【正文】 的投資者；b、經(jīng)營(yíng)者：經(jīng)營(yíng)五金機(jī)電、汽配摩配、裝飾材料、農(nóng)資等的加盟者或自營(yíng)者；看好本區(qū)域汽修汽配、摩修摩配、裝飾材料、五金建材、機(jī)電業(yè)發(fā)展前景的派生經(jīng)營(yíng)者。附件3《項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路》
第六章、項(xiàng)目投資效益分析基本指標(biāo) 土地面積：83畝，55300平方米； 容積率：；容積率最大可能地增加至最大限度。服裝：10140鞋：15230化妝品：15210摩托、電動(dòng)車：100200，其它：102000。備注經(jīng)營(yíng)戶數(shù)共110戶，現(xiàn)有店鋪200套溫州商城市場(chǎng)名稱溫州商城地 址新昌路與恒安街交口東南產(chǎn)權(quán)單位溫州榮立建設(shè)開發(fā)有限公司***分公司經(jīng)營(yíng)模式業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一管理聯(lián)系電話 6251111占地面積85畝經(jīng)營(yíng)面積50000平方米市場(chǎng)類別服裝、鞋、帽、百貨經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，中低檔，內(nèi)步行街＋底商＋住宅功能規(guī)劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規(guī)劃，市場(chǎng)內(nèi)一層步行街以經(jīng)營(yíng)服裝、箱包等為主；市場(chǎng)內(nèi)二層以經(jīng)營(yíng)鞋和服裝為主總戶數(shù)500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)服裝類　　　　　　　　　　(260)戶帽類及飾品類、化妝品類　　(31)戶鞋類　　　　　　　　　　　(90)戶其他類　　　　　　　　　　(27)戶攤位面積—78平方米（二層）110—600平方米（一層）租售方式及價(jià)格租賃和銷售同時(shí)，—㎡/天銷售價(jià)格：3400—3840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：%經(jīng)營(yíng)環(huán)境位置稍偏南，市場(chǎng)內(nèi)步行街棚頂經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)屬起步階段冷暖情況無(wú)冷暖設(shè)施良性分析城市改造，聚集了一些商戶免三年稅費(fèi)抗性分析 無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 招商不到位 沿主街新昌路北側(cè)應(yīng)為大入口，此入人流最密集 商場(chǎng)開業(yè)后無(wú)經(jīng)營(yíng)管理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬(wàn)/畝，共征85畝，但實(shí)際交納政府是75畝地款。三、營(yíng)銷辦法關(guān)系營(yíng)銷法――利用一切可利用的關(guān)系，通過關(guān)系聯(lián)絡(luò)，關(guān)系延伸和拓展，使?fàn)I銷工作取得成效。直接銷售直接銷售包括四種具體形式：(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)；(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)； 分期付款：建設(shè)周期周分三期進(jìn)行回款；首付30%的置業(yè)方式：業(yè)主首付30%，其余20%的首付款按照比例作為提高的單套總價(jià)向銀行貸款；即將房屋的總價(jià)提高，但客戶實(shí)際付款卻是未提價(jià)前總房款的50%。備注：商鋪售價(jià)含配套費(fèi)，最小風(fēng)險(xiǎn)最好土地價(jià)格在40萬(wàn)/畝以下。四、營(yíng)銷方式租售同步――制定租售可行性方案，按照先交定金選房的方式同時(shí)展開租售，但以銷售為主，即租賃者所訂的房號(hào)有購(gòu)買者時(shí)，提前57日通知租賃方，優(yōu)先租賃方購(gòu)買，若租賃方確定不購(gòu)買則按其訂租的時(shí)間排號(hào)順序進(jìn)行選房。代理公司：青島金卓越地產(chǎn)機(jī)構(gòu)
附件3：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣一、項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路本項(xiàng)目的操作思路為：在預(yù)熱階段先進(jìn)行形象宣傳，利用2－3個(gè)月的時(shí)間最大限度地聚集人氣，提升項(xiàng)目的神秘感；完善營(yíng)銷隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化、品牌化營(yíng)銷，樹立品牌形象和專業(yè)形象；公開階段進(jìn)行直接銷售，通過前期的客戶積累，加之開盤時(shí)的促銷現(xiàn)場(chǎng)，最大程度地實(shí)現(xiàn)熱銷；營(yíng)銷中期通過采取公關(guān)活動(dòng)、公益活動(dòng)等方式提高項(xiàng)目的品牌形象；同時(shí)通過宣傳經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目的青睞，將項(xiàng)目營(yíng)銷推向高潮；營(yíng)銷后期，將剩余房源進(jìn)行分析，推行30%首付置業(yè)計(jì)劃，市場(chǎng)逐步成熟，最大限度地吸引投資、經(jīng)營(yíng)戶。租售價(jià)位相對(duì)較低，雖然三層整體出租價(jià)位高，但部分購(gòu)買的投資戶分一層和二三層單獨(dú)出租。　　　