【正文】 克菲勒中心和美國人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。但是由于當時日本上下對日元升值和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價格雙雙飆升。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產(chǎn)總值的90%，而美國僅為37%。致使大量房地產(chǎn)按揭貸款違約不能支付，引發(fā)金融危機。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結構性過剩引發(fā)的泡沫。 　?。ㄆ撸┘訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制 　　在中國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設的規(guī)模和結構。 　?。ň牛┍匾獣r提供購房的首付比例 　　中國央行邁出平抑房價的重要一步，從需求方面進行控制，當房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時，提高房價增長過快地區(qū)的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降。以美國為代表的北美地區(qū)，對此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產(chǎn)的評估實踐經(jīng)驗都非常豐富。 　　（三）環(huán)境污染造成長期的社會資源成本 　　環(huán)境污染會使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現(xiàn)短缺，為此，要投入巨額資金開發(fā)新的資源或者提高現(xiàn)有資源的利用效率，環(huán)境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費，同時也影響經(jīng)濟發(fā)展與人民生活。室內(nèi)空氣污染危害人們身體健康和生態(tài)平衡，當然會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生一定的減損?？墒牵S之而來的是這些高科技的電器產(chǎn)品，在使用過程中會不同程度地產(chǎn)生電磁輻射，從而造成“電磁輻射污染”。以環(huán)境管理法規(guī)方式全面體現(xiàn)環(huán)境補償?shù)牡湫头墒敲绹鴩鴷?980年頒布的CERCLA。 　?。ㄈ┪勖╯tigma） 　　污名的概念國內(nèi)尚沒有完全發(fā)展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發(fā)展歷程。首先，提高政府補償效率，發(fā)揮政府補償機制的功能。為此，要完善生態(tài)環(huán)境資源法律法規(guī)體系，使生態(tài)環(huán)境保護和自然資源利用相統(tǒng)一；要制定專門的環(huán)境補償法和區(qū)域性的環(huán)境補償法規(guī)，為環(huán)境補償機制的規(guī)范化運作提供法律依據(jù)。環(huán)境賠償基金是一種建立于保險之上的救濟方式，一旦發(fā)生環(huán)境污染事件，產(chǎn)生侵權損失，首先由基金撥款賠付，不足部分再由保險人承擔，這樣，就減輕了保險人的保險負擔，也給保險賠償提供了兩條有力的途徑。 　?。ㄈ┢髽I(yè)應加強對環(huán)境風險的控制和管理 　　企業(yè)環(huán)境風險是指企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為所造成的環(huán)境影響使企業(yè)自身遭受經(jīng)濟和形象損失的可能性。 　　開展環(huán)境風險培訓，提高員工的環(huán)保意識和技能。這是不少成功企業(yè)降低環(huán)境風險，增強市場競爭力的有力武器。 　　銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時應該對受污染房地產(chǎn)價值減損進行考慮。在建立健全的環(huán)境污染損害賠償制度與環(huán)境責任保險制度的過程中，應注意環(huán)境污染損害賠償基金與環(huán)境責任保險的相結合。既要堅持政府主導，又要積極引導社會各方參與，形成政府引導、市場推進、社會參與的環(huán)境補償和生態(tài)建設融資機制。 　　四、構建我國環(huán)境污染減損房地產(chǎn)價值的預警機制 　　 　?。ㄒ唬┩晟骗h(huán)保法律法規(guī)體系，明確權利責任 　　法律法規(guī)對投資者的導向，應該有更加明確積極的態(tài)度，明確責任關系與賠償制度，既可以從源頭上，也可以對現(xiàn)有的受污染的房地產(chǎn)的投資渠道起到積極的作用。環(huán)境責任保險是指投保人向保險人支付一定數(shù)額的保險費，當被保險人因從事保險合同約定的業(yè)務活動造成環(huán)境污染而應當承擔環(huán)境賠償或治理責任時，由保險人在約定的責任限額內(nèi)承擔賠償責任的保險。該法案授權美國環(huán)保局（EPA）敦促“有關責任方”予以清理，即應當對清除該污染承擔連帶嚴格責任，當事人不管有無過錯，任何一方均有承擔全部清理費用的義務。由于土壤污染對于購房者有著潛在危險，因此這也是影響房地產(chǎn)價值減損的重要原因。 　　（二）室內(nèi)空氣污染 　　由于室內(nèi)引入能釋放有害物質(zhì)的污染源或室內(nèi)環(huán)境通風不佳，導致室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)無論數(shù)量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列不適癥狀的現(xiàn)象，即為室內(nèi)空氣受到了污染。由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，城市居住和工作環(huán)境變差了很多，人們也更關注居住環(huán)境的健康舒適和安全。文章旨在分析環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值的影響，并借鑒西方經(jīng)驗對國內(nèi)現(xiàn)狀提出一些建議。遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設規(guī)模；經(jīng)濟適用房建設要與危舊房改造相結合；根據(jù)“經(jīng)濟”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟適用房建設標準；加強經(jīng)濟適用房價格的監(jiān)管，控制建設成本，保證工程質(zhì)量；經(jīng)濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。 　