盧灣區(qū)住宅市場概況(存儲版)
【正文】 1得 房 率 82%綠 化 率 35%容 積 率個案分析周邊生活配套很成熟。2幢8層小高層：中山路沿線：〖江南新浪〗 樓盤地址瞿溪路926號售樓地址瞿溪路926號售樓電話63037612發(fā) 展 商上海江南造船集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司物業(yè)管理上海福船物業(yè)管理公司物 管 費銷售價格最低單價：￥4,250元潛在樓盤構(gòu)成本案最大的競爭壓力，且這些地塊地段概念都不錯。1）區(qū)域內(nèi)自住型客源216。 此外，淮海路、打浦橋等商業(yè)地區(qū)的形成，產(chǎn)生一定中高層客戶，他們多數(shù)是服務(wù)于中資、外企的高級白領(lǐng)，有一定積蓄，對市中心生活向往，渴望享受生活，對前途充滿自信，購買能力強，對于盧灣區(qū)內(nèi)8090萬總價的物業(yè)能夠承受。 尤其是內(nèi)徐匯居民，沿著斜土路向東遷移，選擇居住品質(zhì)相當(dāng)而價格更易接受的區(qū)域樓盤，完全成為可能。該消費群購買可以歸納為兩大目的：第一是投資，第二考慮下一代的教育。216。因此，相對于這些區(qū)域7000元/平方米以上的價格，盧灣區(qū)的樓盤顯出價格上的相對優(yōu)勢。 總體上，區(qū)域內(nèi)客戶受到購買力限制，他們更傾向5060萬總價的物業(yè)。如興城苑、德福苑、開城新苑等小規(guī)模樓盤，售價在56005800元/平方米之間，以盧灣區(qū)區(qū)內(nèi)客戶為主，周邊區(qū)域客戶為補充，尤其是5060萬總價的房子非常受歡迎；而匯龍新城、永業(yè)公寓等全市性規(guī)模樓盤，價格在65008000元/平方米，除本市中高層次客戶群外，還吸引了大量溫州、臺灣等非上海籍客戶。 〖香港新世界花園〗樓盤地址制造局路售樓地址制造局路售樓電話發(fā) 展 商新世界中國地產(chǎn)物業(yè)管理物 管 費物業(yè)類型2幢高層占地面積建筑面積50萬平方米銷售價格42805888房型面積開盤日期20015交房日期得 房 率 綠 化 率 容 積 率個案分析濱江改造區(qū)域，新興熱點板塊，吸引市場眼光，一期已經(jīng)售磬。建筑面積50000 M210811 M2建筑面積35700 M2 住戶數(shù)量120戶銷售價格均 價： ￥5,200元房型面積 開盤日期200112建筑面積57000 M2〖中匯公寓〗樓盤地址局門路1號售樓地址局門路1號售樓電話63059353發(fā) 展 商中城集團(tuán)行銷企劃物業(yè)類型2幢高層，2幢小高層組成占地面積1萬平方米建筑面積4萬平方米住戶數(shù)量銷售價格48006600房型面積以3房為主，面積133152，2房93104開盤日期20011223交房日期200212得 房 率 綠 化 率 38%容 積 率個案分析地處成熟生活居住區(qū)，周邊交通方便，生活配套齊全。11幢（2835層）小高層住戶數(shù)量1500 戶房型面積1室1廳1衛(wèi) 75M2 建筑面積200000M2占地面積38000 M2裝修情況毛坯 開盤日期200 279 交房日期200309得 房 率 綠 化 率容 積 率個案分析前兩期的成功開發(fā)產(chǎn)生較大的品牌吸引力，小戶型定位同周邊形成錯位競爭，市場力強，目前銷售達(dá)到95%。n 中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位置偏離中心，該區(qū)域樓盤一直沒有受到太多關(guān)注，但今年的濱江改造及世博會選址規(guī)劃，隨著上海申博的成功，使該區(qū)域成為全市關(guān)注焦點，價值提升趨勢明顯；盧灣城市花園、江南新浪等樓盤價格在48006000之間，已經(jīng)售磬，而香港新世界花園50萬方的規(guī)劃，將配合市政的利好性成為盧灣區(qū)重點樓盤，值得引起關(guān)注。 三、 板塊分析1空間格局 從空間地理概念上看，本案位于斜土路與魯班路的交匯口，處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東面緊臨魯班路南北高架，行政歸屬上屬于盧灣區(qū)五里橋街道，與打浦橋街道相臨。2） 以打浦橋為核心的中部地區(qū)。 由上圖可看出，該圖的各盤對比度與成交套數(shù)對比圖的各盤對比度基本相同，說明區(qū)域樓盤的單套總價無太大差距。 由上可見，各盤走勢各有不同，較突出的匯龍新城由于開盤較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開盤因此成交量在后期大幅上揚；名盛苑、思南新苑均在年中開盤，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤走勢都較平穩(wěn)，且可看出，開盤后的三四個月為各盤去化量最大的時期，隨后就逐月走低。（2） 今年一、二季度還是主力的5000元/平方米在三季度時成交量急劇下猾，退出主力范圍，且5000元/平方米以下成交比重也下降明顯；與此相對，本區(qū)高價位成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交大幅增加。 二、 盧灣區(qū)住宅市場概況2001年四季度2002年三季度盧灣區(qū)商品房供求關(guān)系盧灣區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度1：2002年1季度1：2002年2季度1：2002年3季度1：合計1：由上可見：（1） 中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季
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