【正文】 8綠苑豪庭13539894健康新城1336782182陽光翠景175087161邊防佳苑214008516左岸綠洲29544046172歐鹿生活城37515561813銀海灣443772404福滿園5128173813源和嘉苑604169223341尚書苑684685164111明大頤園78587412588正翔國際10993602956222時代財富城111501178519文化創(chuàng)意園114565097143錦龍世家123583345168綠海印象1236749760542晶典麗舍12661661011078意城晶華18442884676458兵工佳苑423316248243132萬郡大都城680545427262354361上景園8113450168643松石國際城886385154492340總計41723381585207710765 2012年青山區(qū)成交樓盤戶型圖分析 2012年九原區(qū)成交樓盤詳情樓盤名稱成交套數(shù)成交價格成交戶型一室兩室三室四室四室以上惠得花園5484037430118和發(fā)紫薇園35244722626660永茂泉陽光小區(qū)29739612925恒大華府27262182151786512遠洲國際城25522944914957屹林廣場23243501914271鹿安家苑167265011156龍苑小區(qū)1362869411517美室層雙10657776145景觀家園9539546332蘭溪花園28313331015新桃源小區(qū)2634006182華貴園19322319巨力時代小區(qū)143520212金沙華府83308611春陽苑526262111總計25603737178153069614115 2012年九原區(qū)成交樓盤戶型圖分析從以上各個區(qū)域樓盤銷售狀況和戶型圖分析，反映出，包頭市的房地產行業(yè)市場供應量充足，發(fā)展穩(wěn)定，未來勢態(tài)良好。早期進駐包頭房地產行業(yè)的開發(fā)商，隨著市場的發(fā)展，以其自身的優(yōu)勢占領了大半的市場，而隨著時間的推移，消費者優(yōu)先選擇本地的開發(fā)商的觀念也更深入人心。九原區(qū)是東西城區(qū)的結合部，全區(qū)轄1個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)，10個居委會，115個村民委員會，總面積1700平方公里。九原區(qū)也是包頭市的重點規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設將會連接東西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。優(yōu)勢分析（strengths）（1）大成逐鹿會由上海博城建筑設計院規(guī)劃設計，導入我國先進的規(guī)劃設計理念，人車分流、新風換氣、恒溫恒濕、智能化管理，打造包頭市一流的高尚人居典范。劣勢分析（weaknesses） （1）周邊緊挨商業(yè)中心、鬧市、國道，相比較而言，周邊環(huán)境略微喧囂。（2）樓市新政的壓制；“新國十條”出臺踏入十月，各細則紛紛出臺，調控力度不斷加大。 項目的形象定位 根據(jù)目前包頭市的房地產發(fā)展方向和步伐，該項目屬于環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑于一體的高品質住宅小區(qū)，該項目的優(yōu)質建設、良好環(huán)境、文化氛圍、配套設施、交通位置等條件必然會確定其能夠引領包頭高品質住宅小區(qū)的風尚。本項目各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件：供電：主要是設備及生活用電，市電力部門具有為本項目的供電能力；給水：主要是生活及消防用水，為城市自來水水源，就近引接城市供水管；排水：市政給排水系統(tǒng)接口；通迅：網通、移動、鐵通等；熱源：市政集中供暖；供氣：天然氣。項目北抵40米寬城市主干道沙河西街，東臨30米幸福路，西接30米寬日陶亥街，南面毗鄰規(guī)劃中的城市次干道，交通出行非常便利。在靠近沙河六小一面建設底商，這樣不僅方便本小區(qū)居民，也利于附近居民的采購，把服務范圍輻射到周邊小區(qū)。結構的安全等級取為二級， KN/㎡， KN/㎡，設計使用年限取為50年。道路設計貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內車速、噪音，確保小區(qū)內的安靜及交通安全，從而基本實現(xiàn)人車分流。