【正文】 萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%敏感度基本方案320011977244727244262923876933035價(jià)格變動(dòng)+15%3680119772504762442643601308133035++5%3360119772466432442634021020633035+5%304011977242811244262444733233035+15%272011977238978244261486445733035+投資變動(dòng)+15%320011977244727244261684505337990+5%3200119772447272442625107530346875%320011977244727244263336100083138315%3200119772447272442641621248528080成本變動(dòng)+15%320011977244727280902007602136699+5%3200119772447272564726187853342565%32001197724472723205322896853181415%3200119772447272076238391151729371數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。[13]該項(xiàng)目中，BEP=項(xiàng)目總成本/（商品房均價(jià)銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析是指辨識(shí)和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，為風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定和實(shí)施提供依據(jù)。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)各個(gè)建設(shè)階段來(lái)加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險(xiǎn)，廣漢市畢竟臨近天府之國(guó)的成都，而廣漢市民普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度?？傊?，匯嘉住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢(shì)，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。法律法規(guī)不健全這項(xiàng)因素可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。設(shè)計(jì)變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題導(dǎo)致而成，而本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢驗(yàn)，有效規(guī)避了該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際中，可能會(huì)受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。[12]夠本點(diǎn)BEP（盈虧平衡點(diǎn)，Break Even Point）是營(yíng)業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤(rùn)等于零時(shí)的營(yíng)業(yè)水平。[10]敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動(dòng)可能帶來(lái)的損失而進(jìn)行的測(cè)算，即邪惡算主要因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)質(zhì)變的影響程度，或測(cè)算能夠保持項(xiàng)目可行時(shí)，容許相關(guān)因素變動(dòng)的最大幅度（極限變化）。=由于NPV1＞0，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=+（）/+178。凈現(xiàn)值是按基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計(jì)算出各項(xiàng)稅金及利潤(rùn)等數(shù)據(jù)，然后使用市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計(jì)算分析出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容。100%=%應(yīng)繳納土地增值稅=30%=項(xiàng)目總投資為項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：+++= m2，平均價(jià)格3100元/ m2，停車位200個(gè)，5萬(wàn)/每個(gè)，銷售收入1000萬(wàn)； m2，平均價(jià)格3300元/m2，車位200個(gè)，5萬(wàn)/每個(gè)，銷售收入1000萬(wàn)元。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。項(xiàng)目的開發(fā)期為3年?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。根據(jù)上述研究結(jié)果及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開發(fā)高層住宅的方案。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)前景看好。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場(chǎng)價(jià)格仍將緩慢上升。[3]，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2010四川省GDP排名全國(guó)第八位，%，成都北區(qū)新建國(guó)際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，%。2010年以來(lái)，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)[2]其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進(jìn)行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或者感覺的基礎(chǔ)上。建筑控制高程：。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。同時(shí)，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機(jī)組成部分，作為城市周邊一個(gè)風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。遼寧工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)說(shuō)明書（論文）匯佳住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃與可行性分析報(bào)告（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國(guó)”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會(huì)成都市區(qū)25公里，北距德陽(yáng)市區(qū)19公里。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；人均期望壽命達(dá)到78歲。[1]“五組團(tuán)”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團(tuán)——河北岸由城市南北干道