【正文】 合計 2514826399%小結(jié)： 040506年，市場供求關(guān)系出現(xiàn)了顛覆性的變化，各板塊的房價開始分化：市中心的住宅價格高但由于配套成熟、地段稀缺，房價還在上漲，而郊區(qū)的住宅價格相對較低但由于短時間內(nèi)集中供應(yīng)且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，房價上漲乏力，如濱江區(qū)、閑林板塊、三墩板塊。 據(jù)市場跟蹤數(shù)據(jù)顯示2006年80平方米以內(nèi)的中小戶型的成交量占據(jù)總量近6成。據(jù)浙江省銀監(jiān)局數(shù)據(jù)，截至2006年9月底杭州市金融機構(gòu)（不含外資、證券、保險），2006年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款107億元。以后幾年之內(nèi)這些區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展重點，具有很大的開發(fā)價值。九堡、下沙樓盤距離主城區(qū)的車程至少縮短了10分鐘。二、新城區(qū)建設(shè)　　以打造中央商務(wù)區(qū)為核心，以“三副六組團”建設(shè)為重點的新城區(qū)建設(shè)工程。然而短短一年之后，杭州各大板塊間的地位就出現(xiàn)了巨大的落差。丁橋居住區(qū)一期二期、天都城、半山田園居住區(qū)、長睦居住區(qū)等多個項目一個個從藍圖變成了現(xiàn)實場景，它們一起構(gòu)成了杭州東北部、入住規(guī)模達40萬的居住新城。隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。216。 產(chǎn)品戰(zhàn)略：一類是像金色海岸、陽光海岸這樣的豪宅項目，可以通過極致高貴的產(chǎn)品，提升整個公司的形象；另一類是像御景苑、萬家花城這樣的中高檔項目，可以通過比周邊市場略低的定價快速實現(xiàn)大量去化，保持公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定。 城西戰(zhàn)略：萬家花城（40萬平方米的三墩大盤）動工；杭醫(yī)高專地塊的獲取。 發(fā)展戰(zhàn)略：收購南都股權(quán)共涉及21項物業(yè)，總占地面積近630萬平方米，建筑面積達600萬平方米。因此，可以預(yù)測中國房地產(chǎn)未來還將發(fā)生的大事：1）財稅制度將會有新的改變，管理部門財經(jīng)將不會過于緊張，這以為著盲目征地將會收斂，土地將會得到較為科學(xué)的規(guī)劃和供給；2）管理部門考核評價激勵機制將會有重大突破，GDP將不再成為考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)，尋租現(xiàn)象將會逐漸減少；3）期房制度終會被取消，利用資金時間差的游戲?qū)Y(jié)束，對企業(yè)的資金以及資本運作能力要求極高；4）稅費制度將進一步完善，比如：房地產(chǎn)投資、投機機會將會被抑制，未來住宅市場將以居住為住，這就要求我們必須加強對產(chǎn)品研究、設(shè)計，提升產(chǎn)品品質(zhì)與性價比；5）《物價法》將逐步完善，為中國房地產(chǎn)奠定法律基礎(chǔ)；6）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多；7）2007年為宏觀調(diào)控效果檢驗?zāi)辏瑥哪壳爸醒雽Ψ績r依然不滿的信號來看，不排除調(diào)控力度加大的可能；8）2007年兩會期間，房價與房地產(chǎn)的問題，肯定是代表委員意見比較突出的問題，兩會期間的動議論到兩會結(jié)束后，必然有相關(guān)措施出臺，所以按照國內(nèi)慣例，四五月間會有較系列的措施出臺。 成交價格進一步分化：2007年杭州房價體系將會出現(xiàn)進一步的分化，市場供應(yīng)充足、競爭較為激烈的近郊板塊（如濱江區(qū)、三墩、閑林、下沙），房價存在小幅下調(diào)的可能。 成交量趨于穩(wěn)定：在經(jīng)歷了1年多的宏觀調(diào)控之后，06年的杭州房地產(chǎn)市場已較為理性，市場主要由剛性需求支撐。從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，市場發(fā)展前景樂觀。 經(jīng)營戰(zhàn)略：依然以城鄉(xiāng)結(jié)合處的土地開發(fā)為主，根據(jù)政府的政策方向，依靠自己的品牌力量，開拓市場。 拿地：拿下杭汽發(fā)地塊、杭醫(yī)高專地塊。