【正文】 二號(hào)開(kāi)，一號(hào)大家覺(jué)得沒(méi)有事情。所以高科技動(dòng)作的節(jié)奏比我們快得多。店與店之間比業(yè)績(jī)、比達(dá)成率，自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象，區(qū)也要自己去找挑戰(zhàn)對(duì)象。主動(dòng)成長(zhǎng)的動(dòng)力小，我要去推動(dòng)就很困難。問(wèn)題還是問(wèn)題，但心情一定不一樣，所以我們寧可面對(duì)成長(zhǎng)問(wèn)題，也 10 不要面對(duì)衰退問(wèn)題。對(duì)一個(gè)年輕人來(lái)講，如果獎(jiǎng)金太高，他也許會(huì)愿意冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做不該做的事情，只求趕快把房子賣掉，我們的獎(jiǎng)金制度有它的涵意。 11 你在這個(gè)產(chǎn)業(yè)推出很多新做法，通常是怎么思考的？ 我從小是比較叛逆的人。你下一步要怎么走，所以我們才提出服務(wù)新典范。 我本身也不擅長(zhǎng)那方面的事。我們立業(yè)宗旨是：“吾等 ”，不是我，不是 “余致力于國(guó)民革命 ”。 有人說(shuō)，如果他是一時(shí)沖動(dòng)，走了很可惜。所以我們首創(chuàng)商圈耕耘，也就是在一個(gè)商圈里面開(kāi)一個(gè)鋪，把商圈畫(huà)成幾小塊，讓每個(gè)業(yè)務(wù)員分配一小塊。小時(shí)候就這樣。小時(shí)候，在廟或?qū)W校，都看到祖你的名字出現(xiàn)在最上面，他造橋鋪路做過(guò)很多事情。我退伍后住在一位老師家準(zhǔn)備考律師，老師告訴我，不要當(dāng)律師法官，紓減訟源是學(xué)法律的人的最高理想， 就算你打贏官司，傷害都已經(jīng)造成，從源頭減少官司應(yīng)該比較重要。但不面對(duì)客戶不是說(shuō)，就去躲起來(lái)，而是我要從源頭采取各 16 種做法，加強(qiáng)服務(wù)，減少這種問(wèn)題。 房產(chǎn)是房屋及其處分權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的總稱。 D、行業(yè)消失期（ 19521978） 這一時(shí)期由于國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)因素，我國(guó)的住房制度以分配為主，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本消失。年限：(一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在 5年后歸職工個(gè)人所有。 再上市房：是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。 房屋使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 印花稅：指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。包括：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu) 。 4）、代辦按揭 ，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)。 37 市房屋管理是那個(gè)部門，具體地址在那里？ 答：房屋管理部門是市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，位于 ?????????。 1私房買賣須提交的資料有那些？ 答：賣方： 《房屋所有權(quán)證》 《房屋共有權(quán)證》 《土地使用權(quán)證》 《房地產(chǎn)買賣契約》或買賣合同 身份證及復(fù)印件 當(dāng)事人因故不能親自辦理應(yīng)提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū) 有共有人的提交《房屋共有權(quán)證》 買方： 身份證及復(fù)印件（如須在產(chǎn)權(quán)證上填寫(xiě)多人名字，須提供他人的身份證） 流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶口） 其他： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表； 契稅納稅申報(bào) 審批表；私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表或房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表。 房地產(chǎn)的三個(gè)市場(chǎng) 1）一級(jí)市場(chǎng)：指土地市場(chǎng) 2）二級(jí)市場(chǎng)：指開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)出售給他人的行為 3）三級(jí)市場(chǎng)：指房屋、土地的二次或多次轉(zhuǎn)讓 44 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。 土地使用權(quán)出讓的方式有那幾種？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式 五證指的是什么？ 46 答：即五證：《國(guó)有土地使用證》《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》，按照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，在中國(guó)大陸開(kāi)發(fā)企業(yè)必須取得以上五證才可能將房屋對(duì)外銷售 什么是房屋？ 答：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在 米以上的永久性場(chǎng)所。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷的提高住房質(zhì)量。 2什么是平價(jià)房？ 答：平價(jià)房是摜以成本加上 3%管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。（ 3）建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性；房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長(zhǎng)度。 3什么是建筑密度？ 53 答：指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （ 3）陽(yáng)臺(tái)建筑面積： A原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； B，挑臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； C，凹陽(yáng)臺(tái)按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)入建筑面積； D，半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其 交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。 【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 ４３、什么叫 “戶室比 ”？ 答： “戶室比 ”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占 25%，中套（二室戶）占 47%，大套（三室或四室戶）占 28%。在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：指按國(guó)家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊(cè)的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng) 濟(jì)組織。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用 1）有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺 2）有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展 3）有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 4）促進(jìn)人民居住生活水平的提高 5）促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求 6） 提高了就業(yè)率 經(jīng)紀(jì)總收入。 