【正文】 商報》、《華西都市報》、《成都晚報》的購房超市上以組合套餐形式發(fā)布樓盤廣告，每周兩次。項目開盤銷售期間： 目標(biāo)：擴(kuò)大項目知名度及目標(biāo)客戶的認(rèn)知度，完成市場占位，促成先期消費(fèi)行為。銷售效果的評估首要解決三個方面的問題：⑴、“優(yōu)詩美地”廣告的創(chuàng)造性；⑵、同類樓盤（可替代品牌）廣告對正負(fù)面影響以及其持續(xù)效果；⑶、同類樓盤的競爭關(guān)系；對實際簽約購買的客戶分析：⑴、受廣告影響程度的評估；⑵、對廣告利益訴求點(diǎn)的認(rèn)可程度評估；⑶、對未購買的客戶分析；⑷、對品牌（樓盤）本身的看法；⑸、對創(chuàng)意訴求的不認(rèn)同或廣告對消費(fèi)者利益點(diǎn)錯位；㈣、推廣各階段費(fèi)用安排宣傳費(fèi)用安排項目說明引導(dǎo)期（萬元）公開期（萬元）強(qiáng)銷期（萬元）持續(xù)期（萬元）戶外媒體戶外路牌高速公路出口處12旗幟POP掛旗、橫幅各類裝飾及慶典氣球售房現(xiàn)場印刷媒體DM單20000份帶有項目標(biāo)識的贈品5000份資料袋3000份公共傳播報紙廣告成都商報、成都晚報、華西都市報購房指南154新聞發(fā)布采用記者發(fā)稿電臺著名欄目331展銷活動（春、秋房交會）會場租賃、布置228次公關(guān)活動48188展板的噴繪其他費(fèi)用每個階段的廣告費(fèi)用（萬元人民幣）38廣告費(fèi)用總計（萬元人民幣）：說明：廣告支出應(yīng)以最大限度配合營銷攻勢為主，并視具體情況還需做出靈活調(diào)整。A、城市中心，如省展覽館；B、內(nèi)環(huán)路東面，如成都市藝術(shù)中心；⑵、功能要求：接待介紹、獲取或發(fā)布最新銷售信息和資料、客戶聯(lián)絡(luò)等。四、在項目引導(dǎo)期時物業(yè)管理設(shè)置醫(yī)療中心、文化中心、購物運(yùn)送中心對項目促銷的建議 針對目標(biāo)群體年齡的特征和對生活設(shè)施配套的實際需要，在項目營銷的推廣中，如能盡早成立社區(qū)的醫(yī)療中心、文化中心、購物運(yùn)送中心對項目將極大提升樓盤的品質(zhì)和附加值，真正達(dá)到通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理促進(jìn)樓盤的銷售。三、購房直通車的建議 為方便市區(qū)內(nèi)的購房客戶前來參觀，購房直通車設(shè)置的重要性不言而喻。說明：上述銷售計劃應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)樓盤的工程進(jìn)度而制定，由于在沒有施工工程進(jìn)度計劃的前提下所制定的銷售計劃得根據(jù)最終的工程進(jìn)度計劃做出相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充。在收到“媒介效果監(jiān)測”單后，我們將做出：⑴、廣告的讀者率、視聽率等的評估；⑵、廣告的毛評點(diǎn)、到達(dá)率、有效接觸率等的評估；⑶、廣告文案與受眾切合度的評估；⑷、目標(biāo)受眾對廣告的注目率、理解率和記憶（遺忘）率的評估；⑸、目標(biāo)受眾對廣告載體、創(chuàng)意、表現(xiàn)手法等的喜好程度的評估。㈣、各階段廣告執(zhí)行策略形象建立期：目標(biāo)：項目形象建設(shè)、社會告知為后期全面公開銷售創(chuàng)造有利市場環(huán)境。登龍泉山比賽”（詳見具體執(zhí)行策劃）。B、“小車+約20萬=全景觀花園洋房”。⑴、聯(lián)合媒體記者和部分本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)商共同“炒做”龍泉同安鎮(zhèn)整個房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)突出本案諸多優(yōu)勢，新聞稿6篇以上。二、各階段推廣策略㈠、引導(dǎo)期推廣策略媒體策略 由于本案目標(biāo)群體的確定，根據(jù)其消費(fèi)特征和地域特點(diǎn)，為配合線下的公關(guān)活動，四川經(jīng)濟(jì)廣播電臺和《成都商報》、《華西都市報》成為支撐引導(dǎo)期媒體策略的首選載體。而分期付款方式的資金回收相對較為緩慢，但此種付款方式對于定期存款未到期的中老年客戶較為適合，故也可采納。項目價格走勢應(yīng)本著“低開高走”的原則，在開盤發(fā)售時推出的價格為花園洋房均價1300元/㎡，聯(lián)體別墅1800元/㎡，在期房銷售階段，給予客戶較大優(yōu)惠幅度，并在今后實際操作過程中，根據(jù)具體情況結(jié)合市場變化對價格進(jìn)行調(diào)整。