【正文】 對提供的收入證明產(chǎn)生疑問的，應進一步提供借款人相關收入證明材料，如單位簽發(fā)的工資單或代發(fā)工資賬戶等原件和復印件。貸款期限在1年內（含1年）的可以按月償還貸款本息或到期一次償還清貸款本息。借貸雙方可根據(jù)具體情況協(xié)商選擇擔保方式。 此產(chǎn)品大大增加我行一手房貸款業(yè)務的核心競爭力，有利于確立我行房貸業(yè)務的市場主導地位。 擔保責任不能落實的風險。指以動產(chǎn)質押或權利質押，但必須簽訂書面質押合同。核實買方支付的首付款的真實性。在貸款人開立的用于支付二手住房首付款的存款憑證及復印件，或收款收據(jù)及復印件；銀行付款憑證；托管帳戶（資金）證明；能夠證明其自籌首付款的其他證明文件。貸款期限：個人二手住房貸款的期限最長不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。同時由于客戶資源由我行掌握，我行可自主選擇相關的合作方（如評估公司、擔保公司、保險公司），有利于提高經(jīng)辦行在合作中的主動權。四、風險提示：在交易資金劃轉時，各行應嚴格按照監(jiān)管協(xié)議約定的條件和程序辦理有關手續(xù)，交易雙方當事人應按照監(jiān)管協(xié)議約定向我行提供房產(chǎn)交易證明材料及其他法律文本。我行個人貸款客戶經(jīng)理負責對按揭版房產(chǎn)交易過戶真實性進行跟蹤，根據(jù)交易結果和房產(chǎn)過戶證明材料劃轉監(jiān)管資金。（2）非按揭版房產(chǎn)不論過戶是否成功，在非按揭版監(jiān)管協(xié)議約定的期限內，買賣雙方持相關證明材料到我行簽署《劃款委托書》，我行依據(jù)《劃款委托書》等資料辦理交易資金劃轉。在“安易寶”業(yè)務中，由于我行不參與交易及房產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)，對二手房中介機構提供的房產(chǎn)交易過戶證明材料或《劃款通知書》僅能做表面合規(guī)性審查，不對其真實性和有效性負責，但建議各行在開展業(yè)務時可通過如房產(chǎn)交易信息網(wǎng)上查詢平臺或其他渠道查詢核實房產(chǎn)交易真實性，有效地保障交易雙方合法權益，維護與中介的良好合作關系。建立“安易寶”賬戶子賬戶我行根據(jù)二手房買賣雙方與二手房中介機構簽署的交易資金委托監(jiān)管協(xié)議約定的交易房產(chǎn)名稱及門牌號和/或買方姓名在“安易寶”賬戶項下建立子賬戶，保留一份協(xié)議副本。（3）每筆交易資金的劃轉需要相關權限人員授權。我行固定利率個人住房貸款，到期后除了可由客戶重新選擇固定利率模式還是浮動利率模式外，客戶在辦理3年期的固定利率貸款時，還可以選擇購買下一個3年期固定利率的期權，既可以提前鎖定貸款利率，又避免了長期限固定利率貸款的不便。六、操作具體模式有五種：模式一：貸款期限等于固定利率期限，貸款期限內實行單一固定利率。如借款人選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率，可在中國銀行提供的固定利率期限品種中自由選擇，并向我行書面確認，新固定利率按重定價日中國銀行同檔次個人住房固定利率確定；同時，借款人也可以選擇執(zhí)行浮動利率；如借款人放棄選擇，則按合同約定執(zhí)行浮動利率。借款人自使用貸款后第二個月開始按月償付貸款本息。第八節(jié) “置換寶”個人住房貸款業(yè)務一、產(chǎn)品定義置換寶住房貸款是指當客戶出現(xiàn)改善居住條件換房需求，但又無法解決換房過渡時期資金和居住問題時，以已有房產(chǎn)做抵押向銀行申請置換寶貸款產(chǎn)品。發(fā)生保證責任的期間應為自貸款發(fā)放之日起，至辦妥房產(chǎn)抵押登記，我行取得房產(chǎn)抵押登記權力證明文件之日止。