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電，市電力部門具有為本項目供電的能力；（2）樓中設有線電視線路；（3）樓內敷設電話線路，每戶預留電話接口；（4）小區(qū)內各房間、路邊、停車場均采用節(jié)能型燈具照明；（5）安裝無線及有線網絡。 項目開發(fā)的程序1. 選址研究，即選址定點；2. 對項目進行可行性研究；3. 與土地所有者就行協(xié)商，獲得土地使用權；4. 規(guī)劃總圖、審查及確定規(guī)劃設計；5. 辦理項目招投標，簽訂有關合作協(xié)議；6. 施工報建7. 竣工驗收備案；8. 進行市場營銷和物業(yè)管理。本項目的二期基礎的開發(fā)在一期主體完工后進行，即與一期裝飾同步進行。、青山區(qū)、高新區(qū)工作、創(chuàng)業(yè)的人群；、高品質住宅的居民?？杀葘嵗ㄟ^個別因素、區(qū)位因素和交易價格的調整，再取調整后的均價，最終得出本項目各類物業(yè)的價格?？杀葘嵗饕蛩匦拚禂?shù)計算表 可比實例比較因素恒大華府九郡世紀廣場和發(fā)紫薇園區(qū)位因素100/102100/99100/100個別因素100/103100/99100/98交易情況100/99100/99100/101交易日期100/100100/100100/101修正系數(shù)（4）權重確定恒大華府離本項目稍近，競爭較大，仍對項目有不小的影響，所以權重確定如下：恒大華府：5 九郡世紀廣場：4 和發(fā)紫薇園:4（5）比準價格的確定根據(jù)以上結果，各實例比準價格的確定如下：恒大華府：8500=8840元∕m2九郡世紀廣場：5450=∕m2和發(fā)紫薇園：5200=5200元∕m2（6）項目最終比準價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下：項目價格=（88405+4+52004）∕（5+4+4）=6627元∕m2綜合考慮，高層住宅最終定價為6627元∕m2 （1）選取交易實例 可比實例 名稱 項 目保利拉菲公館三期所在地為103，恒大名都所在地為101，九晟拉菲公館三期恒大名都九晟因此應當按規(guī)定辦理商品房預售許可證。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。項目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。2．廣告宣傳（1）媒體。在包頭搜房網、中國房產超市等相關網上發(fā)布信息，適時開展網絡營銷。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進行分割出售。其中住宅和商鋪的價格由市場比較法得出。 第七章 項目總投資估算及資金籌措 項目投資估算的依據(jù)（2003）；；；；、低檔建造水平計算；；；。這里主要指開發(fā)建設單位在項目建設期間從事工程管理所要的費用，包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、折舊費、修理費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費等，按以上1至3項總和的2%計取。 車位本項目車位均為既有地下車位也有地面車位，其中地下停車位有兩層，總共1100個 。（4）以工程形象、人脈關系進行尾盤促銷。3．適當?shù)膬r格調整價格調整一般每次不應超過1％，在客戶可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式價格調整（即提價可多次，每次較少） 銷售持續(xù)期策略項目經過大規(guī)模的廣告及促銷后，進入平穩(wěn)的銷售期。住宅部分突出本項目的生活品質，商鋪部分突出投資價值。出本項目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。本項目的正式銷售還未開始，為使開盤時能達到開門紅，在此期間可以對下一期的銷售提前進行準備。最好在迎著主干道（或主要人流）的方向，人車都能方便到達，周圍環(huán)境和實現(xiàn)較好，也能方便到達樣板房。 營銷方式內蒙古大成房地產開發(fā)有限責任公司有自己的營銷隊伍，采取自行銷售的方式進行銷售。商務廣場攬勝苑為99。拉菲公館三期恒大名都九晟（3）計算修正系數(shù)、:修正系數(shù)的計算方法如下：區(qū)位因素比較表 可比實例區(qū)位因素恒大華府九郡世紀廣場和發(fā)紫薇園地段相同相同稍差交通稍好相同稍好配套稍好稍差相同設估計對象所在地為100，則判斷恒大華府所在地為102，九郡世紀廣場所在地為99，新星美地所在地為100。 