房地產(chǎn)成本控制管理培訓(xùn)(存儲版)
【正文】 報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣。230。土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。這個階段要特別注意以下幾點：230。 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計中，通過復(fù)核SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計約7000噸，按每噸約1萬元計算，減少造價約七千萬元。230。230。230。 年度標因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。230。 條件具備時盡量總價包干。對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例。 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護、工期內(nèi)趕工等因素。 230。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標單位該項費用較高，故要求其承諾該項內(nèi)容可由甲方定價。⑦ 合理低價中標如何執(zhí)行：先評技術(shù)標，可修改完善，標準一致技術(shù)標均合格后再開經(jīng)濟標，是對低價中標的改進。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。 公開競爭性招標采購230。 （保利地產(chǎn)供方評估表鏈接）供應(yīng)方式探討230。 加強現(xiàn)場管理：選擇有經(jīng)驗的管理人員做工程負責(zé)人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。 合理規(guī)避索賠風(fēng)險：在合同簽定時就應(yīng)約定細致。 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計或施工單位責(zé)任。結(jié)算階段230。 營銷推廣費要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。1+1＞2的效果。 量入為出法 230。 廣告頻率：國外研究指出，目標溝通者在一個購買周期內(nèi)需接觸3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的記憶，接觸達到6次一般認為是最佳頻率，超過8次后還可能產(chǎn)生負面影響?！按髿狻眲t是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。230。230。既要省錢，也要算大帳。影響廣告費用的四大因素：230。 銷售費大致占樓盤銷售額的1%3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預(yù)算之內(nèi)。要點三：高效的資源整合230。 營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進度比計劃滯后，結(jié)果廣告費花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費用超支。 公司《簽證管理規(guī)定》：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門簽認，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。230。 合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。主要從以下五個方面進行成本控制。 對供應(yīng)商行為進行績效管理。供應(yīng)商的選擇，選擇34家供應(yīng)商，貨比三家、低價中標，集中采購、批量供貨，降低價格和采購成本。 230。 中標通知書是否一定要發(fā)。 招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價范圍。230。 合同中對價格組成及風(fēng)險的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時要求調(diào)價，同時為防止因風(fēng)險考慮過高致使造價增高，需要認真分析報價，核定施工單位所報措施及風(fēng)險費的合理性。 230。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡。同時認真組織考察評審，以項目管理組織認定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。公司招投標管理規(guī)定中要求，單項目投標單位至少3家以上。230。項目建設(shè)階段控制的六大渠道：230。230。按每平米2500元估算，總價減少約6250萬元，現(xiàn)正進行進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進一步節(jié)約造價。同時也實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進行價值創(chuàng)新。深入應(yīng)用價值工程原理。230。230。“實際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目整體進度。如何實現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？概括為：“一個中心，三條線”。 保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）230。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責(zé)？怎么負責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標、評價部門。）230。 動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。 關(guān)于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本
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