房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)交易問答(存儲(chǔ)版)
【正文】 公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退，而是業(yè)主不可能退。 可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。 公司原則上不支持這種做法。如果是企業(yè)法人、國家公務(wù)員則可以向銀行申請高額按揭款 要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其他的問題自然就解決了。 2由于客戶目前面臨困難無法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過戶，怎么辦？ 答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需要，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。 若不簽可以直接告訴客戶，欠銀行巨款，銀行將知會(huì)你處理意見。利潤不大，敬請放棄賺差價(jià)心理，保證雙傭。向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。4業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封，擔(dān)保，發(fā)展商欠款，刑事案件等情況。5客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。5客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度？哪些因素客戶不滿意，充分展示物業(yè)的優(yōu)勢。6客戶以公司名義購房，個(gè)人簽看樓書可以帶去看房嗎？答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。7客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？答：不行，因?yàn)殂y行審查你的貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貨款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國土局簽字。7客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？答：可以。要不我約一下業(yè)主跟您見面談，或許你們投緣，價(jià)格會(huì)更低一點(diǎn)。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同》？答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產(chǎn)的情況，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過戶，房地產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對土地和土地上建筑物，附著物的所有權(quán)6業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：最好一次性看完所有的符合要求的物業(yè)。查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號碼。避實(shí)就虛，告訴他相同的房號，朝向和非本棟的棟號或不同的樓層。5帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主突然不再給看，怎么辦？答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。4業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須支付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無法完成交易。4沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金。4收到客戶定金后，客戶要求見業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？答：如果利潤大，可以先過多一道戶。告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補(bǔ)的損失。帶人看房當(dāng)場談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處 2轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鑰匙，如何處理？ 答：分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的帳上，消除業(yè)主的防范心理。只要你說的能讓客戶開心，信服，這里的風(fēng)水就是好的。2客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問題，挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？答：收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。1如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤只有雙傭時(shí)，客戶要求買賣合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅時(shí)，怎么辦？答：向客戶說明：業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶堅(jiān)持要按成交價(jià)填寫，則：高出的部分稅費(fèi)業(yè)主主要加到成交價(jià)中；或是客戶承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)。1和客戶簽買房合同時(shí)，交房時(shí)間怎么確定？答：請?jiān)敿?xì)翻閱合同范本，特殊情況由客戶于業(yè)主自行商議，確認(rèn)。答:說服客戶想辦法，比如：向親戚朋友預(yù)支，借錢等； 說服客戶，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好，就不會(huì)賣這樣的價(jià)了。 按照約定，收取誠意金后，我們會(huì)積極聯(lián)系業(yè)主，談妥價(jià)后，會(huì)把誠意金轉(zhuǎn)交給業(yè)主，同時(shí)業(yè)主會(huì)和我們簽訂委托售房協(xié)議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業(yè)主收走。0客戶在沒有交
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