可降低的項(xiàng)目為顏色標(biāo)注部分：　　　　　　附4：項(xiàng)目敏感性分析第七章、政府支持為繁榮市場(chǎng)，項(xiàng)目建成前，政府成立由國(guó)土、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門聯(lián)合工作組，協(xié)調(diào)拆遷事宜，地塊實(shí)現(xiàn)“三通一平”；市場(chǎng)建成后，將站前街、方山路、利民街占道經(jīng)營(yíng)、影響市容市貌的攤點(diǎn)請(qǐng)政府給予取締，引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；對(duì)進(jìn)駐***生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)所得稅和營(yíng)業(yè)稅5年地方留成部分全額退還；對(duì)進(jìn)駐***生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶免5年以上工商管理費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)的各類配套費(fèi)、手續(xù)費(fèi)全免；項(xiàng)目土地價(jià)款：按底于36萬(wàn)/畝執(zhí)行；教育部門對(duì)進(jìn)駐***生產(chǎn)資料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者的子女入托、入學(xué)就近安排或優(yōu)先安排進(jìn)入知名學(xué)校，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；市場(chǎng)重點(diǎn)管理，允許邊開展邊營(yíng)業(yè)，邊辦理有關(guān)手續(xù)，辦理證照只收取工本費(fèi)并實(shí)行“一站式收費(fèi)”；辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，在辦理各種證照除收取工本費(fèi)和代國(guó)家、省、市收取的行政事業(yè)性收費(fèi)以外，免收其他行政事業(yè)性收費(fèi)；所需的水、電、氣、熱、運(yùn)輸、通訊條件等，有關(guān)部門優(yōu)先安排，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本地企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府不再審批與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位相同的市場(chǎng)；1優(yōu)惠政策的兌現(xiàn)，由縣政府指定部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、國(guó)土、公安等部門負(fù)責(zé)辦理兌現(xiàn)。因此：首先，市場(chǎng)的宏觀發(fā)展規(guī)劃的描述及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問題將成為經(jīng)營(yíng)戶最為關(guān)注的問題；其次，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是前期市場(chǎng)啟動(dòng)的問題，即能不能將***大部分同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶集中于市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；第三，經(jīng)營(yíng)戶關(guān)心的是有沒有能力進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問題；第四，***屬于四線城市，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)尚處于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式階段，價(jià)格戰(zhàn)成為競(jìng)爭(zhēng)的主要方式?！宽?xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的運(yùn)作程序（流程）市場(chǎng)調(diào)研（調(diào)研計(jì)劃書）調(diào)研結(jié)果分析（可行性論證）市場(chǎng)定位與細(xì)分（業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)細(xì)分）分）引爆輿論（市場(chǎng)預(yù)熱）營(yíng)銷推廣（政策營(yíng)銷） 　全息營(yíng)運(yùn)（實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)運(yùn)作） 組織架構(gòu)　分門別類組建作業(yè)班子組全息運(yùn)營(yíng)　　　組建后期運(yùn)營(yíng)班子，開始運(yùn)營(yíng)　　二、項(xiàng)目的推廣理念　　客戶分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，把營(yíng)銷對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶?！疽淹瓿身?xiàng)目的前期定位調(diào)研，近期將組織進(jìn)行業(yè)種細(xì)分調(diào)研。預(yù)留空調(diào)位。其它市場(chǎng)輔助業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積為市場(chǎng)總建筑面積的810%，即3000平方米。　市場(chǎng)預(yù)測(cè)：目前按人均不足8平方米為困難住戶的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，***縣現(xiàn)有無(wú)房戶、擁擠戶和居住困難戶主5000多戶。