【正文】 質(zhì)量的學(xué)校 ， 周邊有菜場(chǎng)健身娛樂設(shè)施 ， 周邊有大型醫(yī)院健康養(yǎng)老 老人一二三代包括老人一代 （ 空巢中年或老年 ）、 老人二代 （ 老人 + 中年夫婦 ）、 老人三代（ 老人 + 中年夫婦 + 18 歲以上孩子 ）需求環(huán)境優(yōu)美 、 就醫(yī)方便富貴之家 富貴之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有家庭收入高 ， 多希望購(gòu)買市中心公寓或城郊別墅類產(chǎn)品 ， 對(duì)投資抱有極大熱情務(wù)實(shí)之家 各種家庭結(jié)構(gòu)都有 收入較低 ， 追求低成本生活 ， 要求周邊生活便利中產(chǎn)之家 中年夫婦 + 15 24 歲的孩子 需求小區(qū)品質(zhì)較高 ， 經(jīng)常有豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)客戶細(xì)分社會(huì)新銳望子成龍經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)小結(jié)： 在自住需求為主體的市場(chǎng)環(huán)境中，中小面積戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)接受程度最高的產(chǎn)品，并且該區(qū)域的主要客源為老城區(qū)域，立足本案也應(yīng)該優(yōu)先考慮中小面積戶型，并把主要客源定位放在老城區(qū)域。 花園洋房 采用架空停車、地面綠化停車或其他更好形式。 ? 特色商業(yè)區(qū)及商鋪門面的外觀設(shè)計(jì)要具有明確的主題 。 ? 對(duì)于形態(tài)美觀的原有樹木要加以重點(diǎn)保留，規(guī)劃可作局部調(diào)整；對(duì)成片的樹木，可采取有針對(duì)性的保護(hù)辦法：處于建筑紅線以外的加以保留，紅線以內(nèi)的拔除或移栽。 立面及戶型建議 要跳脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高項(xiàng)目關(guān)注度，與周邊拆遷安置項(xiàng)目做出良好區(qū)隔。 一期開盤采用低開高走的銷售策略。 ? 35－ 40M2（兩房）戶型為市場(chǎng)空白點(diǎn)，適量配比搶占單身公寓市場(chǎng) ? 65－ 70M2（兩房）設(shè)計(jì)成 MINI錯(cuò)層戶型，少量配比，以新穎的戶型為二三期小高層亮點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。 公司近期服務(wù)項(xiàng)目概況（一） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑面積 項(xiàng)目地點(diǎn) 服務(wù)內(nèi)容 日期 1 四明春曉（住宅） 寧波旗濱集團(tuán) 7萬平米 寧波鄞州 中心區(qū) 營(yíng)銷策劃 05年 6－ 12月 2 碧云天（住宅） 寧波鴻德房產(chǎn) 8萬平米 寧波鄞州 中心區(qū) 全程代理 05年 10月至今 3 城市麗晶（住宅） 慈溪三北房產(chǎn) 慈溪滸山 全程代理 05年 10月至今 4 新都花城（住宅） 寧波旗濱集團(tuán) 25萬平米 江蘇泰興 項(xiàng)目定位 策劃 06年 57月 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑面積 項(xiàng)目地點(diǎn) 服務(wù)內(nèi)容 日期 5 寧波商會(huì) ? 中小面積戶型可以相對(duì)降低客戶置業(yè)門檻。 表 1/2 自行車庫(kù) 6320 汽車庫(kù) 二期小計(jì) 791 % 三 多層住宅 573 110 小高層 25000 217 115 期 商業(yè) 公建配套 自行車庫(kù) 6320 汽車庫(kù) 三期小計(jì) 791 % 合計(jì) 2337 100% 表 2/2 第四部分 銷售策略及銷售收入預(yù)測(cè) 根據(jù)池州目前在售和待售樓盤的調(diào)查，我們做出如下定位： 多 層： 均價(jià) 2600元 /平方米。 ? 商業(yè)街景觀應(yīng)注重人的參與性，可依據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)特征，塑造趣味性強(qiáng)的空間 ，形成有主 題的商業(yè)氣氛。對(duì)原地形 盡量避免進(jìn)行大規(guī)模的改造。 ? 小型超市考慮在一期進(jìn)駐，二期商業(yè)考慮預(yù)留超市位置 ? 特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心 ? 建議按 100平方米為基本單位，可分可合。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車分流，利用地勢(shì)高差解決停車問題，地面停車結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。 ?居住在池州下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊區(qū)的農(nóng)村家庭，希望做“城里人”，希望改善生活 居住水平、 享受出入方便、配套齊全的生活環(huán)境。 