5什么是物業(yè)管理？ 答：【物業(yè)管理】 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。 ４６、什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 答：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 ４１、什么是躍層式商品房、復(fù)式房？ 56 答：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋；復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。 【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 （ 2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。 8米左右。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g和寬度而言，故又稱為開(kāi)間。 單元式住宅的基本特點(diǎn)：（ 1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。公有住宅主 要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。即只租不售的房屋，專門出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者或外來(lái)務(wù)工人員。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。 1什么是集資房？ 答：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 土地使用年限的類型有那些？ 答： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 五、房地產(chǎn)名詞解釋 什么是房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)包括兩部份：一是地產(chǎn)，二是房產(chǎn)；是指土地、建筑及固 著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 須交納契稅 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi) 6元 /M2 個(gè)人購(gòu)私房指的是什么？ 簽：個(gè)人購(gòu)私房指買受人購(gòu)買私人物業(yè) 。 2）、房屋租賃收租賃價(jià)的一個(gè)月房租作為傭金，業(yè)主、客戶各一半。 六、名詞解釋 —房地產(chǎn)中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)：指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 房產(chǎn)稅 ：指以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn) 28 租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。 三、名詞解釋 —面積 房屋建筑面積：指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建筑面積之和。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。 商品房：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 土地來(lái)源及性質(zhì)： 對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《 房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解。 快速發(fā)展階段（ 1992年至今）， 92年鄧小平同志南巡講成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 92年底全國(guó)房地產(chǎn)公司達(dá) 1200余家，投資總量 732億元，商品房銷售面積達(dá) 4288萬(wàn)平米，銷售額 440億元； 93年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司達(dá)到 2萬(wàn)余家； 04年底全國(guó)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司已達(dá)到 3萬(wàn)余家 A、 19871997年商品房銷售面積 20 B、 19861997年商品房竣工面積 C、 19861997年商品房施工面積 E、 2020年北京上海商品房供應(yīng)情況 F、 19982020年本市商品 房銷售面積情況 二、什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人。 17 以上紀(jì)律 ,凡事沒(méi)有遵守者 ,按公司規(guī)章制度處理。因?yàn)榭蛻羧绻惺裁词虑橐椅?，一定是有不滿意的事情。照說(shuō)那時(shí)我不應(yīng)該創(chuàng)業(yè)，因?yàn)闆](méi)有錢，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)。所以才會(huì)發(fā)展到是店長(zhǎng)決定簽不簽約，而不是由業(yè)務(wù)員主導(dǎo)。像我摩托車壞掉，走路，我就會(huì)想，這樣有什么好處；碰到火災(zāi)， 就想這樣對(duì)公司有什么好處；碰到股市崩盤(pán)，就想這樣有什么好處。我的想法很簡(jiǎn)單，這個(gè) 產(chǎn)業(yè)如果不能這樣做，不要做也沒(méi)有關(guān)系。如果他可以發(fā)揮，就不用談留人的問(wèn)題。創(chuàng)業(yè)后就很少做業(yè)務(wù)了。你叫我去做業(yè)務(wù)很難，你叫我去講房子的專業(yè)東西，我還可以講一點(diǎn)，因?yàn)槲夷畹氖欠?，修過(guò)土地法?，F(xiàn)在事實(shí)印證是，同業(yè)會(huì)跟著我們做。你一個(gè)人站在臺(tái)上，有幾十個(gè)人向你獻(xiàn)花，這種感覺(jué)就是不一樣。另外，我們的獎(jiǎng)金相對(duì)比較低，領(lǐng)到的錢沒(méi)有比較低，但是獎(jiǎng)金比例比較低。當(dāng)然大家都不要裁員減薪，那么怎樣加速成長(zhǎng)？有很多空間可以做。我們不怕逆境，我們怕內(nèi)部的動(dòng)力減弱或是消失。問(wèn)題是，如果你不這樣做，你就沒(méi)有辦法成為世界級(jí)。高科技就是因?yàn)樽兓?，才能夠成為世界?jí)的。速度要快到這樣，把過(guò)去十多年來(lái)，覺(jué)得一號(hào)開(kāi)月會(huì)是不可能做到的事情，今年一月就已經(jīng)做到。這是第一次一個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)額可以超過(guò) ，奠定了我們今年年初開(kāi)始不錯(cuò)的績(jī)效。 但是創(chuàng)業(yè) 21年來(lái)，家旺房產(chǎn)卻一路迅速成長(zhǎng)，至今穩(wěn)居房屋中介產(chǎn)業(yè)龍頭，即使用是 2020 年面臨經(jīng)濟(jì)下滑、辦公室失火等各種不利因素， 2020 年業(yè)績(jī)?nèi)砸豢跉庠鲩L(zhǎng)了 40%。但需要提供有效的全權(quán)委托公證書(shū)原件、產(chǎn)權(quán)資料原件、委托人身份證復(fù)印件及受托人身份證原件 E 無(wú)所謂 買方購(gòu)買物 業(yè)若需按揭貸款時(shí)，賣方的首期款最早什么時(shí)候可以收到？ A 銀行出具承諾書(shū)后 B 物業(yè)交接并填寫(xiě)物業(yè)交接單后 C 新《房地產(chǎn)證》出來(lái)后 D 稅單出來(lái)后 E 簽署正式《長(zhǎng)沙房地產(chǎn)買賣合同》（現(xiàn)售）時(shí) 買方購(gòu)買物業(yè)若需要按揭貸款時(shí)，銀行的貸款比例是怎樣確定的？ A 評(píng)估公司評(píng)估凈值的幾成 B 買方想貸款的成數(shù) C 買賣雙方達(dá)成的成交價(jià)的幾成 D 評(píng)估公司評(píng)估價(jià)的幾成