【正文】 維修材料費 500元／月12月 6000臺 計： 第二章 業(yè)主入住入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象，打開工作局畫的一個良好契機。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作：1. 協(xié)調(diào)配合長城盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作：2. 做好售樓中心、樣板房、車場和花園廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作：3. 做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作：4. 做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。第六部分 日常管理日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。2. 注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。4. 加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。24小時360天／年／度 30067222辦公管理用水電費2000元／月12月2400023員工宿舍水電費25元／（）47人12月14100四、 項目分包費用24保潔外包費用 M2／（）12月40010225園藝外包費用 M2／（）12月1396526電梯維修保養(yǎng)外包費用9臺1800元／（）12月19440027護衛(wèi)外包費用24人1500元／（）12月432000五、 開辦費攤銷費用229600元247。6. %計算。政府部門沒有規(guī)定的其他服務項目收費標準，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以維護全體業(yè)主的利益。（三）. 加強財務管理的職能。經(jīng)過我們認真科學的測算，／；每年按收入的10%提取管理傭金，其余全部用于大廈的物業(yè)管理服務。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。管理處經(jīng)理通過授權，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準，根據(jù)招聘標準擇優(yōu)錄用。（2）. 主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓計劃進行逐級培訓，并對培訓實施評估，并及時將培訓效果和情況反饋給上級培訓人員。6. 培訓工作制度化，保證員工有足夠的培訓時間。我們尤其強調(diào)培養(yǎng)員工實際工作中的能力，要求員工通過培訓結合自己的工作實踐來不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。第二章 管理服務人員的培訓 －、培訓工作的指導思想無論從事何種行業(yè)，工作最終是由人去落實完成。1人8收費員高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。1人3設備主管大學本科學歷，機電設備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，熟悉IS09002質(zhì)量管理體系。對于前期介入所發(fā)生的各項物業(yè)管理服務費用，根據(jù)國家及深圳市物業(yè)管理相關法規(guī)的要求，此筆費用理應由發(fā)展商支付。三、提供護衛(wèi)及保潔服務在長城盛世家園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務有初步的感受。建議在長城盛世家園的銷售中，開設長城盛世家園服務網(wǎng)站，或在長城地產(chǎn)集團的網(wǎng)站上增加該樓盤的主頁，內(nèi)容可包括物業(yè)的質(zhì)素介紹（地點、規(guī)模、房型、價格、配套、景觀、入伙時間、會所等）、物業(yè)的實景圖片及樣板房的三維動畫、發(fā)展商及物業(yè)管理公司介紹、物業(yè)管理方案等，讓購房者足不出戶即可對樓盤的情況有全面的了解，增大房屋的成交概率。這無疑對長城地產(chǎn)集團的整體形象起了負面的效果。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來的準業(yè)主，尤其應注重公司客戶的檔案建立。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預測帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。我們將在管理服務中著力于以下四個方面：倡導“全員參與”的管理文化、推廣“平等互動”的服務文化、營建“和睦親善”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。以下章節(jié)的管理服務費用收支測算將依據(jù)此處預算進行。一、前期介入工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1簽定物業(yè)管理合同商定物業(yè)促銷協(xié)助計劃與長城地產(chǎn)商定管理服務費、停車費、會所協(xié)商簽定物業(yè)管理合同2成立盛世家園物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場所簽訂合同后十日內(nèi)二次裝修管理處辦公場所辦理管理處有關運作手續(xù)人員配置、培訓管理處辦公設備配置3前期介入收集各類工程資料實施促銷協(xié)助計劃熟悉各類設施、設備4導入長城物業(yè)管理公司模式導入IS09002（2000版）導入公司各項規(guī)章制度導入公司物業(yè)管理理念5物業(yè)接管準備驗收物業(yè)軟硬件移交資料問題備忘二、入伙接管工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1入伙準備及實施準備、完善入伙所需資料和設備入伙儀式策劃及舉行辦理入伙手續(xù)2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案模擬二次裝修動態(tài)表進行有效監(jiān)督3首次征求業(yè)主意見征求大廈合理化建議（集中在裝修期間）上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結果，提出改進方案4建立完善的標識系統(tǒng)各類檔案的科學分類、建檔及標識制作各類設備、設施標識制作各類路牌等公共標識系統(tǒng)制作辦公室標識系統(tǒng)三、正常居住期工作計劃管理策劃內(nèi)容描述備注完善體系定期內(nèi)部評審ISO9002（2000版）質(zhì)量管理體系：完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會所運營管理辦法：完善各類壁掛文件，ⅤI系統(tǒng)。管理處經(jīng)理配合銷售設備、設施行政主管房管員客戶主管經(jīng)理助理保潔園藝保衛(wèi)設備值班維修保養(yǎng)消防值班食堂分包方食堂收費員客戶助理三、創(chuàng)建盛世家園有效的服務價值鏈圍繞“以客戶為中心，服務品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式，我們中標后將在盛世家園全面推行競爭型服務戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升長城物業(yè)管理公司的服務價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務，又能向周邊展示長城物業(yè)管理公司風采的團隊。盛世家園管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通?？蛻糁淼穆氊熓侵苯邮芾順I(yè)主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位，下設收費員及客戶助理。長城盛世家園在業(yè)務上接受深圳市住宅區(qū)及福田區(qū)建設局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導。