高壓電、低壓生產(chǎn)工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿(mǎn)足本項(xiàng)目施工以需求。村民點(diǎn)散布在整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，105國(guó)道沿線主要是一些經(jīng)營(yíng)日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產(chǎn)品加工廠。**南站作為京九鐵路上的一個(gè)貨運(yùn)站，是聯(lián)系廣東方向和南昌方向的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但是貨物中轉(zhuǎn)、配送等功能都還未形成。目前**的人口和經(jīng)濟(jì)的腹地主要受到廣州和廈門(mén)的輻射，自身的腹地影響非常小，在爭(zhēng)奪人才、資源、技術(shù)的現(xiàn)代城市競(jìng)爭(zhēng)中，其資源和人才極易被周邊大城市的強(qiáng)大磁力所吸引，不利于自身發(fā)展。但目前農(nóng)村種植和養(yǎng)殖業(yè)呈現(xiàn)小型分散的特點(diǎn)，缺乏集中化和大型化的農(nóng)場(chǎng)工業(yè)化企業(yè)，也缺乏能充分滿(mǎn)足農(nóng)戶(hù)生產(chǎn)需要的運(yùn)輸集散配送系統(tǒng)。而且，目前**尚不具有較強(qiáng)集聚和輻射能力。建設(shè)**綜合物流園區(qū)是滿(mǎn)足**商貿(mào)發(fā)展升級(jí)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建設(shè)和諧社會(huì)主義新農(nóng)村的需要大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效率，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以及整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)我國(guó)加入世貿(mào)組織后新形勢(shì)的重要途徑。以上園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占**全市工業(yè)產(chǎn)值的40%以上，提供的稅收占全市工業(yè)產(chǎn)值的50%以上，是全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的重要支撐平臺(tái)。同時(shí)，我市的物流基礎(chǔ)設(shè)施如倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，大多是六、七十年代的陳舊建筑，裝運(yùn)機(jī)械化水平低，普遍缺乏自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備，尤其是缺乏現(xiàn)代物流所必需的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，沒(méi)有形成全市貨品統(tǒng)一編碼，沒(méi)有形成運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、結(jié)算、保險(xiǎn)、通關(guān)信息平臺(tái)，沒(méi)有保稅倉(cāng)與合格的海關(guān)查驗(yàn)場(chǎng)，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。雖然全市通訊、數(shù)據(jù)處理能力提高很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)的信息化水平較低，企業(yè)固定資產(chǎn)投資中用于信息化的投資不到5%，企業(yè)中MRP、ERP管理系統(tǒng)普及率不到1%。中心城區(qū)已建成百貨、食品、水果、建材、家具、農(nóng)資等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)六座。二是沿海產(chǎn)業(yè)與投資的內(nèi)遷，對(duì)我市的工業(yè)生產(chǎn)形成了明顯的拉動(dòng)作用。在國(guó)際性大物流格局的布局之下，必然會(huì)帶來(lái)一些新興產(chǎn)業(yè)與城市的興起，一些舊的經(jīng)濟(jì)中心也會(huì)衰落。過(guò)去物流企業(yè)進(jìn)行流通加工時(shí)，一般都限于拴價(jià)簽、貼條形碼等簡(jiǎn)單作業(yè)；現(xiàn)在流通加工業(yè)務(wù)的范圍已大大拓寬，比如進(jìn)口衣料的染色、刺繡、機(jī)器檢驗(yàn)、組裝等多種流通加工服務(wù)。這是買(mǎi)方市場(chǎng)中企業(yè)之間銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)激化；消費(fèi)者要求多樣化、個(gè)性化；消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行購(gòu)物，選擇的范圍是國(guó)際性的，因此，生產(chǎn)企業(yè)已無(wú)法自行決定價(jià)格，考慮問(wèn)題的角度也由自己的角度轉(zhuǎn)向了消費(fèi)者。供應(yīng)鏈的有效實(shí)施需要具備一定條件，比如供應(yīng)鏈成員企業(yè)的誠(chéng)信度和合作精神，這是最起碼的要素。近些年來(lái)國(guó)際跨國(guó)物流企業(yè)，如美國(guó)總統(tǒng)輪船、聯(lián)邦快遞，丹麥馬士基，日本通運(yùn)、佐川急便、德國(guó)西門(mén)子等都在角逐世界物流市場(chǎng)，與他們供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)企業(yè)結(jié)伴進(jìn)人各國(guó)物流領(lǐng)域。同時(shí)又能牽引舊的交通與市政格局，促進(jìn)全市物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。由市政府牽頭，會(huì)同相關(guān)部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度，為現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了組織保障。