【正文】 付息和分期還款兩大類。這種還款方式的每期償還額是遞減的。（房地產(chǎn)作為商品進(jìn)行交易主要是指：把房地產(chǎn)作為商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租憑、抵押和互換等交易活動(dòng)的總和。216。216。216。 （三級(jí)市場(chǎng)）：業(yè)主將已擁有的房屋進(jìn)行出租出 售等活動(dòng)的市場(chǎng)——消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者； 開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)（包括咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)）、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)。 工業(yè)用地：50年。（這些國(guó)民事業(yè)可以包括教育、國(guó)防、旅游、城市基礎(chǔ)建設(shè)等涉及到國(guó)計(jì)民生的事業(yè)。（它是在獲取房產(chǎn)證后可以自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的固定資產(chǎn)）216。 利潤(rùn)216。 房屋的層高是指下層地板面或露面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。2置業(yè)登記登記意向客戶的基本情況（姓名、性別、年齡、意向?qū)ο蟆⒁庀虺潭?、?lián)系方式等）和意向房屋的情況（戶型、戶位、程度及其他）3開(kāi)盤(pán)房屋自此開(kāi)始發(fā)售4可售房具備法定銷售條件，經(jīng)過(guò)銷售主管審核確定可以銷售、且未定未售的房屋。20合同填列單為置業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)合同準(zhǔn)確高效而設(shè)計(jì)，記錄了該房屋面積、價(jià)格和付款方式數(shù)據(jù)、客戶資料等數(shù)據(jù)，作指導(dǎo)合同填寫(xiě)專用。28新建登記房屋竣工驗(yàn)收后，按職能部門(mén)要求將要件報(bào)房管部門(mén)，辦理單幢房屋的所有權(quán)手續(xù)。38聯(lián)機(jī)登記申請(qǐng)通過(guò)聯(lián)機(jī)方式，開(kāi)發(fā)商向房交所提交所售房屋的買(mǎi)受人資料，進(jìn)行登記申請(qǐng)。44期房轉(zhuǎn)按在期房階段，業(yè)主轉(zhuǎn)讓已辦理抵押的房屋，將抵押人（借款人）的姓名變更為受讓人的姓名，由受讓人繼續(xù)履行還款義務(wù)。 初步設(shè)計(jì)報(bào)建委及規(guī)劃局（協(xié)同水、電、氣、通訊等相關(guān)部門(mén)）216。二、 基礎(chǔ)設(shè)施及房屋配套的建設(shè)階段（工程進(jìn)度安排） 開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上 提交商品房預(yù)售方案（說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和竣工、交付使用時(shí)間、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理、出具由專業(yè)資質(zhì)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)制作的《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》） 保證預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán) 需向境外預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批復(fù)文件具備以上五個(gè)條件之后就可以向具級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》 三、 房屋銷售租賃階段 可以簽定商品房預(yù)售合同，30天之內(nèi)送房交機(jī)關(guān)進(jìn)行合同登記，繳納相關(guān)的稅費(fèi)。吸納新東西，充分想念自己的能力，通過(guò)學(xué)習(xí)、總結(jié)、提高，達(dá)到重塑自我● 管理的方向就是要今天比昨天好，明天比今天好 簡(jiǎn)單原則：● 信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對(duì)中轉(zhuǎn)傳遞的準(zhǔn)確性予以驗(yàn)證和監(jiān)督● 在有系統(tǒng)保證的前提下，一點(diǎn)對(duì)多點(diǎn)的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級(jí)的串聯(lián)傳遞● 信息在表現(xiàn)力上，實(shí)物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長(zhǎng)句；要點(diǎn)優(yōu)于論述● 選用省力、省錢(qián)、省時(shí)、省事而又能準(zhǔn)確表達(dá)的方式（面談、便條、電話、會(huì)議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息● 當(dāng)一件事復(fù)雜得不能再?gòu)?fù)雜的時(shí)候，往往簡(jiǎn)單的方法最奏效 團(tuán)隊(duì)原則● 好團(tuán)隊(duì)就像一個(gè)球，推任何一點(diǎn)，球體都會(huì)輕松轉(zhuǎn)動(dòng)。 