小結(jié) 根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目地塊資源和 SWOT分析，認(rèn)為：本案區(qū)域發(fā)展前景看好，且規(guī)模相對(duì)較大，自然環(huán)境優(yōu)美，在池州房產(chǎn)市場(chǎng)中是個(gè)潛力股；另一方面，本案周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏，生活機(jī)能不完善，今后相關(guān)配套設(shè)施能否及時(shí)跟上將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。 交通優(yōu)勢(shì) ： 位于長(zhǎng)江南路交通干道，交通便利，地理位置 較好 ； 臨近即將運(yùn)營(yíng)的火車車站與汽車站，距離適中。 池州火車站站前區(qū)的發(fā)展將依靠 “ 一個(gè)支柱（商貿(mào)物流）、兩個(gè)重點(diǎn)（專業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)） ” 目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國(guó)際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國(guó)際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。項(xiàng)目總占地 米，建筑面積約 6萬平米，其中近 2700平米的商業(yè)用房，可居住戶數(shù) 518戶。 項(xiàng)目位置 秀山路與南湖路交口 總建面積 平米 項(xiàng)目戶數(shù) 約 1200戶 銷售情況 未開盤 項(xiàng)目組成 多層、小高層、高層 主力產(chǎn)品 多層 價(jià) 格 未知 開盤時(shí)間 08年 8月 售樓地址 翠微路 156號(hào)華氏藥房 開發(fā)商 安徽華泰集團(tuán) 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之二 華邦 但由于城市框架才初具規(guī)模，各新區(qū)（站前區(qū)、開發(fā)區(qū)）配套設(shè)施尚未到位，因此發(fā)展很不平衡，購(gòu)房者驅(qū)向少數(shù)樓盤，不同區(qū)位開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距很大。 但是， 隨著 08年碧桂園項(xiàng)目的面世，池州房地產(chǎn)供應(yīng)量大增，市場(chǎng)供需趨向平穩(wěn)。城市主城區(qū)空間布局為“四個(gè)用地組團(tuán)、五大功能板塊”，形成“一城五區(qū)、濱江環(huán)湖”的空間形態(tài)，主城區(qū)面積擴(kuò)大到 30平方公里，人口達(dá)到 30萬人左右。北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山，是安徽省“兩山一湖”旅游區(qū)的重要組成部分。 池州概況 社會(huì)消費(fèi)指標(biāo) 6 2 0 8 . 46 9 7 2 . 6 37 8 8 2 . 0 49 0 1 5 . 0 4110171 0 . 5 5 %1 2 . 3 3 % 1 3 . 0 3 %1 4 . 3 7 %2 2 . 2 0 %0202240006000800010000120222022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均可支配收入 增長(zhǎng)率會(huì)整體消費(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)，新一輪消費(fèi)升級(jí)特征明顯。從歷年推盤數(shù)量來看，從 2022年 4月池州到 2022年 11月1日，池州住宅商品房共推出房源 8559套，另外拆遷安置房 1777套。 到 2022年 3月市場(chǎng)價(jià)格基本維持在這個(gè)區(qū)間。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：在售樓盤匯總 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （平方米） 套數(shù) 銷售率 銷售持續(xù)時(shí)間 價(jià)格 （元 /平方米） 森橋印象二期 96300 623 60% 3個(gè)月 2600 新城明珠二期 140000 1028 75% 11個(gè)月 2800 匯景四期小高層 108800 835 98% 每次推出少量房源，迅 速去化 3100 河濱花園三期 80000 700 60% 4個(gè)月 2800－ 3100 清溪半島二期 30000 260 98% 12個(gè)月 2800 南馨園一期 17123 182 95% 8個(gè)月 3000 三正葫蘆社區(qū)一期 80000 600 45% 6個(gè)月 2600 樟樹灣二期 93210 992 70% 6個(gè)月 2400 杏花村文化園二期 30000 300 60% 3個(gè)月 2400 平天湖水岸花園 23000 192 90% 18個(gè)月 3000 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之一碧桂園 項(xiàng)目位置 站前區(qū) 長(zhǎng)江路與齊山大道中央位置 占地面積 一期 800畝；二期 1400畝 項(xiàng)目戶數(shù) 銷售情況 未開盤 項(xiàng)目組成 多層、排屋、雙拼、高層 主力產(chǎn)品 排屋、雙拼別墅，輔以部分多層、小