【正文】 維修材料費(fèi) 500元／月12月 6000臺(tái) 計(jì)： 第二章 業(yè)主入住入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段，同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象，打開(kāi)工作局畫的一個(gè)良好契機(jī)。為此，從樓盤銷售開(kāi)始，管理處人員將做好以下工作：1. 協(xié)調(diào)配合長(zhǎng)城盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務(wù)工作：2. 做好售樓中心、樣板房、車場(chǎng)和花園廣場(chǎng)的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作：3. 做好售樓中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的安全護(hù)衛(wèi)工作，做好前來(lái)看樓買房客戶汽車的指揮疏導(dǎo)工作：4. 做好銷售中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的維護(hù)管理工作。第六部分 日常管理日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的管理工作。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。4. 加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。24小時(shí)360天／年／度 30067222辦公管理用水電費(fèi)2000元／月12月2400023員工宿舍水電費(fèi)25元／（）47人12月14100四、 項(xiàng)目分包費(fèi)用24保潔外包費(fèi)用 M2／（）12月40010225園藝外包費(fèi)用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費(fèi)用9臺(tái)1800元／（）12月19440027護(hù)衛(wèi)外包費(fèi)用24人1500元／（）12月432000五、 開(kāi)辦費(fèi)攤銷費(fèi)用229600元247。6. %計(jì)算。政府部門沒(méi)有規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護(hù)全體業(yè)主的利益。（三）. 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真科學(xué)的測(cè)算，／；每年按收入的10%提取管理傭金，其余全部用于大廈的物業(yè)管理服務(wù)。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級(jí)的相應(yīng)處分。無(wú)特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問(wèn)題也必須逐級(jí)向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。管理處經(jīng)理通過(guò)授權(quán)，將更多的精力和時(shí)間放在把握全局，正確決策上。在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。（2）. 主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估，并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。6. 培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力，要求員工通過(guò)培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來(lái)不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。第二章 管理服務(wù)人員的培訓(xùn) －、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想無(wú)論從事何種行業(yè)，工作最終是由人去落實(shí)完成。1人8收費(fèi)員高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。1人3設(shè)備主管大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)，熟悉IS09002質(zhì)量管理體系。對(duì)于前期介入所發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)國(guó)家及深圳市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，此筆費(fèi)用理應(yīng)由發(fā)展商支付。三、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在長(zhǎng)城盛世家園正式開(kāi)盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房著對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。建議在長(zhǎng)城盛世家園的銷售中，開(kāi)設(shè)長(zhǎng)城盛世家園服務(wù)網(wǎng)站，或在長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)的網(wǎng)站上增加該樓盤的主頁(yè)，內(nèi)容可包括物業(yè)的質(zhì)素介紹（地點(diǎn)、規(guī)模、房型、價(jià)格、配套、景觀、入伙時(shí)間、會(huì)所等）、物業(yè)的實(shí)景圖片及樣板房的三維動(dòng)畫、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購(gòu)房者足不出戶即可對(duì)樓盤的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。這無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)的整體形象起了負(fù)面的效果。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來(lái)的準(zhǔn)業(yè)主，尤其應(yīng)注重公司客戶的檔案建立。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對(duì)前景的預(yù)測(cè)帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。以下章節(jié)的管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算將依據(jù)此處預(yù)算進(jìn)行。一、前期介入工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1簽定物業(yè)管理合同商定物業(yè)促銷協(xié)助計(jì)劃與長(zhǎng)城地產(chǎn)商定管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、會(huì)所協(xié)商簽定物業(yè)管理合同2成立盛世家園物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所簽訂合同后十日內(nèi)二次裝修管理處辦公場(chǎng)所辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)人員配置、培訓(xùn)管理處辦公設(shè)備配置3前期介入收集各類工程資料實(shí)施促銷協(xié)助計(jì)劃熟悉各類設(shè)施、設(shè)備4導(dǎo)入長(zhǎng)城物業(yè)管理公司模式導(dǎo)入IS09002（2000版）導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度導(dǎo)入公司物業(yè)管理理念5物業(yè)接管準(zhǔn)備驗(yàn)收物業(yè)軟硬件移交資料問(wèn)題備忘二、入伙接管工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1入伙準(zhǔn)備及實(shí)施準(zhǔn)備、完善入伙所需資料和設(shè)備入伙儀式策劃及舉行辦理入伙手續(xù)2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案模擬二次裝修動(dòng)態(tài)表進(jìn)行有效監(jiān)督3首次征求業(yè)主意見(jiàn)征求大廈合理化建議（集中在裝修期間）上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果，提出改進(jìn)方案4建立完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)各類檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識(shí)制作各類設(shè)備、設(shè)施標(biāo)識(shí)制作各類路牌等公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng)三、正常居住期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注完善體系定期內(nèi)部評(píng)審ISO9002（2000版）質(zhì)量管理體系：完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會(huì)所運(yùn)營(yíng)管理辦法：完善各類壁掛文件，ⅤI系統(tǒng)。管理處經(jīng)理配合銷售設(shè)備、設(shè)施行政主管房管員客戶主管經(jīng)理助理保潔園藝保衛(wèi)設(shè)備值班維修保養(yǎng)消防值班食堂分包方食堂收費(fèi)員客戶助理三、創(chuàng)建盛世家園有效的服務(wù)價(jià)值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們中標(biāo)后將在盛世家園全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升長(zhǎng)城物業(yè)管理公司的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示長(zhǎng)城物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。盛世家園管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通?？