【正文】 期限的限制，就成為一個(gè)法律問(wèn)題。這說(shuō)明，對(duì)于公寓化住宅，法律缺少整合居民個(gè)人利益和整體利益的方法。 兩相對(duì)比，顯然我國(guó)居民住宅權(quán)在內(nèi)容充分性上要低于發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中實(shí)行的物權(quán)管理措施也不能保護(hù)住戶的權(quán)利，這突出表現(xiàn)在本來(lái)為住戶提供服務(wù)的物業(yè)管理者，成為名副其實(shí)的“管理者”，其權(quán)利過(guò)度膨脹，不能切實(shí)為住戶提供必需的服務(wù)。 第一，根據(jù)建筑物的物理屬性，確認(rèn)公寓化住宅建筑物為物的整體。 第二，在尊重每個(gè)住戶意志的基礎(chǔ)上，維護(hù)公寓化住宅所有權(quán)人的整體利益。 居住權(quán)是個(gè)古老的制度，隨著社會(huì)保障機(jī)制的健全，其作用日漸消退，適用范圍日漸狹窄，有法國(guó)學(xué)者就認(rèn)為這是一個(gè)孕育在鄉(xiāng)土、田園社會(huì)的制度，難以適用于一個(gè)嶄新的工業(yè)的金錢(qián)社會(huì)。 其二，為解決養(yǎng)老問(wèn)題提供新思路。在這種交易基礎(chǔ)上產(chǎn)生的住宅權(quán)利也只能是“部分產(chǎn)權(quán)”或者是“使用權(quán)”，而非法律意義上的所有權(quán)，該權(quán)利的流通性也受到很大的限制。具體而言，即在不改變住宅所有權(quán)人的情況下，如果居住人與住宅所有權(quán)人之間的隸屬關(guān)系不變，則居住人根據(jù)居住權(quán)對(duì)住宅進(jìn)行實(shí)際居住，包括所有權(quán)人在內(nèi)的任何人都不得侵害該權(quán)利；如果居住人與住宅所有權(quán)人之間的隸屬關(guān)系發(fā)生變化，則由居住人所屬的新單位購(gòu)買(mǎi)該房屋，居住人所享有的居住權(quán)仍然適用于新單位；如果居住人與住宅所有權(quán)人脫離關(guān)系而又沒(méi)有新的工作單位，或者居住權(quán)人死亡的，則采用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，即居住權(quán)人或者居住權(quán)人的繼承人完全按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該房屋。 就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，其基本公示方式是不動(dòng)產(chǎn)登記，這是以國(guó)家行為和國(guó)家信譽(yù)為支持的物權(quán)公示手段，能在最大限度內(nèi)確保所登記的物權(quán)與物權(quán)的真實(shí)情況相符，與其他任何民事主體對(duì)該物權(quán)的確認(rèn)相比，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于社會(huì)公眾有最大的可信性，故不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果為社會(huì)公眾普遍信任和尊重。當(dāng)然，如果當(dāng)事人自己能夠登記，就必須適用“不登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不變動(dòng)”的規(guī)則。由此可以看出，預(yù)告登記對(duì)解決預(yù)售住宅這樣的敏感社會(huì)問(wèn)題有著特殊的作用。但是，購(gòu)房者如果將他的這一請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，因預(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，故預(yù)售者一方任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為（移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、在房屋上設(shè)定抵押等）均為無(wú)效。預(yù)告登記與其他不動(dòng)產(chǎn)登記不同的地方在于，其他不動(dòng)產(chǎn)登記都是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，即完成權(quán)的登記；而預(yù)告登記的對(duì)象不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)；而且預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使得被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以致于將來(lái)只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的形式還有：對(duì)住宅買(mǎi)賣(mài)合同的公證、向登記機(jī)關(guān)遞交了資料完備的登記申請(qǐng)等。如果嚴(yán)格遵循“不登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不變動(dòng)”的物權(quán)公示原則，簡(jiǎn)某就不能取得該房屋的所有權(quán)。居住權(quán)等其他住宅物權(quán)的變動(dòng)，同樣也要遵循物權(quán)公示原則。 其三，穩(wěn)定家庭關(guān)系，緩解因?yàn)樽≌鴮?dǎo)致的家庭矛盾。