據(jù)市場調(diào)查，項目區(qū)域內(nèi)同比樓盤，花園洋房均價在1000～1300元/㎡之間。七、項目具體定價原則分析，定價步驟、方法：㈠、項目定價原則：符合目標(biāo)客戶群體對房價的實際承受能力。五、定價方法：㈠、“一房一價，好房優(yōu)價，特房特價”法：每套房子各有不同狀況，故產(chǎn)生不同價值和使用價值。四、定價原則：㈠、供需原則：取決于市場的供需狀況。正確認(rèn)識和妥善處理需求與價格之間的關(guān)系是本項目營銷的關(guān)鍵所在。㈣、從目標(biāo)群體的鎖定上：二級城市想到成都購房的；成都市區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的“小資階層”或“城市邊緣人”；成都市部分離、退休的高知群體；具有四川情節(jié)決定回老家頤養(yǎng)天年的。本項目明衛(wèi)的設(shè)計使這些缺點(diǎn)迎刃而解。4+1的多層建筑更受中老年客戶群體的青睞。其人員構(gòu)成有居住在成都有穩(wěn)定較高收入的城市“邊緣人”、離退休的、經(jīng)商的、中老年公務(wù)人員、三州地區(qū)的離退休人員、投資置業(yè)等購房人群組成。玉龍山莊”、華陽的“府河音樂花園”、都江堰的“青城白鷺洲”、溫江的“森宇花園”、“芙蓉古城”等眾多樓盤，充斥著這群中老年人的身影。五、項目的硬件因素可以通過項目軟性因素的改變而增加項目的附加值（如建立小區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化中心），從而成為支撐項目銷售價格的堅強(qiáng)后盾。威脅點(diǎn)一、同比樓盤的競爭加?。ㄔ斠婟埲惐葮潜P調(diào)查表），使該區(qū)域市場蛋糕越來越小，目標(biāo)客戶群分流嚴(yán)重，對本案銷售而言，人氣難以聚集，加大銷售難度。公共區(qū)域與私秘區(qū)域嚴(yán)格劃分。進(jìn)戶門無弦關(guān)設(shè)計，客廳私秘性較差。所有衛(wèi)生間都帶窗戶，通風(fēng)采光好?？陀眯l(wèi)生間偏小。所有衛(wèi)生間都帶窗戶，廚房設(shè)生活陽臺，使其功能更齊備。四、在項目的推廣過程中，有針對性的選擇推廣載體，增加載體的輻射面，加大對目標(biāo)群體的拓展，通過系列的促銷活動聚集人氣，積累客戶資源（詳見項目推廣策劃）。三、項目交通不便利。一改以往6m的層高，住戶不再有井底之蛙的感覺。大客廳、大臥室的設(shè)計，更為人性化?？罩谢▓@的設(shè)計，使住戶不僅在小區(qū)內(nèi)、更能在家中體會到“有山、有水、有天、有地”“水天一色”的感覺。㈢、開發(fā)公司和知名策劃公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手優(yōu)勢開發(fā)商——新材公司實力雄厚，開發(fā)理念先進(jìn)，管理科學(xué)，是成都市最早的房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。第三章 項目的SWOT分析項目概況本項目位于成都市東南面，中國西部陽光城——龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對面，圣景路北側(cè)。二、結(jié)論分析與本案各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)對比項目名稱總用地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率綠化率總棟數(shù)（棟）總戶數(shù)（戶）面積范圍公攤系數(shù)車位數(shù)量裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式優(yōu)詩美地91畝㎡42%25（花園洋房19棟，聯(lián)體別墅6棟）522（花園洋房498戶，聯(lián)體別墅24戶）花園洋房：88～175㎡聯(lián)體別墅：180～185㎡10%左右1：清水房7成20年按揭宏宇玉龍山莊2000畝（一期用地400畝）㎡45%192（花園洋房25棟，連體別墅18棟，單體別墅149棟）757（花園洋房500戶，聯(lián)體別墅108戶，單體別墅149戶）60～416㎡0～8%1：清水房7成20年按揭,可公積金貸款陽光假日300畝（一期、二期用地200畝）㎡62%180（一期56棟，二期68棟）390（一期112戶，二期136戶）144～218