【正文】 以上工業(yè)企業(yè)中大多數(shù)屬耗能大戶，山東省 1000戶重點(diǎn)用能企業(yè)該區(qū)就占了 6家 ?傳統(tǒng)制造業(yè)聚集程度高，具有著名的青島海爾電冰箱廠、四方機(jī)車車輛廠等名牌企業(yè)坐落其間 ?科研優(yōu)勢：具有青島科技大學(xué)等教育科研資源 。 其他 ?青島發(fā)電公司的海水脫硫、廢水利用和中水利用項(xiàng)目 ?華拓科技公司的煙氣脫硫、脫硝技術(shù)項(xiàng)目等，正朝著產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)邁進(jìn)。集中制造業(yè)科研所。 米蘭 都靈 熱那亞 皮亞琴察 烏迪內(nèi) 蒙特別魯那 卡爾皮 帕爾馬 薩斯索羅 摩德納 博洛尼亞 卡拉拉 普拉托 馬薩 阿雷佐 ?意大利的經(jīng)濟(jì)版圖明顯的呈現(xiàn)出三段式的結(jié)構(gòu)：發(fā)達(dá)的北部，欣欣向榮的中部及落后的南部 ?意大利被譽(yù)為中小企業(yè)王國，在制造業(yè)企業(yè)總數(shù)中，中小企業(yè)占 99． 87％ ?意大利中小企業(yè)競爭力強(qiáng)，在國際市場上享有盛名的 意大利皮革、服裝、玻璃、家具、衛(wèi)生陶瓷、大理石、鞋類等 ，絕大多數(shù)是中小企業(yè)生產(chǎn)的 ?而 第三意大利 是中小企業(yè)最為集中及活躍的區(qū)域 第一意大利 大企業(yè)主導(dǎo) 第二意大利 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo) 第三意大利 中小企業(yè)主導(dǎo) 第三意大利 59 第三意大利通過發(fā)展傳統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，并建立了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群。 市場力量的推動(dòng) 政府力量的推動(dòng) 技術(shù)力量的推動(dòng)：采用信息技術(shù) 聚集過程 61 第三意大利的成功在于通過產(chǎn)業(yè)聚集貫通了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，通過長期的政府主導(dǎo)不斷向高附加值的產(chǎn)業(yè)鏈兩端聚集。 ? 各地方政府采取不同措施 , 同過行業(yè)協(xié)會(huì)的形式支持中小企業(yè)提高生產(chǎn)能力。 ?華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地。 ? 功能定位： 區(qū)域性展示交易配送中心 。 大型倉儲(chǔ)區(qū) 綜合性商貿(mào)物流園區(qū) 現(xiàn)代都市型配送物流園 中心城區(qū)外擴(kuò) 重新定位 空地新建 部分倉庫改造 土地產(chǎn)值壓力 環(huán)境改善壓力 產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力 基礎(chǔ)設(shè)施改善 部分拆遷 電子信息平臺(tái)搭建 ?有空地約 10萬平方米 ?先后改造倉庫 6萬平米 ?拆遷倉庫 9萬平米 ?調(diào)整、改造原有的市場 ?彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)缺乏家用電器市場的空白，重點(diǎn)發(fā)展家居市場 . ?在汽車方面，重點(diǎn)發(fā)展高檔家用汽車和名車 ?調(diào)研藥材市場與周邊關(guān)系，立足長遠(yuǎn)，重點(diǎn)發(fā)展 轉(zhuǎn)化模式 69 從筍崗整體建筑形態(tài)來看，幾乎都是經(jīng)舊廠房改造而成的各種辦公和商場等物業(yè) 廠房 服裝批發(fā)市場 平安保險(xiǎn)總部 寫字樓辦公物業(yè) 二手家電市場 70 筍崗物流園 —— 依賴 物流倉儲(chǔ)驅(qū)動(dòng) 區(qū)域的商貿(mào)和居住發(fā)展。 ? 2022年區(qū)域內(nèi)及周邊的乘用車銷售量、銷售額分別占全市的 20％和 16％。 ?結(jié)合原有商業(yè)或產(chǎn)業(yè)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善環(huán)境。 調(diào)整產(chǎn)業(yè)產(chǎn)結(jié)構(gòu) 案例 1 德國 .魯爾工業(yè)園 武漢 .漢正街工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 2 青島 .四方區(qū)工業(yè)區(qū) 案例啟示 產(chǎn)業(yè)聚集 3 第三意大利 對于我們園區(qū)本身： ?缺乏優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈； ?缺乏龍頭性企業(yè)； ?缺乏產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)； ?缺乏教育科研資源 ?我們能否結(jié)合外部產(chǎn)業(yè)發(fā)展，選擇出適合自己的產(chǎn)業(yè)？ 對本項(xiàng)目啟示 案例總結(jié) ?具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或產(chǎn)業(yè)影響力 ?政府資金的高投入和強(qiáng)勢性政策支持 ?特色產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè) ?