**處于深圳、廣州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、南昌和汕頭六大城市間的幾何中心，從空間地理布局上考察，**最有希望成為區(qū)域性的中心城市?！笆濉币詠?lái)，**工業(yè)化步伐加快，工業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，以稀土、鎢、氟鹽化工、機(jī)械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等支柱產(chǎn)業(yè)和工業(yè)園區(qū)成為主要增長(zhǎng)極，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，對(duì)外貿(mào)易高速發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高，推動(dòng)了**商貿(mào)物流業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。2007年南康站裝車(chē)分品類(lèi)統(tǒng)計(jì)裝車(chē)1409車(chē)皮，發(fā)送85097噸；卸車(chē)3191車(chē)皮，卸車(chē)192909噸.。（注：基于沿海地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，我市很多的進(jìn)出口業(yè)務(wù)沒(méi)有在**報(bào)關(guān)，而是到廣州、深圳、廈門(mén)等地報(bào)關(guān)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，我市每年的出口貨物有80100萬(wàn)噸，進(jìn)口貨物有1020萬(wàn)噸，絕大多數(shù)是外地報(bào)關(guān)、清關(guān)，未能進(jìn)入我市口岸查驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。實(shí)現(xiàn)利稅總額62億元，增長(zhǎng)46%。經(jīng)過(guò)建國(guó)后的開(kāi)采建設(shè)，**成了全國(guó)重點(diǎn)有色金屬基地之一。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積的83％。資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源為通過(guò)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者企業(yè)投資，二是投資企業(yè)向銀行貸款資金。信息中心：，承擔(dān)物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲(chǔ)存、加工、運(yùn)輸、銷(xiāo)售的服務(wù)信息及客戶(hù)需要的物流服務(wù)相關(guān)信息；物流園區(qū)還可以通過(guò)物流作業(yè)信息，控制相關(guān)的物流過(guò)程，實(shí)施集成化管理。商貿(mào)配送區(qū)：，承擔(dān)市域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。 將來(lái)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目的單位名稱(chēng)：**綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)辦公室。 市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)市綜合物流園區(qū)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建議單位概況單位名稱(chēng)：**市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室單位概況：2004年，**市委、市政府確定“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新**”發(fā)展戰(zhàn)略，并啟動(dòng)包括物流服務(wù)體系的“十大體系”建設(shè)。2007年，全市擁有營(yíng)運(yùn)性貨車(chē)17345輛，總噸位數(shù)47353噸，全年按330天出勤計(jì)算，年運(yùn)輸能力達(dá)3522萬(wàn)噸。工貿(mào)配送區(qū)：，承擔(dān)對(duì)6個(gè)物流節(jié)點(diǎn)、各類(lèi)工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉(cāng)儲(chǔ)，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。“兩中心”指信息中心和服務(wù)中心。(注：不包括生活配套服務(wù)區(qū)建筑面積)四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目所需總投資額：該項(xiàng)目總投資為331790萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)212550萬(wàn)元，其他費(fèi)72900萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)22837萬(wàn)元，建設(shè)期利息23503萬(wàn)元。 **市地處南嶺、武夷、諸廣三大山脈交接地區(qū)，地勢(shì)四周高，中間低。被稱(chēng)為江西省礦產(chǎn)資源中的“五朵金花”即鎢、銅、稀土、鉭鈮，除銅之外其余四種主要分部在贛南。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入540億元，增長(zhǎng)47%。）其中，經(jīng)**。2007年贛縣站裝車(chē)分品類(lèi)統(tǒng)計(jì)裝車(chē)2615車(chē)皮，發(fā)送157695噸；卸車(chē)1245車(chē)皮，卸車(chē)74628噸.。（二）近年來(lái)物流業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)近年來(lái)，**市委、市政府立足于**市“承東接西、溝通南北”獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提出“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新**”發(fā)展戰(zhàn)略