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發(fā)物流互通的態(tài)勢(shì)是開發(fā)建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)的理想地段。生產(chǎn)資料市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)滿足生產(chǎn)需要的原材料、燃料、工具設(shè)備、儀器儀表、交通運(yùn)輸工具等生產(chǎn)資料。通過政府城市規(guī)劃與項(xiàng)目拆遷的經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠解決市場(chǎng)招商的問題，保證了的啟動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)避免：A、通過與政府對(duì)城區(qū)的改造規(guī)劃結(jié)合，獲得政府支持，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)，影響市容市貌及城市規(guī)劃的符合本市場(chǎng)的業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：五金機(jī)電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共300個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積約30000余平方米。此定位失敗的理由：政府對(duì)方山路規(guī)劃沿路兩側(cè)不允許建設(shè)沿街商鋪，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少；且此區(qū)域?qū)τ?**來(lái)講屬于偏、臟、亂區(qū)域，對(duì)購(gòu)房者的吸引力不強(qiáng)；項(xiàng)目地塊兩面沿街，且過往車輛較多；加之北臨膠濟(jì)鐵路錢，嗓音較大，將直接導(dǎo)致售價(jià)不高，銷售力不暢。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機(jī)率在40%以下，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。3生產(chǎn)資料市場(chǎng)市場(chǎng)空白，符合本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)雜亂，影響市政發(fā)展；市政規(guī)劃可為項(xiàng)目帶來(lái)置業(yè)戶；地塊優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)操作不成功，使投資市場(chǎng)疲軟；符合定位的現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本較低，相對(duì)本項(xiàng)目置業(yè)門檻較高；風(fēng)險(xiǎn)的可控因素大于不可控因素，成功機(jī)率在65%以上。④項(xiàng)目地塊呈d字型，沿街部分建設(shè)相對(duì)減少，建設(shè)規(guī)劃受影響；⑤***的投資消費(fèi)意識(shí)較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大影響。四、***縣零售商業(yè)發(fā)展分析目前零售商圈為以新昌路/。商業(yè)樓盤分布圖如下：（附件2：各商業(yè)樓盤調(diào)研統(tǒng)計(jì)表）三、商業(yè)消費(fèi)分析***縣居民收入有所增長(zhǎng)，生活水平得到明顯改善。***現(xiàn)各商業(yè)街業(yè)態(tài)布圖如下：附件1：***商業(yè)街業(yè)態(tài)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)二、商業(yè)樓盤情況目前***商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場(chǎng)（建設(shè)中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設(shè)中）。規(guī)劃期限：近期2004年至2010年，規(guī)劃人口20萬(wàn)；無(wú)期至2020年，規(guī)劃人口28萬(wàn)；遠(yuǎn)景至2050年，規(guī)劃人口40萬(wàn)?！　《?、城市總體發(fā)展規(guī)劃（重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)新城區(qū)及東北片工業(yè)區(qū)）城市性質(zhì)：在積極發(fā)展商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、信息咨詢、交通運(yùn)輸、郵電通訊、居民社會(huì)服務(wù)等新興行業(yè)的同時(shí)，將旅游、流通、交通作為重點(diǎn)，儔加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品為信托，從現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)和各方面條件出發(fā)，大力發(fā)展紡織化工、食品加工等勞動(dòng)密集型工業(yè)，在城市中留足旅游、商貿(mào)服務(wù)用地及工業(yè)用地。各業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引比重依次為：家樂佳、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、世紀(jì)美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。C、***整體消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，投資者多為企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，社會(huì)投