濟(jì)南遠(yuǎn)翔神思經(jīng)濟(jì)信息咨詢有限公司出品(存儲版)
【正文】 人口普查結(jié)果；，常住流動人口40萬人，濟(jì)南撤銷郊區(qū)又使城區(qū)人口增加40萬人，“七縣歸一的大濟(jì)南”以及濟(jì)南市不斷改善投資環(huán)境，“中國—東盟博覽會”每年在濟(jì)南的舉行，吸引著大批的國內(nèi)外客商前來投資置業(yè)，濟(jì)南進(jìn)行的“136”工程和住房制度的改革，這些都使?jié)系姆孔佑兄薮蟮男枨?，不管是住宅還是商業(yè)營業(yè)用房，因此，濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊的市場前景和無限的想象空間。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，為全市三個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展作出了積極的貢獻(xiàn)。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換新顏，突出綠城生態(tài)特色。目前，微波、光纖、衛(wèi)星等現(xiàn)代通信技術(shù)的運(yùn)用已形成了以濟(jì)南為中心，直通全國各地及世界近200個國家和地區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)。（4）航運(yùn) 水路運(yùn)輸已開通7條內(nèi)河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳，濟(jì)南港年貨運(yùn)吞吐量385萬噸。此外，商場在一定程度上增加了就業(yè)機(jī)會、刺激消費(fèi)市場，繁榮了市場經(jīng)濟(jì)，拉動了內(nèi)需?！ ? 濟(jì)南遠(yuǎn)翔神思經(jīng)濟(jì)信息咨詢有限公司出品 濟(jì)南項目建議書相關(guān)行業(yè)案例；濟(jì)南項目建議書工業(yè)項目案例,濟(jì)南酒店項目建議書, 濟(jì)南旅游項目建議書范文,濟(jì)南農(nóng)業(yè)項目建議書,濟(jì)南房地產(chǎn)項目建議書,濟(jì)南醫(yī)院建設(shè)項目建議書,及企業(yè)立項、用地及申請資金必須的其他各類濟(jì)南項目建議書等。而住宅樓的建設(shè)有力于改善居民的居住條件，為市民提供了一個規(guī)劃布局合理、功能配套設(shè)施齊全的理想家園。（5）市內(nèi)交通 市內(nèi)公共交通十分便利，公共汽車全部實行了無人售票，1998年空調(diào)公共汽車開始投入運(yùn)營。（5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備 全市有生活垃圾無害化處理廠（場）3座，垃圾中轉(zhuǎn)站34座，公共廁所334座，瑯東污水處理廠1座（江南污水處理廠正在建設(shè)中），市區(qū)主次干道實行了機(jī)械化清掃，全日保潔，生活小區(qū)、小街小巷都整潔衛(wèi)生。決策影響濟(jì)南市近來“136”目標(biāo)和大規(guī)模的舊城改造使許多被拆遷戶為尋求更好的居住環(huán)境而持幣待購，新的“六縣六城區(qū)”大濟(jì)南框架的形成和國內(nèi)各地人口的涌入以及從2004年起中國—東盟博覽會會址永久性落戶濟(jì)南，這將會有大批的國內(nèi)外客商聚集濟(jì)南，推動著濟(jì)南房地產(chǎn)市場的急劇升溫。房地產(chǎn)業(yè)狀況2003年，濟(jì)南市在實施“136”工程的目標(biāo)指引下，進(jìn)一步加大了舊城改造的力度，全面實行貨幣化拆遷，以及從今年開始每年在濟(jì)南舉辦的“中國—東盟博覽會”、泛珠江三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，種種利好消息極大刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)的開發(fā)速度。市場供給現(xiàn)狀2002年和2003年濟(jì)南市商品房銷售（含預(yù)售）㎡㎡，㎡?？尚行匝芯繄蟾鎸徟螅瑧?yīng)立即開展全面工作。在營業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，到項目營業(yè)期結(jié)束時，.（二）濟(jì)南項目建議書項目資金來源與資金占用平衡表（見表五） 資金來源=銷售收入+自有資金+貸款 資金占用=建設(shè)投資+貸款償還+利息償還+營業(yè)稅+所得稅 資金盈余=資金來源－資金占用 從表五看出,此工程項目的基本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得,。該方案的使用壽命,即銷售期，為1年。 全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險加大2005年3月17日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首付將由目前的20%提高到30%，具體調(diào)整方式將由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀切。然而2004年全國房地產(chǎn)價格繼續(xù)高速上揚(yáng)，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購房需求終于遭受打壓。因此可以看出，濟(jì)南商業(yè)營業(yè)性用房的投資風(fēng)險比住宅和寫字樓都大。十一、濟(jì)南項目建議書項目可行性評估論證結(jié)論以上分析和研究的結(jié)果表明，本項目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。 附下表：表三 籌款計劃及還款來源表序號項 目合計計算期(年)121借款550020003500年初本息余額0本年借款550020003500本年應(yīng)計利息本年還本付息0 其中：還本550005500 付息0年末本息余額02還本資金來源當(dāng)年可用于還本的未分配利潤當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷以前年度結(jié)余可用于還本資金可用于還款的其他資金備注:（1）借款年利率按6%計算；（2）第一期借款資金人民幣2000萬元，第二期借款資金人民幣3500萬元；（3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期第二年開始還本付息()。截止2004年末，%。31”限令，成為收緊地根的分水嶺。 當(dāng)項目凈現(xiàn)值=0萬元時,I=%=IR，而該項目的基準(zhǔn)收益率Ic=12%，則有 Ir遠(yuǎn)大于Ic=12%,說明項目可行。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。建設(shè)期不付款償息，建設(shè)期利息在第二年末一次性付清。隨著開發(fā)商的觀念更新和購房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計開發(fā)理念開始成為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)界的共識，樓盤的熱銷帶動了濟(jì)南市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。四、市場研究（一）市場供求現(xiàn)狀研究市場需求狀況濟(jì)南市“十五規(guī)劃”提出2005年人均居住使用面積16㎡的目標(biāo)，比1999年的目標(biāo)（人均居住使用面積9㎡）多出7㎡?！熬盼濉?，%，%，第三產(chǎn)業(yè)完成的投資總量和所占比重均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一、第二產(chǎn)業(yè)。為確?！?
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