?。┍３秩嗣駧艑ζ渌鈪R匯率的長期穩(wěn)定 　　日本房地產(chǎn)泡沫膨脹的一個國際背景，是1985日本迫于美國在“廣場協(xié)議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉(zhuǎn)因出口減少導致的經(jīng)濟蕭條，刺激內(nèi)需而多次大幅降低官定利率，導致了房地產(chǎn)資金供應的膨脹，為房地產(chǎn)泡沫的形成注入了最原始的動力。 　?。ㄋ模娀恋刭Y源管理 　　政府應當通過土地資源供應量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。目前由于全球金融危機，中國采取降息措施刺激經(jīng)濟發(fā)展，但是長期來看，只要房地產(chǎn)行業(yè)有過度投機的現(xiàn)象，中國就有可能再度加息。 　　 　　二、日本房地產(chǎn)泡沫對中國的幾點啟示 　　 　?。ㄒ唬╊A防過度投機 　　一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。 　　日本政府在面對房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。當年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。 　　關鍵詞：日本；中國；房地產(chǎn)；泡沫 　　 　　一、日本房地產(chǎn)泡沫成因 　　 　　二戰(zhàn)后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。中等收入者占大多數(shù),他們?nèi)藬?shù)多,對房屋需求大,條件要求高一些,其收入與高房價相比,他們也買不起。90平方米這種一刀切的做法是在特定時期執(zhí)行的直接行政干涉,主要為的是防止出現(xiàn)國家出臺原則性政策,地方想方設法拖延的局面,政策得不到執(zhí)行,房價還會上升。盡管這種“洗牌”會使房地產(chǎn)資源得到合并重組,產(chǎn)品今后的性價比會更高。就個體企業(yè)而言,很多開發(fā)商會謹慎行事,或減產(chǎn)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),供應又會進一步縮小,價格還會上漲?！坝仓憽钡木置?，所以必須要完成長期調(diào)控目標。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)過長等等。2004年以來，政府就綜合運用了土地供應、金融信貸、稅收和行政干預等政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點。 　　2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。因此必須加強監(jiān)管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術，完善管理政策，監(jiān)控風險。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。當房地產(chǎn)市場較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，在房地產(chǎn)市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值將會大幅縮水，從而導致企業(yè)業(yè)績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大，因此，企業(yè)對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)持謹慎態(tài)度。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關投資業(yè)務的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關注的現(xiàn)象。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。 　　采用公允價值計量模式可以增強企業(yè)融資能力。 　?。ǘ┕蕛r值的概念 　　我國的會計準則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~”。為了順應我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準則《投資性房地產(chǎn)》。2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60％的資金供給源(國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預收款)都為負增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境。 　　 　　二、2009年房地產(chǎn)市場走勢預測 　　 　　(一)上半年緩降、調(diào)整 　　1　消化空置商品房，開發(fā)商只有降價促銷。下降幅度逐月增加。 　　2 提綱 　　開題報告包含的論文提綱可以是粗線條的，是一個研究構想的基本框架。 　　3．論文研究的目的與意義 　　簡介論文所研究問題的基本概念和背景。 　　明確指出國內(nèi)外文獻就這一問題已經(jīng)提出的觀點、結論、解決方法、階段性成果、……。開題報告的內(nèi)容大致如下：課題名稱、承擔單位、課題負責人、起止年限、報名提綱。開題報告一般為表格式，它把要報告的每一項內(nèi)容轉(zhuǎn)換成相應的欄目，這樣做，既便于開題報告按目填寫，避免遺漏；又便于評審者一目了然，把握要點。 　　由于開題報告是用文字體現(xiàn)的論文總構想,因而篇幅不必過大,但要把計劃研究的課題、如何研究、理論適用等主要問題。即從科學技術本身為決策提供必要的依據(jù)。 　　你的觀點或方法正是需要通過論文研究撰寫所要論證的核心內(nèi)容，提出和論證它是論文的目的和任務，因而并不是定論，研究中可能推翻，也可能得不出結果。 　　基于“論文擬研究解決的問題”提出，允許有所重復。 　　3 參考文獻 　　開題報告中應包括相關參考文獻的目錄 　　4 要求 　　開題報告應有封面頁，總頁數(shù)應不少于4頁。　　二、 　　 　　 　　 　　2009年房地產(chǎn)市場形勢分析一、回顧2008年全年房地產(chǎn)市場特征