房地產(chǎn)市場分析及營銷策劃案(存儲版)
【正文】 未來的業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)中支出、開發(fā)商無須承擔(dān)過多費(fèi)用、前期的投入無非是存入銀行定期將利息加以利用而已、并無額外的支出。后續(xù)式跟進(jìn)教育是指人們?yōu)樘岣咦约旱膶I(yè)水平以及自身的素質(zhì)，利用一切手段和資源再學(xué)習(xí)的過程。所以，漢陽市民和開發(fā)區(qū)內(nèi)效益較好的企事業(yè)單位將是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，加上部分開發(fā)區(qū)內(nèi)的散戶。4． 企業(yè)形象目標(biāo)樹立良好的產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌，進(jìn)而擴(kuò)大新城置業(yè)的社會影響力，加快新城置業(yè)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，只有在這個高度，我們才能對項(xiàng)目的開發(fā)有深層次的認(rèn)識。b．專題片以寫實(shí)手法為主，全面包括項(xiàng)目地理位置、交通、園藝、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、首期發(fā)售以及公司介紹等內(nèi)容，是對項(xiàng)目總體規(guī)劃理念、經(jīng)營管理模式較為全面的介紹，該片是以銷售為周要目的，它是具有一定階段性、針對性而播放的宣傳資料。b) 內(nèi)部認(rèn)購活動2003年35月， 在《長報》和《楚報》上發(fā)布活動消息抽簽獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價靚景戶型機(jī)會開盤日抽獎兌現(xiàn)承諾。試銷期和導(dǎo)入期前期的廣告形式以報紙廣告和電視廣告為主，目的在于信息的盡可能告之。首創(chuàng)武漢房地產(chǎn)市場開盤當(dāng)天火爆熱銷的局面。 ⑻特殊要求售樓部有兩面均為大面積落地玻璃售樓部入口廣場可以考慮瀑布式水流、跌級式水景、或者考慮售樓部前廣場式布置、輔以旱地噴泉等景觀、需考慮停車場的位置。⑵在走廊外邊兩側(cè)設(shè)置綠地和庭園景觀，另外還要設(shè)計一些參與性、趣味性比較強(qiáng)的小品，使參觀者在看樓之余也可以娛樂一下身心。⑹綜合以上幾點(diǎn)，使售樓大廳、樣板房、中央綠地形成一個有機(jī)的整體，將銷售活動形成一個流暢的銷售過程，營造武漢第一個開放型強(qiáng)、娛樂型強(qiáng)、參與型強(qiáng)的售樓空間。好的樣板房可擴(kuò)大期樓的銷售效果，為銷售人員進(jìn)行宣傳提供有力幫助?！? 企業(yè)VI、樓盤LOGO；□ 區(qū)內(nèi)成熟的生活配套設(shè)施□ 凸顯區(qū)內(nèi)的教育文化、新古典中國風(fēng)等理念和周邊濃郁的文化氛圍C、售樓部包裝主格調(diào)：高檔、大氣、明快、敞亮、尺度適宜 位置選擇：現(xiàn)場功能分布⑴接待區(qū)：接待臺、銷控臺、主景畫幅⑵模型區(qū)：總體模型、園林模式、單元模型⑶洽談區(qū)：若干組談判臺椅⑷簽約區(qū)其主要流程：下足定/下臨定簽認(rèn)購書簽正式合同辦理按揭⑸主要建材和設(shè)備展示外墻磚/外墻材料、門窗、內(nèi)墻涂料、木地板、地磚、墻磚、潔具、廚具、吊燈、燈具等。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購期間獲得這些戶型的抽簽機(jī)會，但必須繳納押金。g) 尾盤期，2004年4月至以后，少量廣告見報，以進(jìn)行綜合訴求為主，從現(xiàn)房、銷售情況、讓利活動等進(jìn)行訴求，以及人員跟進(jìn)，銷售管理工作。軟文標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)新文脈現(xiàn)象；何謂“三商”幼兒教育模式？；武漢首家“三商”教育模式基地；感受新文脈同時，在這一時期，要開始著手進(jìn)行售樓處和相關(guān)物品、及現(xiàn)場包裝的準(zhǔn)備工作。坐享規(guī)劃優(yōu)勢：武漢長江大橋、四橋的建成通車、新江大的遷入、武漢體育中心的落成、漢陽新汽車客運(yùn)中心的建設(shè)以及國內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)的入駐，將極大推動武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成為中國中部制造業(yè)基地，由此拉動區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時將使項(xiàng)目所在地交通環(huán)境和配套設(shè)施極大的改善；該地段所處的區(qū)位將成為武漢開發(fā)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中央居住區(qū)（ＣＬＤ）和中央政治文化教育區(qū)（ＣＥＡ），地段極具升值地段。