蛻糁淼穆氊?zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位，下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。長(zhǎng)城盛世家園在業(yè)務(wù)上接受深圳市住宅區(qū)及福田區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。會(huì)所策劃經(jīng)營(yíng)定期開(kāi)展業(yè)主消費(fèi)熹向調(diào)查，逼當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容見(jiàn)小區(qū)會(huì)所管理加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管管理達(dá)標(biāo)－年內(nèi)達(dá)到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二年內(nèi)達(dá)到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)智能小區(qū)保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行實(shí)現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū)努力實(shí)現(xiàn)IC卡自動(dòng)車輛收費(fèi)系統(tǒng)第二章 管理處物資裝備計(jì)劃長(zhǎng)城物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷售和高水準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)出發(fā)，堅(jiān)持低成本的原則下，配置盛世家園管理處的物資裝備。根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者、來(lái)深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。 —、會(huì)所提前投入運(yùn)營(yíng)會(huì)所概念的迅速普及，使得會(huì)所正成為物業(yè)銷售業(yè)績(jī)的新的支撐點(diǎn)。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強(qiáng)對(duì)銷售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團(tuán)隊(duì)激勵(lì)為主導(dǎo)的銷售業(yè)績(jī)考核體系。建議經(jīng)營(yíng)部加強(qiáng)銷售員在此方面的管理。建議在長(zhǎng)城盛世家園的銷售中，為業(yè)主提供明確的交樓標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對(duì)長(zhǎng)城盛世家園的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對(duì)比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，我們將依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就長(zhǎng)城盛世家園的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問(wèn)題以合同的具體條款形式明確下來(lái)。五、協(xié)助舉辦展銷活動(dòng)協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N話動(dòng)。根據(jù)長(zhǎng)城盛世家園（一期）的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往管理高層大廈商住樓的經(jīng)驗(yàn)，擬在長(zhǎng)城盛世家園管理處前期介入期配備7人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員6人，大廈入伙以后我們還將結(jié)合具體需要對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行必要的調(diào)整。1人5客戶主管大學(xué)本科學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。18人2車輛管理員男性6人3保潔班長(zhǎng)不限男40歲以下，女35歲以下高中1． ，；2． 五官端正，動(dòng)作麻利；3．有星級(jí)酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。我們相信，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。4. 結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。2. 有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)各工種培訓(xùn)科目表。二、默契合作，充分授權(quán)強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。同時(shí)建立檢查齊□反饋制度，各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查，檢驗(yàn)授權(quán)效果。管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效考核體系進(jìn)行考核。我們要求主管以上的管理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過(guò)雙向選擇的方式獲取上崗資格?！?、財(cái)務(wù)管理模式 說(shuō)明：在盛世家園業(yè)主委員會(huì)成立之前，由長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)行使批準(zhǔn)和監(jiān)督。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取1. 我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取，對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。3. 管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)審批。二、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明1. 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。 ｜2. 收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開(kāi)展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，以及場(chǎng)地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。二、服務(wù)項(xiàng)目 無(wú)償服務(wù)24頂：類 剔 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù) 01 殘障人士特別服務(wù) 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢06 代租汽車 07 代辦各種商務(wù)手續(xù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 09 代發(fā)代領(lǐng)郵件 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù) 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 市內(nèi)代定、代送鮮花、禮品文化娛樂(lè)服務(wù)15 提供圖書閱覽 16 組織圖書、音像制品交流 17 組織各種展銷話動(dòng) 18 雨天提供兩傘外借服務(wù) 19 開(kāi)設(shè)棋類話動(dòng)場(chǎng)所 20 開(kāi)展氣功、太極拳培訓(xùn) 21 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來(lái)社區(qū)服務(wù) 22 建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂安全服務(wù) 23 義務(wù)檢查獨(dú)立式燃?xì)鉄崴鞯陌踩褂们闆r 24 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎(chǔ)上，與長(zhǎng)城地產(chǎn)篥團(tuán)攜手，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（－）協(xié)助長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)銷售工作，在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題；（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設(shè)置方篥：（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試：（五）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；（六）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作：（七）針對(duì)末來(lái)需要完醬的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。二、入住期的便民服務(wù)措施（—）延長(zhǎng)入住辦理時(shí)間，提供裝修咨詢：（二）在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì)，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。（二）加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一書”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修貢任書”，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服