填寫(xiě)客戶資料表1）基本動(dòng)作a)無(wú)論成交與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫(xiě)客戶資料；b)填寫(xiě)重點(diǎn)有客戶聯(lián)絡(luò)方式、個(gè)人情況、看房原因、對(duì)產(chǎn)品的喜好、成交或未成交原因、意向程度。與同時(shí)出門(mén)（如電梯門(mén)），應(yīng)讓顧客先行。思考過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。其中出讓又分為協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)。l 居住用地：最高70年，一般50年。l （二級(jí)市場(chǎng)）：開(kāi)發(fā)商在土地上尋求房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者；l （三級(jí)市場(chǎng)）：業(yè)主將已擁有的房屋進(jìn)行出租出售等活動(dòng)的市場(chǎng)——消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)者；1 按照國(guó)家的最新相關(guān)政策，新房交易有哪些稅目及稅率？l 按揭印花稅：貸款總價(jià)％l 契稅：總房款％l 合同印花稅：總房款％l 權(quán)證印花稅：5元1 在購(gòu)房中辦理個(gè)人住房公積金貸款需要購(gòu)房者提供哪些相關(guān)資料？l 借款人及產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件；l 合法有效的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；l 已繳納不低于購(gòu)房總價(jià)款30%自籌資金的憑據(jù)；l 借款人及配偶收入證明；l 婚姻狀況證明（含單身證明）；l 產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）同意抵押的書(shū)面意見(jiàn)；l 公積金管理中心要求的其他資料。建筑設(shè)計(jì) 請(qǐng)簡(jiǎn)述綠化率與綠地率的區(qū)別。 普通單行機(jī)動(dòng)車(chē)道寬度不應(yīng)小于4米，雙車(chē)道寬度是多少？答：不應(yīng)小于7米 住宅建筑超過(guò)多少層必須加電梯？答：7層以上（含7層），住宅一般常見(jiàn)有哪些建筑結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？（至少說(shuō)出兩種）l 磚混優(yōu)：結(jié)構(gòu)成本較低、既是分隔墻又可作為承重墻，一舉兩得，易達(dá)到結(jié)構(gòu)的構(gòu)造要求，施工較簡(jiǎn)單，進(jìn)度快，技術(shù)要求低，施工設(shè)備簡(jiǎn)單；劣：強(qiáng)度比鋼筋混凝土的低，建筑總高度要求高，室內(nèi)隔墻隨意改動(dòng)性小，不易獲得大空間。l 要考慮建筑立面的設(shè)計(jì)配合l 要考慮室內(nèi)往室外看的使用的配合l 開(kāi)啟扇的多少還要考慮通風(fēng)量的要求l 從鉸鏈的承重考慮，一般一扇窗戶的寬度廠家生產(chǎn)都是在750MM1 鋁合金門(mén)窗和塑鋼門(mén)窗的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：鋁合金門(mén)窗 優(yōu)：桿件寬度、厚度小，強(qiáng)度高，防火等級(jí)高； 劣：保溫性能差，成本高； 塑鋼門(mén)窗 優(yōu)：保溫性能好； 劣：桿件寬度、厚度大，強(qiáng)度低，開(kāi)啟寬度小，防火等級(jí)低；1 平開(kāi)窗和推拉窗之間的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：平開(kāi)窗：優(yōu)：氣密性能好，隔音效果好； 劣：空間利用率低，開(kāi)啟扇寬度受制約大； 推拉窗：優(yōu)：空間利用率高，開(kāi)啟扇寬度受制約??； 劣：氣密性能差，隔音效果差；1 室內(nèi)房間門(mén)洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？答：—。1 廚房做地漏好還是不做好？為什么？答：一般不做。 普通住宅需不需要噴淋滅火噴頭？答：不需要 普通三室的家庭一般安裝多少安的電表？夠不夠用？為什么？l 根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，套內(nèi)面積小于等于45平米的住宅最小配用5（20）A的電表、套內(nèi)面積大于等于56平米的住宅最小配用10（40）A的電表。它和套內(nèi)面積之和構(gòu)成了一套房屋的建筑面積。