3． 品牌塑造目標(biāo)通過一系列廣告活動，樹立本案的良好品牌，使本案在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對本案的好感。本項(xiàng)目位于漢陽沌口技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬于武漢市新區(qū)，但考慮到收入最高的市民大部分分布于漢口地區(qū)，因此漢口客戶將是本項(xiàng)目的消費(fèi)主力之一，而武昌由于其本周邊自然人文環(huán)境好，加上地域觀念的影響，因此武昌地區(qū)的購房人群將會較少。必然會引發(fā)其他層次購買者購買欲望。在這里，特色的教育配套和玩具，皆以“三準(zhǔn)則”教育為指南，讓這些玩具對小孩的成長能起到潛移默化的作用。一、針對市場打造的新文脈現(xiàn)象：本項(xiàng)目屬于武漢市大力發(fā)展的新興區(qū)域、為滿足本地段所急需的高素質(zhì)生產(chǎn)力、在未來的3—5年內(nèi)、將會有近20萬中專以上文化程度的勞動力進(jìn)入、其年齡在25——30歲之間、年收入約為3萬元（《長江日報》摘）；分析：根據(jù)本項(xiàng)目未來消費(fèi)群體的界定、我們可以得出這樣幾個結(jié)論A、 這些人將會成為本項(xiàng)目未來的主要消費(fèi)群體；B、 本項(xiàng)目未來的購買者多數(shù)屬于第一次置業(yè)；C、 他們需要進(jìn)一步的職業(yè)教育以提高本身的收入水平；D、 在置業(yè)時對樓盤周邊的教育配套設(shè)施感興趣、因?yàn)殛P(guān)系到自身的后續(xù)教育以及子女未來是否享受完善的教育；E、 居住區(qū)域內(nèi)要求距離工作地點(diǎn)較近、約5—20分鐘路程；F、 對周邊配套設(shè)施的依賴性強(qiáng) 項(xiàng)目周邊具備有成熟完善的教育配套設(shè)施；本項(xiàng)目周邊具有從幼兒園到大學(xué)一條龍的成熟完善教育配套設(shè)施：新建幼兒園，正在興建的開發(fā)區(qū)新一中、三角湖小學(xué)、新江漢大學(xué)。文脈對于人的體現(xiàn)對于人的文脈體現(xiàn)，即是目標(biāo)客戶的界定問題，后面我們對項(xiàng)目目標(biāo)客戶作了詳盡的分析。概念：體育產(chǎn)業(yè)三、競爭對手近期銷售動態(tài)及我方的因應(yīng)方案 對手在開盤前后，不惜投入巨額廣告費(fèi)用，在各大媒體宣傳造勢，賣點(diǎn)鮮明，目前這一廣告攻勢還在延續(xù)。綜合上述，敝司認(rèn)為，武漢市熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū)已形成開發(fā)規(guī)模，其戶型、價格等較能為武漢消費(fèi)者接受，但是，樓盤眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。四季花城 發(fā)展商：武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司基地規(guī)模：2000畝建筑面積：10萬M2容積率：小于1%賣點(diǎn)：萬科金牌物管、買房附送精致裝修配套：2萬M2的假日廣場、歐風(fēng)商業(yè)街、動感園林景觀、私家銀水湖、1000米沿湖運(yùn)動公園、臨湖會所情人港、中英文雙語特色幼兒園 尚隆地球村位置：武昌中山路353號（鳳凰山）發(fā)展商：武昌城市綜合開發(fā)集團(tuán)公司基地規(guī)模：141畝建筑面積：容積率：%管理費(fèi)：1元/M2實(shí)用率：90%綠化率：%配套：1000平米的和平廣場、300米長的景觀大道、世界文學(xué)走廊、荷蘭大風(fēng)車、世界名人群雕、東西方詩歌碑林、網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、兒童樂園、籃球場、門球場、健身房及運(yùn)動器材戶型面積： 最低價：2100元/M2 均價：2400元/M2綜合述求：國際化人文社區(qū)、“居”、“教”結(jié)合東林外廬位置：廟山兩湖大道東側(cè)中南財經(jīng)政法大學(xué)對面發(fā)展商：岡部置業(yè)（武漢）有限公司基地規(guī)模：200畝建筑面積：12萬M2綠化率：48%配套：15畝生態(tài)主題綠化廣場、6畝分片人工湖塘淺溪、兒童游樂園、臨街7500M2商鋪主要戶型：平層、錯層、躍式面積： 三房二廳124M126M2 四房二廳147M160M175M206M2 五房二廳219M188M192M246M2 六房二廳234M260M2綜合點(diǎn)評：力求營造一種田園詩畫般親和自然的居住生活空間亞安花園1號生活區(qū)由三角湖度假村、天鵝湖山莊、武漢物業(yè)有限公司3個單位組成。公園：正在興建的湯湖公園、南太子湖公園可為區(qū)內(nèi)居民提供良
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