良好的科研教育資源和技術(shù)能力 ?大量同類型企業(yè)的集中 ?構(gòu)筑了良好的區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間網(wǎng)絡(luò) 都市型服務(wù)業(yè) 4 上海 .市北工業(yè)園 武漢 .漢正街工業(yè)園 深圳 .筍崗物流園 ?有商貿(mào)的歷史背景或區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)業(yè)分散，無特色或，缺乏龍頭企業(yè)。 集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地 南京 為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場 無錫產(chǎn)業(yè) 80 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，無錫二產(chǎn)占主導(dǎo)，三次處于發(fā)展趨勢且檔次提高。 第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 無錫產(chǎn)業(yè) 電氣機(jī)械制造業(yè) 化工 紡織業(yè) 通訊電子設(shè)備制造 黑色金屬 2022年工 業(yè)TOP5行 業(yè)產(chǎn)值占比%%%%%% % % % %總產(chǎn)值占比電氣機(jī)械制造業(yè) 化工 紡織業(yè) 通訊電子設(shè)備制造 黑色金屬 81 從產(chǎn)業(yè)分布來看，城市北面如錫山、惠山、江陰重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；城市南面如新區(qū)、濱湖區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 ?現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)背景：冶金及金屬制品、機(jī)械和化工等產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)定位：長三角地區(qū) 加工制造中心 ，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化。 特色行業(yè)表現(xiàn)不明顯。 ?服務(wù)業(yè)基地 ：主要是研發(fā)、人才培養(yǎng)、外包服務(wù)等，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)。 2022年錢橋配套區(qū)經(jīng)濟(jì)總量完成 。主要 溪南、柯、西漳、恒源祥等三個(gè)工業(yè)小區(qū)組成。 藕塘服務(wù)外包 示范園區(qū) 規(guī)劃 200畝左右文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) 依托藕塘職教園區(qū)的職業(yè)教育資源和人才優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、數(shù)字動(dòng)漫游戲、數(shù)字媒體出版和職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。 ?從歷年的地區(qū)生產(chǎn)總值看，發(fā)展速度較為緩慢。 ?與江陰毗鄰，有滬寧、錫澄、錫宜三條高速。 ? 在二產(chǎn)業(yè)中，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，比如紡織、冶金及金屬、機(jī)械裝備等仍然是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 上海 蘇州 揚(yáng)州 無錫 杭州 寧波 嘉興 常州 鎮(zhèn)江 南通 舟山 臺(tái)州 泰州 湖州 紹興 核 心 —— 對外窗口 第一圈層 —— 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場 第三圈層 —— 原材料基地 上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的 綜合服務(wù)中心 ；同時(shí)上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長三角對外窗口的功能。 KEY3 KEY2 KEY1 76 經(jīng)過分析，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)和聚集等需要園區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府強(qiáng)勢的支持。 ?在原有產(chǎn)業(yè)或商業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市需求，實(shí)行與城市發(fā)展的融合。 72 “ 購車要逛筍崗”現(xiàn)已成了許多深圳人的消費(fèi)常識(shí) ,其銷售量共占據(jù)深圳整體汽車銷售總量的 1/5 ? 深圳規(guī)模最大的新車和二手車交易市場 ? 包括有汽配商店， 4S店以及二手車交易中心。 拆遷一部分舊有的倉庫 發(fā)展電子信息交易平臺(tái) 基礎(chǔ)設(shè)施的改善 07年 6月，已有 224家企業(yè)入?。粡臉I(yè)人員增加到 2萬多人、 23家物流企業(yè)將總部。 ? 規(guī)模： 占地 。 改造措施 效果 ?