【正文】 示 18．2認(rèn)購(gòu)書中錯(cuò)把定金寫成“押金”或“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)。 第一節(jié)合同對(duì)商品房基本情況的約定第19條一般規(guī)定建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。 從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 19．5房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB／T 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)人建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上(含2．20米)。 19．7房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 協(xié)助開發(fā)商根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定向工商行政主管部門及／或房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內(nèi)容，使開發(fā)商起草的格式文本通過(guò)上述部門的備案。 21．6核實(shí)商品房層數(shù)是否按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)，如未按自然幢號(hào)、層數(shù)編號(hào)而是根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)俗“跳號(hào)”編制(如跳114層)的，應(yīng)告知買受人。 商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室，都不計(jì)人共有建筑面積。 23．4面積差異的處理方式 有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明應(yīng)翔實(shí)、全面，其內(nèi)容包括部位名稱及面積，公用房屋的名稱、坐落、用途及面積等。 25．3根據(jù)確定的計(jì)價(jià)方式，起草面積差異時(shí)的處理方式。 《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》第2條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；(三)能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 27．5建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，應(yīng)在《業(yè)主公約》中約定。 28．1 30．3綠地未按法律法規(guī)規(guī)定方法明示的，不得以出售、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用。房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一般表現(xiàn)為：地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形、墻體開裂、傾斜等嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。如電器照明的開關(guān)、插座安裝傾斜、插座缺項(xiàng)或短路，給排水管道漏水、堵塞、給水閥門關(guān)閉不嚴(yán)、脫絲、連接件滴水或滲水、截止閥生銹、水表空走等均屬安裝工程質(zhì)量問(wèn)題。 32．1上述內(nèi)容應(yīng)盡量約定在相關(guān)條款中。 34．2開發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。 35．1第36條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 由于沒(méi)有一個(gè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)裝修工程的整體驗(yàn)收，因此，裝修工程是否竣工、裝修質(zhì)量是否符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，就沒(méi)有統(tǒng)一的依據(jù)。因此，如果買賣雙方約定賠償雙倍差價(jià)的，應(yīng)約定確定價(jià)格的日期，即雙方應(yīng)約定按哪一天的價(jià)格賠償雙倍差價(jià)。 第六節(jié)合同對(duì)付款方式與付款期限的約定第39條一般規(guī)定一般情況下，單位不能為自然人代付商品房?jī)r(jià)款。 42．2如果第三人代買受人支付購(gòu)房款且第三人沒(méi)有出具相關(guān)說(shuō)明的，則第三人就有可能以不當(dāng)?shù)美麨橛梢箝_發(fā)商返還其已經(jīng)支付的款項(xiàng)。 經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。買受人有權(quán)在通知達(dá)到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)保驗(yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在居民未人住前，難以對(duì)環(huán)保設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。 47．1．3竣工驗(yàn)收備案第50條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 《合同法》第94條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。 53．1 53．2針對(duì)買受人不能按合同約定的時(shí)間付款的情況，商品房買賣合同示范文本提供了按逾期時(shí)間分別處理的原則：逾期時(shí)間在約定期限內(nèi)，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商可以要求買受人支付價(jià)款及違約金；逾期付款時(shí)間超過(guò)一定期限，開發(fā)商有權(quán)選擇解除合同，如果買受人愿意繼續(xù)履行合同并經(jīng)開發(fā)商同意，也可以繼續(xù)履行合同。 詳見20．20．20．4。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。 49．2一些地方為保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，規(guī)定商品房達(dá)到交付使用條件的標(biāo)志，是經(jīng)驗(yàn)收合格后取得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準(zhǔn)文件。 第49條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 雖然《物權(quán)法》規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。 47．2商品房交付使用程序建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 47．1商品房的交付使用條件第46條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示第44條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒(méi)有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認(rèn)定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無(wú)效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。 41．1 39．3分期付款 37．7 37．5由于精裝修商品房在裝修工程竣工后需要定期保養(yǎng)維護(hù)，如房屋長(zhǎng)期封閉，而且會(huì)影響到裝修工程質(zhì)量，因此，精裝修商品房應(yīng)在竣工驗(yàn)收后短時(shí)間內(nèi)交付給買受人使用，并在商品房買賣合同中約定由于買受人原因不能按期交付時(shí)，開發(fā)商對(duì)裝修工程的質(zhì)量享有適度的免責(zé)權(quán)利。 37．2約定裝修范圍及具體裝修要求，可包括以下內(nèi)容(推薦)：2002年，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)》，建設(shè)部已經(jīng)將此標(biāo)準(zhǔn)推廣到康居示范工程3A級(jí)住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和施工單位參照?qǐng)?zhí)行。 房屋的其他質(zhì)量問(wèn)題。 33．2在商品房買賣合同中，買賣雙方可以約定當(dāng)雙方對(duì)是否存在質(zhì)量問(wèn)題或者對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的處理方式，如提交某質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)。第33條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容按照建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。 