【正文】 公園互動）會所賣點(diǎn)——法國會所、產(chǎn)權(quán)式酒店景觀賣點(diǎn)——江景、都市夜景物管賣點(diǎn)——全封閉人性化“三代服務(wù)”論價(jià)格賣點(diǎn)——中檔價(jià)格、高貴享受品牌賣點(diǎn)——香港國際集團(tuán)、重慶老牌開發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動第二部分 產(chǎn)品提升確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品來支撐來充實(shí)。三是“結(jié)合”怡豐海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動關(guān)系。直到“海韻豪園”的出現(xiàn)，我們才知道海變了，家也變了。二、從“實(shí)”方面入手，通過眾多的法蘭西元素來支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高級花園洋房社區(qū)？ 大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號以配合樓盤的宣傳定位； 大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的法式地中海風(fēng)情。 電視廣告根據(jù)項(xiàng)目具體情況，暫不計(jì)劃投放電視廣告?！稑I(yè)主通訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷售。 路旗在公開發(fā)售或促銷活動時(shí)，使用路旗廣告來烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方：A、 工地現(xiàn)場；B、 樓盤通往主干道的道路兩邊。D、 置業(yè)顧問前臺及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。（二） 展銷會如：重慶市的春、秋季住交會、南坪步行街的長期展點(diǎn)等。（四）廣告鞏固階段（掃尾期）時(shí) 間：2003年3月廣告策略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目入伙配合公關(guān)活動內(nèi) 容：隆重入伙，承諾是金 最后單位，絕版機(jī)會 全城聚焦——引領(lǐng)南岸新生活、見證高品質(zhì)生活目 標(biāo)：將尾盤全部消化掉，實(shí)現(xiàn)100%銷售媒介策略開盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主開 盤：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。另備注：由于項(xiàng)目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開盤銷售的黃金時(shí)期，失去了登臺亮相最佳時(shí)間擋，對今后項(xiàng)目銷售帶來諸多負(fù)面影響，目前已不適宜項(xiàng)目開盤活動的組織和實(shí)施，以下開盤活動方案僅供參考：第六部分 開盤活動方案一、目的： 通過公關(guān)活動，在十一前期（11月2日）正式開售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。二、 說明 本區(qū)樓盤競爭激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在的特殊性，如：戶型偏大、落后；樓盤忠誠度為0；停工后二次開盤形象受損嚴(yán)重等，故定價(jià)不可太高，以保留一點(diǎn)升值空間。第二階段：公開期 強(qiáng)銷期（10月28日——11月28日）定價(jià)原價(jià)：行情開盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。付款方式：視市場的反應(yīng)強(qiáng)弱，可及時(shí)修正銀行按揭及建筑付款前后的比例，以起到價(jià)格的微調(diào)作用。付款方式：⑴一次性付款98折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭無折扣。第二、 搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育。A、 組織專車接送買家看樓，而且在現(xiàn)場、會場、車上均安排專人負(fù)責(zé)對買家進(jìn)行接待與解說，避免買家在這一過程中流失。因此，派單，就時(shí)段性而言也是一種較好的營銷手段。本項(xiàng)目剩余單位291套，則將至少有70戶業(yè)主是由老業(yè)主介紹來的。）⑷加強(qiáng)對老業(yè)主的服務(wù)力度，重塑物業(yè)管理的嶄新形象，讓入住業(yè)主滿意了，自然形成良好的口碑，無形中就產(chǎn)生了“業(yè)主直銷”的功效。所以某人買了一個(gè)他滿意的住宅，他將影響這些人并帶動其中部分產(chǎn)生購買行為；相反，如果他對所買的樓不滿意，亦將直接影響這些人，甚至更多人對本樓盤不再問津。 根據(jù)本樓盤目前的社會形象，單純的依靠廣告投放及展示活動還不夠，我們必須大量派單，也就是所謂的“反復(fù)效應(yīng)”，使客戶在無形中對本樓盤加深印象。追求的是“速戰(zhàn)速決”，短時(shí)間內(nèi)取得銷售績效?？傊?，務(wù)必讓購房者來到現(xiàn)場后有一種濃郁的法蘭西情調(diào)，用“家”的環(huán)境去引導(dǎo)、感染購買者。第四階段 掃尾期（3月28日—6月28日）定價(jià)原價(jià)：微利運(yùn)作，盤活余房。⑶起價(jià)不高，日后每階段升幅50—100元/M2，便于形成價(jià)升量漲的動銷態(tài)勢，而且因?yàn)樯臻g大，易于隨時(shí)調(diào)控，不至于造成“有價(jià)無市”之態(tài)。定價(jià)說明：⑴收受客戶定金，先期穩(wěn)定的購買關(guān)系。第七部分 價(jià)格策略一、 基本準(zhǔn)則 低價(jià)位定形象，高素質(zhì)創(chuàng)品牌。爭取最后一次浪潮定格“百分之百”的銷售藍(lán)圖！一句話，從項(xiàng)目整個(gè)銷售周期（暫定6個(gè)月，從2002年11月至2003年4月）來看，廣告宣傳的高峰期（波峰）在三個(gè)結(jié)點(diǎn)：第一，前期（11月1日前后）；第二，元旦（12月27日前后）；第三，入伙（明年3月中下旬）。（二）廣告入市階段（開盤階段+強(qiáng)銷階段）時(shí) 間：2002年11月廣告策略：集中主媒體廣告對市場進(jìn)行強(qiáng)勢轟炸內(nèi) 容：國際潮流擋不?。。?！——法式地中海風(fēng)情 高級花園洋房社區(qū)將于明登天臺亮相！ 開盤當(dāng)天熱銷68套?。?！ 法蘭西情懷精彩不斷——怡豐海韻假日系列活動目 標(biāo)：項(xiàng)目登臺亮相，引爆市場 迅速扭轉(zhuǎn)原來不良形象，樹立嶄新品牌 將銷售引向高潮（三）廣告推廣階段（持銷階段）時(shí) 間：2002年12月～2003年2月,共3個(gè)月廣告策略:以定期廣告的形式不斷延續(xù),成為市場持續(xù)不斷的熱點(diǎn)內(nèi) 容: 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情目 標(biāo)：以賣點(diǎn)為訴求點(diǎn),將“菜”（賣點(diǎn)）一盤盤端出來，形成一桌豐盛的“宴席”，將項(xiàng)目完整地展示于消費(fèi)者面前。模型為售樓處必備工具，特別是預(yù)售房，它給客戶以來樓盤直觀清晰的形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購買行為。因本項(xiàng)目的高層景觀資源豐富，加且項(xiàng)目現(xiàn)狀因素（如外立面的施工）決定，建議先在B座24