二、產(chǎn)品特點：開辦范圍：各行均能受理；項目須五證齊全且一致；建設進度：工程已竣工驗收；所購商業(yè)用房須可辦理獨立產(chǎn)權證及抵押他項權證（有墻體分割）；房產(chǎn)開發(fā)商已就該項目與我行簽署按揭合作協(xié)議；可根據(jù)當?shù)厍闆r對保險、律師、公證等費用享受減免優(yōu)惠；對于二手商鋪用房貸款需辦妥三證（房產(chǎn)證、土地證和契證），放款條件落實后可按約定將貸款資金劃至中介公司賬戶、賣方賬戶、借款人賬戶等多種選擇。第十節(jié) 個人抵（質）押循環(huán)貸款參見《關于調整個人投資經(jīng)營貸款和個人循環(huán)貸款產(chǎn)品政策的通知》【中銀個文（2007）18號】一、產(chǎn)品定義：個人抵（質）押循環(huán)貸款是我行根據(jù)個人客戶的信用狀況和客戶提供的我行認可的抵押、質押物情況，為其提供的一種融資便利產(chǎn)品，借款人在我行核定的額度金額和有效期內可循環(huán)周轉使用貸款。加強對抵（質）押物真實性、合法性的審核，限制以房齡較長的房產(chǎn)作為抵押物，慎重對待無實物墻體分割、開發(fā)商回租的店面，原則上不以非獨立店面作為貸款的抵押擔保，合理評估抵押物價值，根據(jù)風險度確定抵押率。以住房抵押申請的個人抵（質）押循環(huán)貸款，額度有效期最長30年，額度有效期和樓齡之和不超過30年。提前還款按合同利率和實際用款天數(shù)計息。如客戶提供貸款用途聲明，則聲明中必須承諾“貸款資金與合同約定相符，如果發(fā)生貸款資金被挪做他用或用于股票、證券投資以及其他國家法律和金融法規(guī)明確禁止的項目，銀行有權立即收回貸款，并由客戶承擔由此發(fā)生的一切損失以及可能的法律后果”。樓齡在5至10年的,抵押率不超過50%。E、以商業(yè)用房（或辦公用房）申請抵押的，如果抵押物為臨街商業(yè)用房（或辦公用房），且擬抵押的房產(chǎn)地理位置好、交通便利、基礎設施完善，各行可結合抵押物實際用途等自行確定借款人是否需要購買房屋保險或給予減免優(yōu)惠。隨著首次房屋按揭貸款本金償還或其它因素導致最高額抵押額度減去借款人對應的已有貸款余額后產(chǎn)生一定的差額，即為借款人可用貸款額度，借款人可在此差額（可用貸款額度）內循環(huán)周轉使用。若以多個抵質押物合并申請額度，以其中單個抵質押物能申請的額度有效期最短者為限。C、用作抵押物的房產(chǎn)必須是；應是當?shù)厣虡I(yè)氛圍較好的商業(yè)中心區(qū)、具有獨立產(chǎn)權、物理上單獨墻體分割、易于單獨處置的臨街商D、樓齡原則上不超過１５年，位于大中城市極具升值潛力地段的商鋪，樓齡可放寬至不超過２０年。C、新建成樓宇和樓齡在3年以內的,抵押率不超過70%。(4)貸款不得用于股票、證券投資以及其他國家法律和金融法規(guī)明確禁止經(jīng)營的項目。貸款利率：個人抵（質）押循環(huán)貸款額度項下單筆貸款，原則上執(zhí)行中國人民銀行公布的同檔次貸款基準利率。額度有效期：抵（質）押循環(huán)貸款有效期自“抵（質）押合同生效日”（如為抵押擔保，生效日為抵押他項權證辦妥之日；如為質押，則為質押權利憑證交付至貸款行之日）開始計算，任何一次用款均不得超過“額度有效期”截止日。審核貸款的用途真實性、合法性，防止借款人欺騙銀行，套取貸款。同時，房產(chǎn)商還須提供階段性擔保保證金，保證金比例原則上不得低于按揭貸款金額10%，可根據(jù)當?shù)厥袌龈偁幁h(huán)境，在不低于同業(yè)標準的前提下，合理確定優(yōu)質開發(fā)商的保證金減免比例；經(jīng)貸款人同意，也可以其他三證齊全的房產(chǎn)作抵押擔保（須辦妥房屋他項權證后放款）。其他要求：同“個人一手（二手）住房貸款”第九節(jié) 個人商業(yè)用房按揭貸款 參見《關于調整個人商業(yè)用房、個人辦公用房個人車位按揭貸款開辦資格等內容的通知》【中銀個文（2006）277號】一、產(chǎn)品定義：用于客戶購買一手商鋪用房和二手商鋪用房所需資金的貸款，不含辦公用房發(fā)放貸款和與商鋪相對應的車位貸款。 （2）對于已向房屋產(chǎn)權部門申請辦理房屋抵押登記，且已取得抵押登記受理單并提交我行后放款的，可以采用階段性擔保方式。