商鋪 20％－ 30％用來出售，其余只租不賣。 政府政策和資金支持的推動(dòng) ?中央政府通過增加撥款、減少稅收和社會(huì)捐款等為中小企業(yè)的發(fā)展提供了條件。 通過產(chǎn)業(yè)的聚集，向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈的聚集。 對原有廠房的改造利用 ?利用廠區(qū) 1/3以上為開發(fā)的土地，基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備等可使用的，略微改造，為中小型企業(yè)提供發(fā)展空間。 ?2022年以來，全區(qū)累計(jì)投入科技經(jīng)費(fèi) 3172萬元，組織實(shí)施科技計(jì)劃165項(xiàng)。 55 典型企業(yè) 四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，一些實(shí)力型企業(yè)已通過技術(shù)改造和應(yīng)用新技術(shù)，走循環(huán)產(chǎn)業(yè)路線。 ?具有良好的 教育科研和技術(shù)資源 54 四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和科研的優(yōu)勢，主打 技術(shù)改造路線和技術(shù)創(chuàng)新， 打造循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。 區(qū)位： 位于青島市市區(qū)中部，膠洲灣東岸。 現(xiàn)有園區(qū) 漢正街采用新建和改造措施，打造特色產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的騰飛。 面臨問題 產(chǎn)業(yè)失去競爭力 百年輝煌： ? 100多年歷史的老工業(yè)基地； ?武漢的第一度電、第一塊肥皂和第一滴自來水； ?新中國的第一輛整裝汽車、第一臺(tái)手扶拖拉機(jī)； ? 2022年年底，還有以機(jī)械電子、印刷包裝、化工醫(yī)藥等為主的工業(yè)企業(yè) 220家，產(chǎn)業(yè)工人 企業(yè)衰落，絕大多數(shù)企業(yè)停產(chǎn)或半停產(chǎn) 設(shè)備陳舊，技術(shù)落后，資金缺乏 工人素質(zhì)低下，失業(yè)嚴(yán)重 環(huán)境污染嚴(yán)重，廠房和土地閑臵 如何提升區(qū)域價(jià)值 解決就業(yè)問題 提升經(jīng)濟(jì)活力？ 市場競爭加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)進(jìn)步的壓力 49 漢正街工業(yè)園，經(jīng)過幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤活和引進(jìn)并舉，走 新型都市工業(yè)園 路線。 ?交通： 緊鄰漢口火車站和天河國際機(jī)場。 ?建立把技術(shù)轉(zhuǎn)化到市場應(yīng)用的體系。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少 50%。 大肆開采豐富的煤炭資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立； 1968年開始轉(zhuǎn)型。 產(chǎn)業(yè)變化過程 面臨問題： ?經(jīng)歷著 資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經(jīng)濟(jì)陣痛。 ?背景 ：因?yàn)槊媾R技術(shù)落后或產(chǎn)業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問題。 ?作為無錫市“四園八區(qū)”之一，自身具有長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 ?隨著城市功能的逐步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整，無錫正在由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向 服務(wù)業(yè)為主 的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)變。 資料來源：世聯(lián)模型 規(guī)模優(yōu)勢 本項(xiàng)目作為城市單元體，是城市的重要補(bǔ)充，也是片區(qū)的核心主體。 150Km 35Km 100Km 300Km 滬寧鐵路 滬寧高速公路 京滬高鐵 城際輕軌 ?重大交通項(xiàng)目 的建設(shè)如 城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴(kuò)建 等，將極大的縮短城市間的時(shí)間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術(shù)流的互動(dòng)，從而使城市體系向網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)業(yè)分工向明細(xì)化的方向發(fā)展。 ?產(chǎn)業(yè)目標(biāo)： 在無錫市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的方向下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和新產(chǎn)業(yè)的培育； ?