這種功能的意義表現(xiàn)為： 第一，居住權(quán)具有自力保障功能，能夠保障婦女、老人等弱勢(shì)群體的利益，能夠彌補(bǔ)我國(guó)住宅權(quán)社會(huì)保障機(jī)制的欠缺，有利于社會(huì)穩(wěn)定。但是，我國(guó)有關(guān)公寓化住宅的法律制度卻非常欠缺，致使許多常見(jiàn)而重要的問(wèn)題不能得以解決。這樣，作為交易對(duì)象的住宅物權(quán)的真實(shí)性往往很難界定，導(dǎo)致住宅交易極度混亂和不公正，主要表現(xiàn)在當(dāng)事人通過(guò)正常的買(mǎi)賣(mài)往往達(dá)不到取得住宅所有權(quán)的目的，這給住宅市場(chǎng)的發(fā)展設(shè)置了很大的制度障礙。 第二，公益原則，即住宅合作社的成立和活動(dòng)宗旨是為了解決成員的居住困境、實(shí)現(xiàn)成員的住宅利益，而非以營(yíng)利為目的。 第二，平等原則，即住宅社會(huì)保障的提供方和需求方處于平等的法律地位，前者雖然是這些住宅的管理者，但不能因此就將自己的意志施加于后者，也不能將住宅社會(huì)保障當(dāng)作恩賜和施舍，雙方的關(guān)系要通過(guò)合同來(lái)確定，合同內(nèi)容應(yīng)符合社會(huì)保障的目標(biāo)，不能違背后者的意愿，不能損害其人格尊嚴(yán)等利益。 據(jù)此，當(dāng)住宅以及其中的必要生活設(shè)施受到他人侵犯，或者居民對(duì)住宅的占有和居住受到他人干涉時(shí)，權(quán)利人可以依據(jù)自己擁有的強(qiáng)力對(duì)抗這種侵害，或者尋求國(guó)家公共權(quán)力的救濟(jì)。住宅權(quán)的這種法律定位，要求我們必須同時(shí)采用財(cái)產(chǎn)權(quán)法和人身權(quán)法這兩種法律機(jī)制來(lái)保護(hù)住宅權(quán)，而不能顧此失彼。 各國(guó)和各地區(qū)在域內(nèi)的住宅法中也規(guī)定了這些內(nèi)容，比如德國(guó)制定了住宅現(xiàn)代化促進(jìn)法，日本制定了住宅地區(qū)改善法，通過(guò)這些法律，應(yīng)改造的住宅及其區(qū)域、改造計(jì)劃、拆遷補(bǔ)償?shù)染患{入法律的軌道。但是，這并不意味著住宅權(quán)人可以依據(jù)這種權(quán)利為所欲為，法律還設(shè)定了一定的限制措施，要求住宅權(quán)人必須在這些制度限制范圍之內(nèi)行使自己的權(quán)利。為了減少市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，這些民法典詳細(xì)規(guī)定了有關(guān)住宅物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)則等，從而使權(quán)利主體能夠確定地取得受法律保護(hù)的住宅物權(quán)，滿足居民的居住等日常生活需求，保障交易的公正性。 第一，在制度構(gòu)造上，大陸法系國(guó)家民法是從財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)這兩個(gè)角度，來(lái)保護(hù)住宅權(quán)的。 因此，通過(guò)社會(huì)保障制度保障住宅權(quán)，目的是給社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)群體提供經(jīng)濟(jì)扶助，滿足他們基本的生活需求和居住需要，即幫助弱者實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會(huì)目標(biāo)。 同時(shí)，住宅權(quán)的行使與權(quán)利人應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)義務(wù)之間的界限如何劃分，我國(guó)法律也沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)。即使是“全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位”的就業(yè)者，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資政策，他們依靠自己的合法收入也無(wú)法從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)房屋。從這個(gè)角度而言，住宅權(quán)是居民的權(quán)利，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)則是一項(xiàng)義務(wù)，這一點(diǎn)是被普遍認(rèn)同的。如何填補(bǔ)這個(gè)“雙缺”，是建立和健全我國(guó)住宅權(quán)制度所必須解決的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，只有建立完善的住宅社會(huì)保障制度和住宅市場(chǎng)交易制度，才能給居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供全面的制度保障，給人民“安居樂(lè)業(yè)”的現(xiàn)實(shí)需求和理想追求奠定良好的制度基礎(chǔ)。由于住宅權(quán)法律制度的內(nèi)在機(jī)理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家具有共同性，我國(guó)立法者只要能夠理解和尊重《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化權(quán)利國(guó)際公約》等國(guó)際公約關(guān)于住宅權(quán)規(guī)定的基本精神，認(rèn)真處理我國(guó)低收入階層的住宅保障問(wèn)題，通過(guò)廣泛的制度借鑒和對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)的深刻調(diào)查、反思，完全可以設(shè)計(jì)出符合我國(guó)國(guó)情的住宅權(quán)保障的法律制度。