【正文】 某房地產企業(yè)將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。 土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。企業(yè)應根據其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象?；A設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。 通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 (一)土地開發(fā)費用的歸集與分配 企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。 2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。 就是將應結轉的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。 (二)完工土地開發(fā)成本的結轉 已完土地開發(fā)項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法： 1．為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。 (2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。 (2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 2．“4302開發(fā)間接費”賬戶。 目前我國房地產開發(fā)企業(yè)經營規(guī)模、經營范圍、經營方式等各不相同。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。 它是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產品銷售價格的基礎。 4．出租開發(fā)產品減少的核算。 企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產品——出租產品”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 借：開發(fā)產品——土地 650000 ——房屋 25 900000 ——代建工程 5000000 ——配套設施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2．開發(fā)產品減少的核算。 為了正確核算開發(fā)產品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產類“1285開發(fā)產品”賬戶。 設備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品(即在建工程)。 四、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況： 1．產成品的種類多，核算方法不同。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。 6．公共配套設施費。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。 (一)開發(fā)成本 共有八項： 1．土地使用權出讓金。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 3．開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。 3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。 2．房屋的開發(fā)與經營。 二、房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點 房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營與施工企業(yè)不同。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。 三、房地產開發(fā)項目投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。 2．土地征用及拆遷安置補償費。 3．前期工程費。 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。 7．不可預見費。 1．管理費用。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。第二講 房地產開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1．原材料類存貨。