商品房買賣合同約定的內(nèi)容不得違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，不得將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于開發(fā)商或個(gè)別業(yè)主所有。在絕大多數(shù)地方性法規(guī)、規(guī)章中，建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)所有人是建筑物、構(gòu)筑物地名的命名申請(qǐng)人。在沒(méi)有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈(zèng)與。另外，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋》第3條的規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等由業(yè)主共有。第26條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示買受人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 23．3根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)偂Ｌ變?nèi)建筑面積之和共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有，開發(fā)商無(wú)權(quán)隨意處置，不得出售、出租、贈(zèng)送等。陽(yáng)臺(tái)建筑面積按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算面積。 21．5核對(duì)商品房室內(nèi)層高，如果室內(nèi)層高不一致的，應(yīng)分別標(biāo)注。 19．8商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 (2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的； 19．2商品房的銷售依據(jù) (1)取得方式。 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。 簽署認(rèn)購(gòu)書，要注意認(rèn)購(gòu)書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。 由于商品房開發(fā)的特點(diǎn)，開發(fā)商既可能在預(yù)售許可證后簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，也可能在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。 16．1因此，在最高人民法院發(fā)布相關(guān)司法解釋前，律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎處理。由于相關(guān)法律法規(guī)和各個(gè)媒體的相關(guān)廣告發(fā)布審核內(nèi)部規(guī)定，商品房銷售廣告的內(nèi)容不同需要提供的資料也不同。 14．1 13．6提醒開發(fā)商在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：所以律師應(yīng)提示開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)重視廣告行為。 12．4審查廣告要約邀請(qǐng)與要約的界限 (2)表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離，廣告中項(xiàng)目的位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)； 12．3 根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第4條的規(guī)定，律師應(yīng)提示開發(fā)商下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的： 如果以上事項(xiàng)欠缺，律師則應(yīng)提示開發(fā)商補(bǔ)齊資料。購(gòu)房者往往通過(guò)商品房銷售廣告來(lái)決定是否有意向購(gòu)買?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第9條也規(guī)定售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。 要約邀請(qǐng)和要約的主要區(qū)別在于：要約邀請(qǐng)面向不特定對(duì)象，不以直接締結(jié)合同為目的；而要約面向特定對(duì)象，以直接締結(jié)合同為目的。發(fā)出要約的一方為要約人，受領(lǐng)要約的一方為受要約人。 10．4買受人的誠(chéng)信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風(fēng)險(xiǎn)。 10．2買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。第10條律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 律師主要是審核為主，如發(fā)現(xiàn)證件有虛假偽造嫌疑的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)調(diào)查。 中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政策及當(dāng)?shù)卣畬?duì)外省市居民、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)港、澳、臺(tái)同胞、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織，外國(guó)人、法人及其他經(jīng)濟(jì)組織有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。 ②符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。 (2)境外法人(含港、澳、臺(tái)法人)、其他組織(含港、澳、臺(tái)組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。對(duì)買受人的審核與調(diào)查內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。 第一章 本操作指引主體內(nèi)容的完成時(shí)間是2008年10月份。 4．3勤勉盡責(zé)原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對(duì)相關(guān)法律事實(shí)作盡職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險(xiǎn)，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)具體的法律服務(wù)。第4條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的基本原則 本操作指引所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的合同。 為更好地維護(hù)商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平，指導(dǎo)全國(guó)律師辦理有關(guān)商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)在總結(jié)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制定本操作指引。 第七節(jié) 第五節(jié) 第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示第二編律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章訴訟與仲裁的一般規(guī)定 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查 商品房買賣合同的認(rèn)購(gòu)書與定金第二章商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定 合同對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定 合同對(duì)付款方式與付款期限的約定 合同對(duì)商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章商品房買賣合同無(wú)效情形第四章商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止 商品房買賣合同的變更 商品房買賣合同的解除 商品房交付時(shí)間 初始登記的辦理 第一節(jié)訴訟第3條法律依據(jù)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護(hù)委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托事務(wù)過(guò)程中不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉。在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過(guò)程中，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律