【正文】 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 離主干道的距離在300500 米之間 。 屬于本縣較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 距縣級(jí)及以上醫(yī)院2500 米以上。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 23 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。 無物業(yè)管理。 可比實(shí)例 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù) K32＝ Qs/Qo 100。 序號(hào) 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形狀 110120 100110 95100 9095 8590 2 地勢 110120 100110 95100 9095 8590 3 地質(zhì)條件 110120 100110 95100 9095 8590 25 4 規(guī)劃條件 110120 100110 95100 9095 8590 5 地上附屬物狀況 110120 100110 95100 9095 8590 k3— 土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍。 920 二級(jí) 鋼砼柱，檐高 大于 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度 大于 15M，無吊車。 （ 四 ） 房屋 完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 房屋類別 完 好 房 屋 基 本 完 好 房 屋 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。 承重梁、柱、墻稍有裂縫。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密， 無缺角，損壞。照明設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。 30 附件八、營業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說明 （一）收益法應(yīng)用總說明 評(píng)估對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營 年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計(jì)算。 臨街狀態(tài) 兩 面及以上臨街 正面臨街寬度 ≤3M 正面臨街寬度 3M— 5M 正面臨街寬度 5M— 7M 正面臨街寬度7M— 10M 正面臨街寬度 ≥10M f/3i 102 93 95 97 100 101 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。 ① 平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高 7層及以下）層次因素修正系數(shù) 層次 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 一 95 二 95 95 三 92 100 92 四 90 95 100 92 34 五 90 95 100 100 90 六 87 90 100 100 95 88 七 85 90 100 100 98 95 85 ② 小高層（樓高 8－ 18 層）商務(wù) 寫字樓層次因素修正系數(shù) 以第 6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值 100。39。 （ 2） 前兩年?duì)I業(yè)稅納稅額年平均值以完稅憑據(jù)為依據(jù)。 星級(jí)檔次 普通招待所 準(zhǔn)星級(jí) 三星級(jí) 四星級(jí) 五 星級(jí) f3i 8386 90 100 104 106 （ 7）其他類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) （同餐飲類） （ 8） 被征收房屋二層及二層以上修正后的基準(zhǔn)價(jià)格不低于同一 征收項(xiàng)目內(nèi)成套住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)樣本房基準(zhǔn)價(jià)格的 120%。1 的浮動(dòng)。39。 商業(yè)街道路線修正系數(shù) fm 表 分區(qū) 主要商業(yè)街道 次要商業(yè)街道 普通商業(yè)街道 一般街道 沿街 100120 85100 7590 7080 不沿街 5060 4550 4045 4045 營業(yè)用房實(shí)體狀況因素修正系數(shù) f3i 表 （ 1）商場類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系 數(shù) 商場類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場規(guī)模因素 。 承重墻、柱嚴(yán)重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、變形，構(gòu)件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴(yán)重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴(yán)重破損，整個(gè)房屋傾斜變形。 內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。 內(nèi)、外墻抹面嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動(dòng)、 翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴(yán)重銹蝕，開關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。 內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。水、電設(shè)備基本完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成新 30% 危險(xiǎn)房 不足三成新 30%以下 （二）房屋成新上限表（限值） 結(jié)構(gòu) 房屋類別 超過40 年 36～ 40年 31～ 35年 26～ 30年 21～ 25年 16～ 20年 11～ 15年 10 年以內(nèi) 鋼混 住宅 7 8 9 按實(shí)際情況評(píng)定 非住宅 6 7 8 9 磚混 住宅 6 7 8 9 非 住宅 6 7 8 磚木 住宅 6 7 8 按實(shí)際情況評(píng)定，使用5 年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出。 1100 二級(jí) 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗 ，水電齊全 。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本 、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 半封閉物業(yè)管理。 建筑密度在60%65%。 5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑 布局、 小區(qū) 與外 形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 距縣級(jí)及以上醫(yī)院1000 米－1500 米。 距離公交線路的距離在 450 米以上。 離主干道的距離在50150 米之間。 附近周圍無綠化，比較擁 擠、雜亂、環(huán)境較差。 600 簡易 一等 檐高 米以上， 180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。三層及以下，平均層高 米以上，鋼筋混 凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。 的浮動(dòng)。 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30％。 成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合 5 層 15 10 年左右 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水 電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì) 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 70－ 100M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否獨(dú)門院落 套型 結(jié)構(gòu) 已使用年限 朝向 獨(dú)門院落 一層三間 混合一等或二等 10 年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì) 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 140220M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 M，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 13 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先使用。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 其他類建筑 上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。 娛樂類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。 非成套住宅 以上兩類的房屋以外的房屋。 第十章 附 則 第四十條 細(xì)則附件 ：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的必要組成部分。現(xiàn)場勘察記錄資料是評(píng)估測算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。 9 第七章 征收評(píng)估報(bào)告 第二十八條 出具報(bào)告要求 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具 評(píng)估報(bào)告。 S ：該被征收住宅合法建筑面積。采用收益法評(píng)估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。 Kf — 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。 第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為 4 準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 第二條 適用范圍： 評(píng)估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場 價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定， 適用本細(xì)則（試行）。 第八條 評(píng)估假設(shè) 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地 使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。 第三章 住宅房屋征收評(píng)估 第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法 ： 被征收住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定； 31K — 可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四； 32K — 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五； 5 確 定評(píng)估價(jià)格。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件 六。 征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國有劃撥性質(zhì) L 取 。非住宅營業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下： joi VVV ?? Vi：被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格； V：被征收非住宅房屋的市場評(píng)估價(jià)格； Vjo：海安縣土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，mVV jjo?， Vj為基準(zhǔn)地價(jià)， m為標(biāo)準(zhǔn)容積率 。 第三十條 報(bào)告裝幀 ：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第三十六條 報(bào)告提交 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定 10 的時(shí)間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人。 第四十三條 細(xì)則解釋： 本技術(shù)細(xì)則（試行）由縣房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，