經(jīng)濟(jì)目標(biāo)： 在有限投入前提下，通過招商引資，增加稅收； ?戰(zhàn)略目標(biāo)： 改善園區(qū)的整體形象，增強(qiáng)園區(qū)的生命力，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值和區(qū)域價(jià)值的快速提升； S 我們有什么？ （針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析） ?區(qū)位： 地處中心城區(qū)板塊，距離市區(qū)較近； ?區(qū)域： 區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域形象差，認(rèn)知度低； ?交通： 地塊周邊交通通達(dá)性較好，省級(jí)道路、運(yùn)河、鐵路等較集中； ?資源： 環(huán)境差，缺乏自然、教育等資源； ?配套： 周邊聚集廠區(qū)、生活配套設(shè)施不足，且現(xiàn)有檔次很低； 核心問題是什么？ 我們怎么辦？ （解決方案的提出） 項(xiàng)目核心問題 24 基于項(xiàng)目前期溝通達(dá)成的一些共識(shí)和限制性條件，世聯(lián)認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是： 項(xiàng)目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內(nèi)外類似已經(jīng)成功的案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確： 本項(xiàng)目如何占位未來？ 改造老工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，提升土地產(chǎn)值。 ?政府對于本項(xiàng)目的規(guī)劃方向也不明確，項(xiàng)目未來走向存在很大的不確定性。 建材：高檔涂料、工程塑料、新型建材。現(xiàn)有單位拆遷成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有產(chǎn)值。技術(shù)含量低，產(chǎn)值少。 ?經(jīng)濟(jì)增長： 07年 111月份，一百多家企業(yè)，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值僅 , 園區(qū)環(huán)境差 ?物業(yè)雜亂： 園區(qū)作為工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)廠房區(qū)、居民、農(nóng)地等自然分布。主要是居民房和農(nóng)地，含鎮(zhèn)商業(yè)中心 ?與惠山的錢橋和洛社交界， 地塊邊界復(fù)雜，缺乏整體性 ?園區(qū)里分布著村，村里有工廠 ?商業(yè)配套方面： ?酒店： A區(qū)有鑫福苑和積金兩家酒店，檔次均較低 ?商業(yè)： 上海如意、恒光等便利超市，居民自設(shè)的雜貨店 ?銀行： 僅江蘇銀行一家 地塊層級(jí) 工業(yè)用地 住宅 行政用地 學(xué)校 酒店 加油站 停車場 倉儲(chǔ)物流業(yè) 村辦工廠 （在建） 河流 耕地 錢 橋 鎮(zhèn) （農(nóng)民房及耕地） 商品房及安臵房 國聯(lián) 變電所 12 二線城市、老城區(qū)邊緣；交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯；傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)；整體檔次低，環(huán)境差，缺乏配套和人氣。 錢皋路 在建 國聯(lián)金屬材料貿(mào)易市場 商品房 居民 變電所 京杭運(yùn)河 貨運(yùn)二路 B區(qū) A區(qū) 農(nóng)田 地塊層級(jí) 312國道 安臵房 A區(qū)：共 1500畝。 城市南進(jìn) 產(chǎn)業(yè)北移 無錫市各區(qū) 2022年 GDP比較（億元） 城中三區(qū) 區(qū)域?qū)蛹?jí) 9 項(xiàng)目北臨京杭運(yùn)河、西與錢橋工業(yè)園交接，南靠 312國道。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 開發(fā)目標(biāo) 金山北工業(yè)園 項(xiàng)目目標(biāo)解析 5 本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述： 項(xiàng)目使命分析 Part2 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項(xiàng)目定位分析 Part4 項(xiàng)目本體分析 Part1 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目發(fā)展瓶頸 項(xiàng)目核心問題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 6 無錫屬于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，制造業(yè)和民營資本發(fā)達(dá)的二線城市，地理位臵和市場環(huán)境優(yōu)越。 2 項(xiàng)目研究工作的階段劃分 中期 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 終期 提交終稿 2022/07/22 2022/