資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風(fēng)港(存儲版)
【正文】 薦（一）：陸家嘴 27 公司推薦（一）：陸家嘴 投資建議 ? RNAV估值結(jié)果至少在 1520元以上，現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入，長期持有 28 出租地產(chǎn)的龍頭，品牌商務(wù)的象征 ? 北京商務(wù)地產(chǎn)之王 ? 北京國貿(mào)：名符其實(shí)的國際商貿(mào)中心 ? 高高在上的租金水平 ? 90%100%的出租率 ? 05年供應(yīng)激增下獨(dú)樹一幟的增長 國貿(mào)辦公樓租金水平高高在上 國貿(mào)辦公樓接近滿租 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 0 . 50 . 60 . 70 . 80 . 911 . 11 . 21 . 31 . 42 0 0 2 Q 4 2 0 0 3 Q 4 2 0 0 4 Q 4 2 0 0 5 Q 3中國國貿(mào)國貿(mào)地區(qū)金融街中關(guān)村燕莎建國門東二環(huán)1 7 . 7 %0 . 5 %5 . 7 %8 . 8 %1 1 . 2 %1 3 . 1 %1 6 . 3 %3 0 . 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %北京市平均中國國貿(mào)東二環(huán) 金融街燕莎東長安街/建國門國貿(mào)地區(qū)中關(guān)村 29 國貿(mào)中心 90萬平方米物業(yè)，價(jià)值約 125億元 ? 國貿(mào)一二期，約 35萬平方米，價(jià)值約 65億 ? /股的經(jīng)營現(xiàn)金流 ? ，高沉淀成本攤低的結(jié)果 ? 國貿(mào)三期：價(jià)值 60億元，未來將帶來業(yè)績翻倍增長 ? 土地單價(jià)： ，總溢價(jià)約 40億元 ? 三期可帶來租金 14億元， 08年逐步竣工 ? 三期 2/3資產(chǎn)，完全未在股價(jià)中體現(xiàn) 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 30 主營收入未來將翻倍增長，毛利率同步提高 ? 一二期是賬面唯一的 EPS貢獻(xiàn)者 ? 主營收入： 08年進(jìn)入高增長期 ? 毛利率未來將持續(xù)走高 08奧運(yùn)，將成為股價(jià)大幅拉升的又一驅(qū)動(dòng)因素 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 31 ? 債轉(zhuǎn)股：影響偏淡，并非絕對 ? 整體上市可能，將構(gòu)成長期利好 債轉(zhuǎn)股的攤薄效應(yīng) 公司推薦（二）：中國國貿(mào) EPS（ A階段竣工前） EPS（ A階段竣工后） EPS（三期全面竣工后） 每股價(jià)值 % 12% % 32 投資建議：買入 ? RNAV估值結(jié)果 ? 現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入 公司推薦（二）：中國國貿(mào) 33 未來 5年租賃收入 20%以上的復(fù)合增長 ? 租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功 ? 110萬平方租賃物業(yè)， 05年 60%的收入來源于租賃 ? 05年增長 38% ? 高標(biāo)準(zhǔn)的租金水平 ? 最優(yōu)惠的稅收政策 ? 租賃進(jìn)入高增長階段 ? 未來 5年，租賃收入復(fù)合增長率約 20%。 資源型地產(chǎn) —— 宏觀調(diào)控的避風(fēng)港 本幣升值的受益者 2 內(nèi)容提要 ?資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn)： 宏觀調(diào)控避風(fēng)港，升值的受益者 ? 資源型地產(chǎn)估值： RNAV是真正客觀、全面考量 ? 公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋 3 資源型地產(chǎn)：核心競爭力來自大量壟斷資源 資源型地產(chǎn)公司：以壟斷資源，為長期核心競爭力 ? 壟斷資源：高端商務(wù)及其它地產(chǎn) ? 長期可消耗性：資源的數(shù)量龐大 、 長期持有 ? 資源型地產(chǎn)的獲利方式：最終以出租為主 ， 開發(fā)轉(zhuǎn)讓不具有可持續(xù)性：資源稀缺性決定 ? 公司價(jià)值 ， 主要在于其資源的壟斷性及盈利能力 工廠型地產(chǎn)公司：以管理為核心競爭力的商品房加工工廠 ? 獲利形式：買入土地 ?開發(fā) ?銷售 ? 持有資源：一般不具壟斷性 、 持有時(shí)間相對較短 ? 價(jià)值在于：管理效率 ， 即管理所能產(chǎn)生盈利能力 4 資源型地產(chǎn)：核心競爭力來自大
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