在借款合同約定的固定利率期限內，原則上借款人不得提前還款；否則銀行有權按合同約定收取提前還款本金額一定比例的違約金。貸款發(fā)放的當天，業(yè)務部門需登記“固定利率住房貸款業(yè)務臺帳”，錄入貸款賬號、實際發(fā)放金額和放款時間等要素信息。模式四：貸款期限內實行固定利率和固定利率或浮動利率階段組合，表現(xiàn)形式為：固定利率+固定利率/浮動利率。 貸款人應加強貸款檔案管理，定期對檔案的情況進行檢查，防止檔案的損壞、丟失，特別要檢查貸款合同、借款借據(jù)等重要法律文件的完整性。借款人在向中國銀行申請個人一手住房貸款和個人二手住房貸款時可選擇是否申請固定利率貸款。賬戶管理（1）“安易寶”賬戶是否支付存款利息，由各行根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r決定。二手房買賣雙方與二手房中介機構簽訂交易資金委托監(jiān)管協(xié)議、辦理交款手續(xù)二手房買賣雙方與二手房中介機構簽訂交易資金委托監(jiān)管協(xié)議，內容包括但不限于同意交易資金存入在我行開立的二手房中介機構名義下的“安易寶”賬戶，指定劃款條件和收款人姓名、賬號及退款時的收款人名稱、賬號，我行要保留有一份副本。三、特點介紹：“安易寶”業(yè)務不分按揭版與非按揭版；“安易寶”賬戶中的交易資金，獨立于我行的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于二手房中介機構的負債，交易結算資金的所有權屬于房產(chǎn)交易買賣雙方；是二手房貸款業(yè)務的配套產(chǎn)品，有利于加強與二手房中介機構的業(yè)務關系，促進二手房業(yè)務渠道發(fā)展。交易資金劃轉（1）按揭版我行個人貸款客戶經(jīng)理負責跟進房產(chǎn)過戶過程，如果確認滿足監(jiān)管協(xié)議約定的劃款條件時，依據(jù)房產(chǎn)過戶證明材料辦理交易資金劃轉手續(xù)；如果確認房產(chǎn)過戶不成功且在未到達按揭版監(jiān)管協(xié)議書約定的期限時，我行依據(jù)買賣雙方共同簽署的《劃款委托書》辦理交易資金退款手續(xù)。六、業(yè)務模式二手房交易買賣雙方應與我行簽訂按揭版或非按揭版的《“安心寶”二手房交易資金委托監(jiān)管協(xié)議書》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》），明確約定各方當事人責任、義務和違約責任。三、特點介紹：“安心寶”業(yè)務按買方或賣方是否在我行辦理轉讓房產(chǎn)的貸款業(yè)務，分為非按揭版與按揭版。客戶提出貸款申請后，我行的個人貸款客戶經(jīng)理直接與客戶進行面對面交流，調查和掌握第一手客戶資料和信息，有助于控制和把握真實性風險。 貸款人要求提供的其他證明文件或資料。具體要求參見前節(jié)“個人一手住房貸款”。二、目標客戶：購買二手房且需要申請住房貸款的個人客戶。易居寶貸款產(chǎn)品的階段性擔?？梢圆捎靡韵滤姆N擔保方式：，指可以由開發(fā)商以及我行認可的中介公司、擔保公司或自然人承擔階段性連帶擔保責任。直客式貸款只有在確保借款人所購房產(chǎn)能順利辦妥《房地產(chǎn)證》及抵押登記手續(xù)，轉為按揭模式操作后，方能最大限度保障我行授信安全。三、特點介紹： 買房時享受一次性付款的優(yōu)惠：房價折扣、少交稅費； 保險、律師、公證一站式服務，各類費用減免優(yōu)惠； 擔保方式更靈活； 就近選擇辦理網(wǎng)點，不受地理區(qū)域限制； 客戶在辦理一手房貸款時不再受樓盤指定合作銀行的限制，可就近向中國銀行網(wǎng)點進行業(yè)務咨詢并辦理貸款，在提供銀行可接受的擔保方式后，即可得到一手房貸款支持。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，按貸款合同生效日相應檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。