房地產(chǎn)金融-個(gè)人住房貸款(存儲(chǔ)版)
【正文】 本金數(shù)額 。 課程目錄 個(gè)人住房貸款概述 個(gè)人住房貸款工具 個(gè)人住房貸款的運(yùn)作 等額本金償還按揭貸款（ CAM） 個(gè)人住房貸款工具 月等額償還按揭貸款（ CPM） 遞增式償還按揭貸款（ GPM） 可變利率按揭貸款 （ ARM） 漂浮式按揭貸款（ BM） 逆向年金抵押貸款（ RAM） ● 概念 (Constant Payment Mortgage) 指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少 。如果不變或下跌可以等額本息還。 ?概念 (Adjustable Rate Mortgage) 可變利率按揭貸款 （ ARM） 分類： 隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款 指借貸雙方只確定貸款的初始利率（不考慮通貨膨脹），約 定在一定時(shí)間后按照市場價(jià)格指數(shù)（如消費(fèi)指數(shù)）對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。 缺點(diǎn)： ? 由于利率是波動(dòng)的，雖然城市利率低，但為了有升高的 可能性，使貸款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大； ? 利率變化過大、過頻會(huì)引起還款額大幅度上升，使借款 人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性增大； ? 較低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的 還款額可能迅速消失； ? 還款額過大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款 人不希望還款額變化過大； ? 利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，交易成本高。 貸款利率：按照中國人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，目前執(zhí)行利率情況如下： （ 1）自營性個(gè)人住房貸款 貸款期限5年以下（含 5年）的：貸款年利率為 %； 貸款期限 5年以上的貸款年利率為 %。問： 額為多少？ 25%的收入可以用來支付住房貸款，家庭月收入應(yīng)不少于多少方能購買上述住宅？ 教學(xué)進(jìn)程 課外作業(yè) 。個(gè)人住房（公積金）貸款是指銀行代理當(dāng)?shù)毓e金管理機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的用于購買具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的居住用房的貸款。利率調(diào)整期可以使 1年、 3年、 5年，一般以 1年為一個(gè)調(diào)整期。 在漂浮式按揭還款中 ， 因?yàn)閷?shí)際償付額比月等額償付額低 ， 所以月償還額系數(shù)相當(dāng)于等額償還方式的月償還系數(shù)的一定比例 ， 約為 70%80%之間 。 教學(xué)進(jìn)程 ?等額本金償還按揭貸款（ CAM） ?月還款額結(jié)構(gòu)圖 ? 練習(xí)題： 某城市居民購買一套住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款 20萬，年利率 %，貸款期限 15年，若在整個(gè)貸款期限內(nèi)，利率未變，則該居民第 1期及第 60期的月還款額是多少？ CPM 與 CAM的區(qū)別： 對比內(nèi)容 月等額償還按揭貸款 (CPM) 等額本金償還按揭貸款 (CAM) 月還款額 不變 遞減 本息結(jié)構(gòu) 本金遞增，利息遞減 本金不變，利息均勻遞減 利息總額 CPM ＞ CAM 月本金額 備注 1. 就一筆特定的個(gè)人住房貸款，只能選擇其中一種償還方式，一經(jīng)選定，中途不得變更還款方式。 小產(chǎn)證 辦理到個(gè)人手中的所有證 。 ? 借款人具有完全民事行為能力 ? 有所在城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留的身份證件 ? 收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力 ? 已訂立合法有效的住房購銷合同 ? 已足額繳納購房首付款 ? 符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其它條件 ： ： 借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保 （申請條件） 擔(dān)保公司受理借款人的申請 （嚴(yán)審資信
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