㎡零公攤1：清水房8成20年按揭項目名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)層高層數(shù)開盤時間交房時間期房、現(xiàn)房銷售率均價物業(yè)管理優(yōu)詩美地花園洋房+聯(lián)體別墅現(xiàn)代中式框架+磚混3m～花園洋房：5層；聯(lián)體別墅4層未定未定期房未銷售未定未定宏宇玉龍山莊花園洋房+聯(lián)體別墅+單體別墅美式框架+磚混3m～花園洋房：6層；聯(lián)體別墅：4層準(zhǔn)現(xiàn)房70%花園洋房約1300；聯(lián)體別墅約1900；單體別墅約2680紅宇玉龍物業(yè)陽光假日純聯(lián)體別墅歐式磚混3m～3層一期：二期：一期：二期：一期：現(xiàn)房二期：期房一期：90%二期：20%一期：2000二期：1800成都總府物業(yè)公司結(jié)論：⑴、從同比競爭樓盤體量上對比，本案建筑面積、用地面面積相對適中。龍泉類比樓盤登記表三 項目名稱富力?山水人家項目地址龍泉鎮(zhèn)濱河路開發(fā)商成都富力房產(chǎn)建筑設(shè)計西南建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計西南建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理富力物業(yè)售樓電話84851088 84859988總用地面積綠化率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)120畝54%92000㎡85000萬25棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層+電梯歐式67/910600戶810 %約3M裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時間交房時間清水房7成20年按揭45069296㎡單價幅度均價總價幅度主力總價銷售率銷售戶數(shù)1420200017001355萬20萬左右約30 %200套左右客源特征以成都人、外地人和軍人居多，年齡在4060歲為主。所屬地：本項目地塊隸屬成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)。同時，繼2001年6月“成都經(jīng)濟(jì)圈城市建設(shè)峰會”后，8月，溫江召開“住在溫江—成都房地產(chǎn)高層論壇周邊房市主題會”；9月，樂山舉辦“精雕細(xì)刻山水之城—樂山”大型招商會；2002年3月，龍泉又召開“成都2001年，郊縣房地產(chǎn)確實火了一把，芙蓉古城先后獲得多項大獎，府河音樂花園一、二期居然在短時間內(nèi)銷售達(dá)到100%。 趨勢居住觀念發(fā)生革命性改變，住在郊區(qū)成為時尚 府南河改造，10萬人大搬遷，沙河整治，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城東、城南新城區(qū)規(guī)劃，城市迅速向外擴(kuò)張，人們的居住觀念也隨之改變。成都市城市軌道交通線路總體格局初步定為：三環(huán)路內(nèi)為“十字”加環(huán)狀地鐵，三環(huán)路外為高架或地面軌道。2001年，成都市GDP約1600美金，為住宅郊區(qū)化奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 趨勢城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃繪就大成都藍(lán)圖 《成都市城市總體規(guī)劃（1995年至2020年）》繪就了成都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展藍(lán)圖，根據(jù)規(guī)劃，成都城市空間布局分為三個層次：第一層次為外環(huán)路以內(nèi)的中心城市，并將形成多中心格局；第二層次為中心城市周邊的青白江、龍泉驛區(qū)、新都、郫縣、溫江的行政區(qū)范圍以及雙流的北部地區(qū)構(gòu)成，將建設(shè)大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等7個衛(wèi)星城，龍泉、高新區(qū)、溫江3個開發(fā)區(qū)；第三層次則為第一、第二層次以外的市域范圍。崇州市投入10個億整治西江濱河路，龍泉投入近12億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 趨勢“大盤圍城”