貸款期限：人民幣個人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個人住房貸款最長期限不超過8年，同時借款人年齡加貸款期限不超過65歲。包括開發(fā)商出具的首付款收據(jù)、銀行交款單、在貸款人開立的用于支付首付款的存款憑證、或能夠證明首付款交付的其他證明材料等原件和復印件；對開發(fā)商關聯(lián)人貸款，如開發(fā)商出具首付款收據(jù)，應進一步要求借款人提供支付首付款的銀行轉賬單或取款單等證明材料原件和復印件。一手住房貸款只有在確保借款人所購房產(chǎn)能順利辦妥正式抵押（預抵押）登記手續(xù)后，方能最大限度保障我行授信安全。三、風險提示 重點防范虛假按揭風險。汽車類產(chǎn)品：個人汽車消費貸款。第十步：貸后服務及管理貸后服務包括受理客戶提前還款、貸款展期重整、更換還款賬號、貸后變更（還款方式、期限、主貸人、抵押物地址、抵押物共有人等）、開具貸款證明、辦理貸款結清手續(xù)等，以及貸款信息維護（借款人聯(lián)系地址、電話變化、對賬單地址變化等）。會計前臺柜員復核借據(jù)無誤后，在CCS系統(tǒng)執(zhí)行“7700”放款交易，將款項劃入借款人指定賬戶，并按規(guī)定核算。辦理簽約手續(xù)及審核合同文本的注意事項包括：（1）簽約要點A、核實借款人及其關系人的身份證件原件是否與簽約人一致，是否與送審的身份證件復印件一致，以確保簽約的真實有效。操作規(guī)定：CCAS系統(tǒng)錄入詳細規(guī)定請參考《CCAS系統(tǒng)用戶操作手冊》。經(jīng)過以上步驟，對申請人交易真實性、身份真實性仍然存疑的，在面談時應要求申請人——提供公用事業(yè)繳費單（如水電氣繳費單）、電話繳費單或者銀行賬單的復印件：核實申請人地址和身份。（三）借款人的資信調查 客戶經(jīng)理在敘做貸款時可通過以下途徑對借款人信用狀況進行調查（但不局限于）：通過人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫、征信報告查詢借款人（包括共有人、共同借款人）的資信狀況，如信用卡還款情況、歷史貸款的還款情況、工作單位、居住狀況等信息，公積金繳納情況、貸款查詢記錄等信息，綜合分析其對本筆貸款申請的影響；查詢借款人夫妻雙方在本行轄內機構的貸款余額、資產(chǎn)質量狀況，并分析其對本筆貸款申請的影響；對借款人的品質、學歷、經(jīng)歷、能力、業(yè)績進行調查。客戶差異化審核（1）對于行政事業(yè)單位的正式職員、執(zhí)業(yè)醫(yī)師、執(zhí)業(yè)律師、執(zhí)業(yè)注冊會計師、教師、高級專業(yè)技術人員、國有大中型企業(yè)及國內外知名企業(yè)的中高層管理人員等收入具有較高的穩(wěn)定性，且提供的收入證明材料與申請人工作所屬行業(yè)、職位、學歷、年齡等相匹配的客戶，以收入證明為依據(jù)。C、借款申請人信用報告顯示借款申請人在金融機構有貸款記錄，經(jīng)常出現(xiàn)逾期還款情況，而且最高逾期期限超過3個月，則說明借款申請人信用記錄不佳，還款意愿較差，未來存在較大的違約風險?？蛻艚?jīng)理應注意對借款人提供的材料進行審查，分析材料之間是否能相互印證，并對申請人購買行為的合理與否做出基本判斷。第二步：業(yè)務受理及交叉營銷個人貸款客戶經(jīng)理應根據(jù)客戶自身需求和條件，向其推薦適合的產(chǎn)品，并聯(lián)系與我行合作的開發(fā)商、經(jīng)銷商、中介公司、擔保公司、保險公司、評估公司、公證機構、律師所等合作伙伴，跟進客戶購買意向和交易情況，為客戶設計融資計劃或提供交叉銷售服務，在引導客戶科學合理消費的基礎上，實現(xiàn)我行的收益最大化，如根據(jù)客戶的收入狀況和理財偏好，確定貸款的品種、成數(shù)、年限、還款方式及其它金融產(chǎn)品等。5 參見《關于改進零售貸款抵押登記辦理流程的通知》【中銀個文(2008)60號】、加強對抵押登記風險的控制，嚴格按照房屋產(chǎn)權登記部門或車輛登記部