濱江房產(chǎn) 2006年杭州房地產(chǎn)界的一批黑馬，通過金色海岸的成功開發(fā)，2006年濱江房產(chǎn)累計銷售25億元人民幣，位居杭州樓市銷售榜冠軍。 經(jīng)營戰(zhàn)略：面對大批強大對手入杭，為鞏固杭州大本營的老大地位，通過與同行聯(lián)手、以及高調(diào)拿地等方式，從市場供應(yīng)的源頭上占據(jù)先機。住宅郊區(qū)化發(fā)展過快與配套跟進過慢的反差，引起了區(qū)域性供求矛盾無論是從現(xiàn)實的需要還是從未來房產(chǎn)發(fā)展的整體趨勢來看，住宅郊區(qū)化都是勢在必行，杭州的五大板塊的崛起更加印證了未來的發(fā)展趨勢?？傊铣侵鸩綇挠媱澖?jīng)濟年代弱而全、輻射能力低的混雜城市轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)代辦公、商業(yè)、新型第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的輻射浙江全省的經(jīng)濟中心。 構(gòu)筑了杭州的區(qū)域中心地位，也帶動了周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一、十一五規(guī)劃目標(biāo)　　十一五期間，進一步優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu),轉(zhuǎn)變增長方式,增強創(chuàng)新能力,全市生產(chǎn)總值年均增長11%，到2010年達4900億元左右，人均生產(chǎn)總值按戶籍人口計達8400美元、按常住人口計達7400美元,高技術(shù)產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達25%,逐步實現(xiàn)由“杭州制造”向“杭州創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變?！　?2月25日，連接杭州黃山兩座旅游名城的杭徽高速公路全線通車，從杭州到臨安只要20分鐘。 【說明：以上數(shù)據(jù)因全年數(shù)據(jù)未收集到，暫以9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)代替】三、房地產(chǎn)市場資本運作大事件1萬科收購南都房產(chǎn)2廣廈收購?fù)ê椭脴I(yè)3綠城香港上市成功4綠城攜手葛洲壩集團、西子集團、濱江房產(chǎn)5坤和攜手萬科四、2006年杭州房產(chǎn)公司銷售額排行排行公司項目銷售額（億）1濱江房產(chǎn)金色海岸、御景苑、南肖埠小區(qū)北景東苑2新盛元房產(chǎn)盛元*慧谷3宋都房產(chǎn)新城國際、采荷嘉業(yè)大廈、采荷人家、興業(yè)大廈4倚天置業(yè)公司倚天*盛世錢塘5工信房產(chǎn)風(fēng)雅錢塘6廣廈房產(chǎn)檀香園、綠洲花園7國都房產(chǎn)楓華府第、崇文公寓8華元房產(chǎn)夢琴灣、伊薩卡、十六街區(qū)9廣宇集團西城年華、祥和人家、河濱花園10天陽置業(yè)美林灣城市規(guī)劃篇第七章 2006年杭州城市規(guī)劃的進展?fàn)顩r 杭州市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃“旅游西進、城市東括、跨江發(fā)展”，已經(jīng)完成基本布局。銀根緊縮導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，土地市場較為低迷2006年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。前兩年大量商品房增量物業(yè)雖已逐批進入交付階段，另一方面，換房需求導(dǎo)致部分住家賣舊買新也使二手房市場在供應(yīng)方面處在吸新納舊的階段。2006年杭州市8區(qū)各區(qū)域商品房新上市統(tǒng)計圖（單位：套）：三、杭州市8城區(qū)各區(qū)域商品房新成交概況（單位：套）： 除了供應(yīng)量很大的濱江區(qū)外，城東和城北成為新的購房熱點區(qū)域，傳統(tǒng)市中心受供應(yīng)量限制，成交量較少。雖說在杭州都是“新面孔”，但不乏當(dāng)?shù)刭Y本雄厚的品牌企業(yè)，甚至在省內(nèi)多個地方有開發(fā)項目。 上城、下城、西湖區(qū)的房產(chǎn)市場發(fā)展基本成熟，江干、拱墅、濱江、下沙、之江、蕭山、余杭的房地產(chǎn)市場基本進入發(fā)展階段，建德、富陽、臨安、桐廬、淳安還處于房地