從這一表達(dá)可以看出，住宅權(quán)并不是為社會(huì)的高收入階層和已經(jīng)有充分住房的階層提出的權(quán)利，而是為社會(huì)的低收入階層（在我國(guó)為中低收入階層）、尤其是為那些依據(jù)自己的收入難以解決適當(dāng)住宅的階層提出的權(quán)利。一、引 言 （一）國(guó)家建立住宅松社會(huì)保障制度的公法義務(wù)究其原因，不僅在于這些公權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)維護(hù)住宅權(quán)這一基本人權(quán)欠缺思考，更重要的是我國(guó)還沒(méi)有建立這一方面的社會(huì)保障制度。比如在20世紀(jì)60年代后期，美國(guó)150個(gè)城市發(fā)生居民騷亂，其根源就是住房問(wèn)題。這在我國(guó)目前具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 隨著國(guó)力的增強(qiáng)，我國(guó)一些地方政府開(kāi)始為中等收入的社會(huì)成員提供低于市場(chǎng)商品住宅價(jià)格的“經(jīng)濟(jì)適用住房”，為低收入者提供低于市場(chǎng)房屋租賃價(jià)格的“廉租房屋”，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)具有重要的意義。 我國(guó)立法者長(zhǎng)期以來(lái)輕視民法的制定和完善，建國(guó)50多年居然沒(méi)有制定自己的民法典，沒(méi)有關(guān)于住房的基本權(quán)利法即物權(quán)法。 建立住宅權(quán)的社會(huì)保障制度，首先應(yīng)該解決的問(wèn)題是確定住宅權(quán)的現(xiàn)實(shí)主體，即住宅權(quán)社會(huì)保障制度的對(duì)象范圍。 應(yīng)當(dāng)看到，在國(guó)家實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，住宅權(quán)的社會(huì)保障機(jī)制并不排斥市場(chǎng)機(jī)制的作用，比如，照顧低收入而且無(wú)住宅者的“廉租住房”制度，要求承租人交付一定租金，這就體現(xiàn)了住宅租賃這種市場(chǎng)機(jī)制，只不過(guò)這不是完全按照價(jià)值規(guī)律進(jìn)行的市場(chǎng)交易而已。 雖然住宅權(quán)這一概念的產(chǎn)生晚于大陸法系各國(guó)民法，民法中也沒(méi)有單獨(dú)設(shè)立住宅權(quán)保護(hù)制度，但這并不意味著這些民法不保護(hù)住宅權(quán)。 聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化委員會(huì)還指出，住宅權(quán)是一種安全、和平和尊嚴(yán)生活的權(quán)利，而不能僅僅將其等同為有一個(gè)可以遮掩頭部的住宅，或者將住宅簡(jiǎn)單地視為一種商品。同時(shí)，還要使住宅以及相關(guān)居住區(qū)域的改造和改善法制化。 四、我國(guó)住宅權(quán)社會(huì)保障制度的具體設(shè)計(jì) 目前，我國(guó)的住宅社會(huì)保障主要有兩種方式：其一，根據(jù)中國(guó)建設(shè)部于1999年頒布實(shí)施的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》的規(guī)定，由各級(jí)政府和單位通過(guò)自建住宅、改造公房、接受社會(huì)捐贈(zèng)等途徑安排房源，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住宅，該項(xiàng)措施一般被稱為“廉租住房制度”。而且，此種保障的基本單位是城鎮(zhèn)居民家庭，個(gè)體居民的住宅權(quán)沒(méi)有得以體現(xiàn)，這從數(shù)量上影響了中國(guó)居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于中國(guó)地域廣闊，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別非常大，在界定需求方的經(jīng)濟(jì)條件時(shí)，不能采取“一刀切”的做法，而是應(yīng)當(dāng)實(shí)施不同地域差別對(duì)待的策略，由各地區(qū)根據(jù)自己的實(shí)際情況予以確定。在我國(guó)進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革之后，“住宅商品化、貨幣化”的政策成為城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)的基本導(dǎo)向，住宅福利也從國(guó)家提供和控制的范圍中退出，居民自己逐漸成為解決住宅問(wèn)題的主體。與此情況不相稱的是，住宅自力保障制度方面的主要法規(guī)——建設(shè)部聯(lián)合其他部委于1992年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，存在許多問(wèn)題，致使住宅合作社的性質(zhì)、住宅的所有權(quán)、合作社成員的權(quán)利等基礎(chǔ)問(wèn)題未能在法律中得到明確的界定，影響了住宅合作社的進(jìn)一步發(fā)展