4. 戶型設計及設計：(1)所有戶型均帶南北雙陽臺設計，南北通透；(2)餐廳、客廳互相獨立，互不干擾；(3)全飄窗設計，觀景采光俱佳；(4)入戶門采用主副門設計，更顯人性化。 項目實施進度橫道圖（詳見附圖二） 項目實施進度橫道圖第六章 項目營銷方案 項目定位、物業(yè)價格定位 市場定位經過詳細的調查和市場分析，可將本項目的形象定位為環(huán)境好、綠化多、集文化、商業(yè)、休閑、娛樂、居住于一體的高檔住宅小區(qū)。根據(jù)市場調查，高層住宅的銷售期一般為2—3年，由于本項目規(guī)模較大，再考慮到不確定因素，銷售期定為10個季度。經過小區(qū)的規(guī)劃設計，可以得出本項目的技術經濟指標，見表41： 項目的技術經濟指標序號名稱單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積㎡2總建筑面積㎡3地上建筑面積其中：高層鋼筋混凝土結構住宅會所及配套設施高層鋼筋混凝土結構商業(yè)用房㎡㎡㎡㎡4000100004地下面積㎡5總戶數(shù)戶10936綠化率%45%7容積率8建筑密度%第五章 項目開發(fā)進度及組織安排本項目的設計采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃、統(tǒng)一設計。1. 供電及電訊系統(tǒng)（1）根據(jù)國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑，電力負荷按一級考慮。逐鹿會住宅小區(qū)開發(fā)建設項目戶型設計主要為二室一衛(wèi)二廳，二室二衛(wèi)二廳和三室二衛(wèi)二廳和四室兩廳，面積在90—120平方米的戶型控制在30%左右。逐鹿會住宅小區(qū)——精英小區(qū)”這一一流的高尚人居典范品牌。其中，主要為高層住宅，；商業(yè)建筑面積約1萬平方米，主要包括商業(yè)中心等，、室內恒溫泳池、器械健身房、休閑棋牌室等，地下車位2層，數(shù)量約1100個。逐鹿會集中了購物、超市、餐飲、娛樂、教育于一體，為周邊居民提供全面的一站式服務。大成 項目的目標客戶定位綜合考慮本項目的優(yōu)勢以及問卷調查的各方面的情況，預計本項目的需求客戶為：、企業(yè)高管、商界人士以及來包經商置業(yè)的精英階層 。（4）周邊新都市區(qū)繁華的商業(yè)中心和商業(yè)街，有利于吸引更多的消費群體，也為該樓盤的升值帶來一定的影響。（6）小區(qū)物業(yè)管理比較到位，與業(yè)主積極互動，且物業(yè)管理費用相較其他樓盤較低，大成（4）擁有較為完善的娛樂和服務配套設施，周邊配套沙河小學、建設銀行、農行、工行、中國銀行、扶貧醫(yī)院、寧鹿酒店、新市府，市府廣場等設施。本項目周邊聚集了許多中高檔住宅小區(qū)，如：“九郡世紀廣場”、“和發(fā)紫薇園 ”、“恒大華府”、“東方儷城”、“惠德花園”、“居然青年城”、“鴻德近年來，九原區(qū)全力推進工業(yè)化、產業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，經濟和社會各項事業(yè)取得快速發(fā)展。綜合分析來看，包頭房地產市場的供給量正在上升，市場趨于活躍，同時，房地產逐步成為包頭經濟主要支柱之一。因此，在這種情況下，短期內包頭的房地產價格不會大幅上升。近幾年來，這種增長的勢頭越來越明顯。通過以上各項需求分析可以推斷今后幾年內包頭市地區(qū)的住房需求還是很大的，在包頭市經濟不斷發(fā)展的同時居民對住房的需求受經濟危機的影響較小，同時關系到消費者未來生活的文、教、體、衛(wèi)的設施在包頭市正變得更加完備。由此可見，包頭市購房消費者在購房時最關注的因素依次是：周邊環(huán)境價格、交通狀況、房價等。然而，選擇一室和四室的比例相對較少，主要歸于家庭結構，一室相對較小，四室又較大，一定程度上形成了浪費。而近年來，居民的人均收入、消費水平等方面的變化，使得對住宅類型的要求更高，別墅、花園洋房的建筑比例也應在未來房地產開發(fā)中，適當加大比例。（見圖26）根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結論：包頭市大部分居民住房非自己所有，說明市場上存在潛在的住房消費者，他們很有可能成為本項目的購房消費者。6. 對于供需市場因素方面，房地產市場以消費者為主導，如果房價合理，且消費者有一定的支付能力，那他們才愿意進入到這樣的市場，由此，房地產市場才存在并健康的發(fā)展。（見下圖22） 包頭市預售套數(shù)從下圖224所反映