套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。一般來(lái)說(shuō)，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。1 請(qǐng)簡(jiǎn)述負(fù)壓式煙道的工作原理1 請(qǐng)描述在燃?xì)馐褂靡?guī)范中對(duì)燃?xì)庠O(shè)備的使用規(guī)定。一般樓板荷載做到200250KG，需覆土的話就300毫米厚的土荷載也需達(dá)到800KG，差距很大。工程做法 七通一平指什么？三通一平指什么？l 七通：通電、通氣、通訊、道路、熱能、上水、下水（包括排污）l 三通：通水、通電、道路l 一平：場(chǎng)地平整 衛(wèi)生間在建造時(shí)一般都會(huì)采用降板處理，為什么？一般各降多高？答：因?yàn)轳R桶、蹲坑需承水彎，馬桶一般降300毫米，蹲坑需承水彎，一般降450毫米； 生活陽(yáng)臺(tái)一般需要做幾個(gè)地漏？為什么？各自接什么管？答：生活陽(yáng)臺(tái)一般需要兩個(gè)地漏。一個(gè)落水口一字排列的主衛(wèi)達(dá)到比較舒適的尺度，一般需要多大尺度？為什么？l 浴缸（750、800、850）浴缸離洗手臺(tái)面之間的距離（含馬桶）（800、900、1000）洗手臺(tái)面（800、900、1000、1100、1200）墻厚（100）徑深徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 浴缸（1500、1600、1700）浴缸兩頭留的墻距（200、300、400、500）墻厚（100、200）開(kāi)間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）1按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，窗戶下沿離地面應(yīng)該達(dá)到多少毫米？如不足此高度應(yīng)采取什么措施？答：900毫米，不足需做防人墜落設(shè)施，如欄桿、安全玻璃等。l 容積率：居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)總用地面積的比。1經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？答：土地的出讓方式不同：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地）開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用不同：配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)都可以享受到一些優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場(chǎng)的，另外市場(chǎng)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購(gòu)買(mǎi)。如不符合當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回且附著在土地上的建筑物也要進(jìn)行拆除而政府不做賠償?，F(xiàn)有市場(chǎng)條件下常用的是后兩種方式。專業(yè)問(wèn)題題庫(kù)法規(guī)政策 通常說(shuō)的五證是哪五證？各自的取得條件是怎樣的？答：五證分別是《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。 業(yè)務(wù)素質(zhì)1)樓盤(pán)的硬件知識(shí)a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）；b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來(lái)社區(qū)描述）；c)建筑風(fēng)格、規(guī)劃及設(shè)計(jì)特色、優(yōu)點(diǎn)d)戶型理解，市場(chǎng)比較優(yōu)點(diǎn)，裝修建議、未來(lái)生活描繪e)建筑物的優(yōu)點(diǎn)：用材、設(shè)備、配套；f)相關(guān)的尺寸和建筑指標(biāo)2)樓盤(pán)的軟件知識(shí)a)朝向、風(fēng)水、景觀；b)開(kāi)發(fā)商、承建、設(shè)計(jì)商的品牌（或?qū)嵙Γ?；c)投資回報(bào)；3)宏觀把握能力a)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、尤其時(shí)事焦點(diǎn)；b)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活大事；c)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)；d)投資理財(cái)?shù)囊话阈猿ＷR(shí)；e)相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)和財(cái)政稅務(wù)政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）；f)社會(huì)流行趨勢(shì)。