【正文】 域興，錦州興。也正因此，一條繁榮的金色沿海城市帶正在錦州人手中繪就。錦州正站在一個新的歷史起點，全面加快遼寧沿海第二大城市建設步伐，錦州的城市經濟正進入高速發(fā)展期，而其房地產行業(yè)也表現(xiàn)出了十足的后勁力量。小區(qū)總建筑面積近60000平方米，由兩棟多層小高層綜合建筑體、8棟四層退臺疊墅及3棟28層寬海景高層構成，依照地勢自然布局，由南向北依次形成聽濤瞰海、煙雨江南、云海詩意三個徽派風格建筑組團。是錦州濱海新區(qū)距筆架山風景區(qū)附近、景觀附加值最高、地勢條件最好，地段位置最佳，最低密宜居的奢華海景社區(qū)。3. 項目SWOT分析項目SWOT分析S（優(yōu)勢） W（劣勢）u 城市發(fā)展主線，未來低密度高尚居住區(qū)u 交通便利，自然環(huán)境優(yōu)越u 具有規(guī)模優(yōu)勢u 區(qū)域居住氛圍已成雛形u 生活配套不足u 公共交通不夠發(fā)達O（機會）T（威脅）u 占據(jù)城市發(fā)展方向u 區(qū)域內低密度高檔居住社區(qū)已成規(guī)模，區(qū)域價值上升空間巨大u 建業(yè)、綠城等實力開發(fā)商的進駐以及別墅產品的入市，區(qū)域居住環(huán)境良好u 城東新城作為錦州市未來城市核心，如果出現(xiàn)大批項目入市，戶對項目造成消極影響u 樓市新政對于投資、投機客的抑制，對項目的客源造城影響4. 項目定位（1） 市場定位通過以上分析，本案在市場定位中，以中高檔住宅為主，以商鋪為輔，主要考慮區(qū)域的發(fā)展狀況以及城東新區(qū)，東南南高新區(qū)經濟的發(fā)展?jié)摿φ谠杏姸嘈屡d階層，考慮到政府有力的政策支持，以及城東新區(qū)，東南南高新區(qū)商住人口與地區(qū)經濟緊密聯(lián)系。房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業(yè)必須營銷市場所需要的產品，才能生存。3﹑延伸產品。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。房地產營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關系、營業(yè)推廣。分期付款的客戶給予98折優(yōu)惠。店面宣傳口號：“你的店鋪你做主”目的：炒作易投資概念，拓展市場縱深，激發(fā)有效需求。3　 項目具有突出優(yōu)勢低密度居住區(qū)高檔次，需求量很大資金實力雄厚發(fā)展前景良好4　 項目開發(fā)經營風險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。方案1為大面積開發(fā)，方案2為小面積開發(fā)。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的居住地。6　 注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。雖然已經大四了，在大學的幾年里有過許多課設和實習，但是我還是感覺到自己的實踐能力還有很大的不足，通過這次營銷策劃報告，將我的理論知識進一步與實踐結合了起來，為即將到來的社會工作打下了堅實的基礎。最后我們還詳細的進行了經濟效益、社會效益等分析，利用決策樹等相關知識，對項目NPV值計算分析，采取對項目收益最大的方案，并對營銷過程中的相關問題提出建議。所謂實踐是檢驗真理的唯一標準，通過做房地產市場營銷策劃報告的過程，我學到了很多很適用的具體的房地產營銷知識，這些知識往往是我在學校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎的知識。產品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。3． 總結從經濟效益來說：由于集團在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢。（2） 推薦方案的優(yōu)缺點描述1． 優(yōu)點所在1　 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產業(yè)的持續(xù)強勢，政府對東南高新區(qū)鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。樣板房室內空間的布置有開放式洗手間，增加生活情趣、透明廚房，凸顯現(xiàn)代氣息、歐式風格陽臺，自然采光，室內明亮、臥室家具組合，布置合理，盡顯空間、客廳明亮，接連陽臺，獨享大氣。分期付款。房地產促銷策略，是指房地產開發(fā)商為了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。林蔭小道，陽光灑灑，一幅畫卷在眼前。 　　小區(qū)自然景觀獨特，天橋潮汐奇景世界罕見；地勢北高南低，站在園區(qū)之內即可南眺大?！，F(xiàn)任遼寧省房地產協(xié)會副會長、錦州市私營企業(yè)協(xié)會會長、錦州市工商聯(lián)副會長、省工商聯(lián)執(zhí)委、凌河區(qū)人大委員會副主任，2007年2月被評為遼寧省房地產業(yè)十大風云人物，是錦州市優(yōu)秀企業(yè)家、明星企業(yè)家、遼寧省“五?一”勞動獎章獲得者、“優(yōu)秀中國特色社會主義建設者”。用市委書記王文權的話說，這是“大勢所趨，必須如此。城市道路、學校、公用事業(yè)等配套設施已經開工建設。沿海是錦州最大的發(fā)展優(yōu)勢，也是錦州最大的潛力所在，要把沿海開發(fā)開放作為振興發(fā)展的戰(zhàn)略突破點與戰(zhàn)略支撐點，把沿海開發(fā)開放作為全市工作的重中之重。1　 錦州市商業(yè)市場在2010年之前，錦州目前的大型商業(yè)基本集中在老城區(qū)商業(yè)中心，整體檔次較低，仍處于商業(yè)發(fā)展初級階段，而新興大型社區(qū)的商業(yè)也基本上以底商配套形式出現(xiàn)，整個城市缺乏中高端大型商業(yè)。與此同時，太和區(qū)、開發(fā)區(qū)及各遠郊縣市的房地產價格也普遍穩(wěn)重有升。5． 錦州市2010年房屋供需及成交量盡管交易量大幅萎縮，然而錦州市的房地產成交價格并未出現(xiàn)社會預期的下調甚至波動，房價不降反生。在城鎮(zhèn)居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，%。 優(yōu)先開發(fā)區(qū)域：重點是龍棲灣新區(qū)、開發(fā)區(qū)、松山新區(qū)、太和區(qū)以及高速公路、102國道沿線的節(jié)點縣（城鎮(zhèn)）等區(qū)域。錦州和葫蘆島跨市大橋通車大大加速遼寧省省政府構建“錦葫大都市圈”的步驟?？梢哉f濱海路的建成及通行不僅連通了遼寧省整個南部地區(qū)的6個沿海城市，提高了交通的便利性，更為重要的是重新利用處于閑置的灘涂用地，開發(fā)建設工業(yè)園區(qū)及新興沿海小城鎮(zhèn)，增加個城市經濟產值?，F(xiàn)有國家級文物保護單位5處，國家級森林保護區(qū)1處。全市公路總里程達到3622公里，黑色路面鋪裝率、二級以上公路比重、高速公路里程都居遼西之首。基于以上對房地產行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產業(yè)宏觀調控指導思想的認識，我們對未來幾年房地產市場始終保持謹慎樂觀。與此同時，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。3． 城市化進程推動房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展在世界城市化發(fā)展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。 19（五） 價格策略 20（六） 品牌策略 20六. 廣告策略 21七. 開盤前準備工作 21（一） 銷售進度控制 21（二） 開盤宣