會所策劃經(jīng)營定期開展業(yè)主消費熹向調(diào)查，逼當調(diào)整服務項目及內(nèi)容見小區(qū)會所管理加強對分包項目的監(jiān)管管理達標－年內(nèi)達到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準二年內(nèi)達到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準智能小區(qū)保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常運行實現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡社區(qū)努力實現(xiàn)IC卡自動車輛收費系統(tǒng)第二章 管理處物資裝備計劃長城物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷售和高水準物業(yè)管理服務出發(fā)，堅持低成本的原則下，配置盛世家園管理處的物資裝備。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為深圳本地白領中的首次置業(yè)者、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。 —、會所提前投入運營會所概念的迅速普及，使得會所正成為物業(yè)銷售業(yè)績的新的支撐點。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強對銷售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團隊激勵為主導的銷售業(yè)績考核體系。建議經(jīng)營部加強銷售員在此方面的管理。建議在長城盛世家園的銷售中，為業(yè)主提供明確的交樓標準，同時針對長城盛世家園的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。如本次投標我們有幸中標，我們將依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就長城盛世家園的物業(yè)管理服務以及前期物業(yè)管理服務與長城地產(chǎn)集團簽定正式的物業(yè)管理服務合同，將物業(yè)管理服務的內(nèi)容、深度、標準、雙方的權利和義務以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確下來。五、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷話動。根據(jù)長城盛世家園（一期）的規(guī)劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往管理高層大廈商住樓的經(jīng)驗，擬在長城盛世家園管理處前期介入期配備7人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務人員6人，大廈入伙以后我們還將結合具體需要對銷售中心配備的服務人員進行必要的調(diào)整。1人5客戶主管大學本科學歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。18人2車輛管理員男性6人3保潔班長不限男40歲以下，女35歲以下高中1． ，；2． 五官端正，動作麻利；3．有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。我們相信，一個好的物業(yè)管理服務模式必定包含一個良好的培訓機制。4. 結合實際不斷持續(xù)改進培訓課程的內(nèi)容。2. 有效運用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。轉正以后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓，內(nèi)容詳見各工種培訓科目表。二、默契合作，充分授權強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。同時建立檢查齊□反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權效果。管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格?！⒇攧展芾砟Ｊ? 說明：在盛世家園業(yè)主委員會成立之前，由長城地產(chǎn)集團行使批準和監(jiān)督。三、管理服務費及代收代繳費的收取1. 我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取，對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。3. 管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報長城地產(chǎn)集團或業(yè)主委員會審批。二、測算依據(jù)及說明1. 深圳市政府有關物業(yè)管理的法規(guī)和文件。9. 深圳市及盛世家園與物業(yè)管理收支相關的市場行情。 ｜2. 收支虧損的彌補辦法針對大廈入住后第一、第二年內(nèi)可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用大廈入住初期裝修等需求量大等條件，開展提供一些滿足業(yè)主入住必需材料、物品的經(jīng)營項目，以及場地的有償使用，在方便業(yè)主入住的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。笫三章 社區(qū)便民服務及特約服務以業(yè)主需求為基礎，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務和特約服務是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。二、服務項目 無償服務24頂：類 剔 編號 項目內(nèi)容家政服務 01 殘障人士特別服務 02 臨時照顧小孩 03 代定牛奶 04 介紹保姆、代請家教 05 居室裝修咨詢06 代租汽車 07 代辦各種商務手續(xù) 08 代訂車、船、飛機票 09 代發(fā)代領郵件 10 代訂報刊、雜志 11 臨時代為保管小件物品禮儀服務 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 市內(nèi)代定、代送鮮花、禮品文化娛樂服務15 提供圖書閱覽 16 組織圖書、音像制品交流 17 組織各種展銷話動 18 雨天提供兩傘外借服務 19 開設棋類話動場所 20 開展氣功、太極拳培訓 21 邀請有關展覽和小型演出隊來社區(qū)服務 22 建立老年活動組織，開辦老年課堂安全服務 23 義務檢查獨立式燃氣熱水器的安全使用情況 24 義務宣傳家庭安全用電常識。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復。三、進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上，與長城地產(chǎn)篥團攜手，做好以下各項前期準備工作：（－）協(xié)助長城地產(chǎn)集團銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題；（二）提供相關專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗事設置方篥：（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調(diào)試：（五）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；（六）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作：（七）針對末來需要完醬的物業(yè)管理問題建立專項檔案。二、入住期的便民服務措施（—）延長入住辦理時間，提供裝修咨詢：（二）在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應付各類突發(fā)事件。（二）加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書”制度，要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修貢任書”，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服