著深色的不露趾皮鞋并保持清潔；2)儀態(tài)：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然。 暫未成交1）基本動(dòng)作a)將項(xiàng)目資料待備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或傳播；b)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，提醒隨時(shí)為其作置業(yè)咨詢；c)對(duì)有意客戶再次約定看房時(shí)間；d)送至大門(mén)道別。這才是一個(gè)完整的過(guò)程。 短期：9個(gè)月216。 繳納土地出讓金，得到用地批準(zhǔn)書(shū)或《國(guó)有土地使用證》（預(yù)登記）獲得土地使用權(quán) 規(guī)劃局給定選址意見(jiàn)書(shū)和規(guī)劃紅線圖 征地后拆遷安置補(bǔ)償 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑方案制定216。42抵押登記按照房交所規(guī)定，將抵押合同、貸款合同及相關(guān)資料報(bào)送房交所登記。34國(guó)土測(cè)繪為辦理業(yè)主的國(guó)土分證，請(qǐng)專業(yè)土地測(cè)繪部門(mén)進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，用于確定單幢房屋的位置、占地面積的過(guò)程35面積退補(bǔ)商品房竣工后，若售房合同上的銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪報(bào)告上產(chǎn)權(quán)面積有差異時(shí)，根據(jù)合同約定，對(duì)面積差異進(jìn)行退補(bǔ)。26現(xiàn)房在房屋銷售合同各項(xiàng)手續(xù)辦理中，特指具備交房條件，預(yù)售許可證已經(jīng)過(guò)期的房屋。19物業(yè)管理公約關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理的需要物管公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主共同遵守的約定。1 獨(dú)立式別墅以戶為單位獨(dú)立建造的居住性樓房。 屋的開(kāi)間是指房屋的寬度。 融資成本：貸款利息216。1 關(guān)于商品房216。216。216。216。216。216。216。具體的講、它是一個(gè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租憑、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。（舉例）若利率發(fā)生變化，則必須按年度以新利率以貸款余額為基準(zhǔn)進(jìn)行重新計(jì)算。（四）按揭流程：借款人在辦理貸款前，請(qǐng)查明所購(gòu)樓宇是否有銀行提供個(gè)人住房按揭貸款承諾書(shū)，然后，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，填寫(xiě)《貸款申請(qǐng)審批表》，將有關(guān)材料（付首期款證明、買(mǎi)賣(mài)合同、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源證明等原件、復(fù)印件）提交貸款銀行 （作為借款保證人在貸款申 發(fā)貸款利率。首付款比率。（二）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款所需提供的資料：個(gè)人住房借款申請(qǐng)。 最后，若多次跟進(jìn)游說(shuō)后，確定該客戶不會(huì)選購(gòu)本項(xiàng)目，則可考慮在適當(dāng)?shù)那闆r下向客戶推介公司其它樓盤(pán)，以免客戶流失。 對(duì)策：首先，須記住，愿意花時(shí)間來(lái)看樓的，多少對(duì)樓盤(pán)是有點(diǎn)興趣的，縱然客戶未能即時(shí)購(gòu)買(mǎi)，銷售人員也不能輕易放棄。 B、可利用1加強(qiáng)游說(shuō)力度。想買(mǎi)最好單位，但又覺(jué)得價(jià)格高，猶豫不決：對(duì)策：A、判斷客戶購(gòu)買(mǎi)力，若認(rèn)為客戶有購(gòu)買(mǎi)力，則要堅(jiān)持“較佳”的推介，不要輕易動(dòng)搖。1借故拖延型特征：個(gè)性遲緩、推三阻四、拖拖拉拉、看得出心動(dòng)卻不見(jiàn)行動(dòng)對(duì)策：追查客戶不能決定的真正原因，設(shè)法解決；如果還不能決定，可以試用欲擒故縱的手法，將疑慮和擔(dān)心推給客戶。喋喋不休型特征：過(guò)分小心、無(wú)論大事小事都在顧慮之中、有時(shí)離題甚遠(yuǎn)對(duì)策：銷售人員必須先取得客戶信任，加強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的信心；離題太遠(yuǎn)時(shí)，須隨時(shí)留意適當(dāng)時(shí)機(jī)導(dǎo)入正題；從下定金到簽約須快刀斬亂麻，免得夜長(zhǎng)夢(mèng)多。（9）復(fù)訪密度不宜過(guò)高，以免引致客戶反感。（4）開(kāi)場(chǎng)切忌“您考慮得怎樣？”等類似的直入主題的方式，而采用