【正文】 ,200萬 m2； ? 本項(xiàng)目可開發(fā)的物業(yè)總量（按 率計(jì)）約為 170萬m2，占中高端物業(yè)需求總量 8~%。 51 板塊價(jià)值要素總結(jié) 板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口 價(jià)值要素 城市價(jià)值； 自然資源； 少量精裝修； 城市價(jià)值 少量產(chǎn)品創(chuàng)新 （挑高產(chǎn)品） 城市價(jià)值 配套完善； 交通便利， 大盤項(xiàng)目 品牌開發(fā)商； 交通便利 景觀優(yōu)勢(shì) 漢陽商圈 性價(jià)比高； 升值潛力大； 道路發(fā)達(dá) 自然價(jià)值 產(chǎn)品 自然價(jià)值 產(chǎn)品； 小區(qū)品質(zhì) 板塊劣勢(shì) 價(jià)格高 供應(yīng)量較小； 項(xiàng)目規(guī)模小， 品質(zhì)一般 供應(yīng)量小； 規(guī)模小 品質(zhì)一般； 供應(yīng)量??； 規(guī)模小； 品質(zhì)差 供應(yīng)量大 配套不完善； 區(qū)域環(huán)境較差 價(jià)格高，區(qū)域購買力不能支撐； 環(huán)境改善需要時(shí)間 交通不便利； 缺乏相應(yīng)的配套； 區(qū)域印象不佳 項(xiàng)目品質(zhì)一般 遠(yuǎn)郊； 片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差； 遠(yuǎn)郊； 片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。帶著（至少較為）清晰的思路去調(diào)研事半功倍 。 ?注重發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的效能，不要拘泥于 “ 生手 ” 與 “ 熟手 ” 之分，敢于發(fā)表自己的見解。 59 項(xiàng)目過程中工作階段 ?項(xiàng)目研究思路的部門討論，項(xiàng)目組應(yīng)先通過基礎(chǔ)資料的研究形成自己初步的想法，再進(jìn)行部門討論才會(huì)有針對(duì)性和高效性； ?對(duì)于調(diào)研收集的所有事實(shí)，項(xiàng)目組成員都應(yīng)靜下心來 研讀 一偏，連事實(shí)都不清楚就大談思路只能是空中樓閣。 57 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析總結(jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： ?規(guī)模優(yōu)勢(shì) ?大空間社區(qū)景觀 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 客戶置業(yè)特征 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同 ? 優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買單 ? 非常注重交通條件 ? 注重購買實(shí)惠 ?打造規(guī)模優(yōu)勢(shì) ?大空間社區(qū)景觀、創(chuàng)新生活理念 ?實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新 支撐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 漢正街板塊典型項(xiàng)目 金城世家 位臵 硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處 基本情況 占地面積 3744平方米，建筑面積23879平方米， 容積率 2棟高層， 1棟 18F， 1棟 22F；規(guī)劃 298戶 戶型及 創(chuàng)新點(diǎn) 102平方米 72套， 110118平方米 124套， 120130平方米 84套， 146平方米18套； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素 價(jià)格及 銷售情況 均價(jià) 4200元 /平方米 05年 6月 8日開盤，現(xiàn)已經(jīng)售完 （商圈）地段 客戶 本地客戶 50%，其他區(qū)域 50% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來影響； ? 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約。 37 客戶研究總結(jié) (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 研究片區(qū) 可引導(dǎo)性 項(xiàng)目引導(dǎo)消除 障礙點(diǎn) 物業(yè)需求 (平方米 ) 價(jià)格承受（萬） 漢江北商業(yè)片區(qū) 漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性 可引導(dǎo) ?公交系統(tǒng) 2房 90\90100 2房 3545萬 3房 4房 120130 150180 3房 55萬以上 寶豐商圈 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 可引導(dǎo) ?公交系統(tǒng) ?產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 90 2房 3540左右 3房 110130 3房 4555 鐘家村片區(qū) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域 可引導(dǎo) ?產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 90100 2房 3545 3房 4房 120130 150180 3房 5080 王家灣片區(qū) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好 可引導(dǎo) ?產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 80100 2房 3040 3房 110130 3房 4055 沌口片區(qū) 武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 引導(dǎo)性差 不作分析 2房 8090 2房 3040 3房 120130 3房 4555 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征 區(qū)域內(nèi)購房 ? 企事業(yè)一般員工對(duì)未來收益不太看好，銀行貸款還款有憂慮 ? 客戶具有提高生活素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望，寧愿買小一點(diǎn)的新房都不愿意買大點(diǎn)的二手房 跳出原住區(qū)購房驅(qū)動(dòng)力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資 本項(xiàng)目契合度 ? 本項(xiàng)目前景客戶認(rèn)可度高，對(duì)客戶引導(dǎo)性強(qiáng) ? 本片區(qū)客戶具有良好的片區(qū)情節(jié) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品居住舒適度和實(shí)惠性吸引，通過測(cè)試客戶對(duì)實(shí)惠型（送面積）敏感度高 王家灣片區(qū)客戶研究 王家灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 沌口 項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 沌口片區(qū)客戶研究 金色港灣 客戶特點(diǎn) ? 多數(shù)為非武漢客戶，無武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng) ? 原企業(yè)集中購房模式使客戶習(xí)慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)： 武漢人 ? 多數(shù)具有 “ 三緣 ” （親緣、工作緣、地緣）關(guān)系 ? 選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè) 非武漢 ? 客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高） 本項(xiàng)目契合度 跳出區(qū)域購買特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符 對(duì)在沌口區(qū)域購買物業(yè)的客戶拉動(dòng)抗性大 ? 片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口 ? 自然環(huán)境，沌口項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目（如金色港灣 3900元） 形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購買驅(qū)動(dòng)力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 客戶分析方法 ?對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法 ?對(duì)本項(xiàng)目的看法 ?對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn) ?需求和購買力 ?訪談： ?對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法 ?對(duì)本項(xiàng)目的看法 ?對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn) ?需求和購買力 ?樓盤調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖 —— 一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑自住類 一流區(qū)域旅游度假resort類 一流目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 Bintan 亞龍灣 巽寮 南國(guó)桃園 華僑城 觀瀾 GOLF 荔湖 GOLF 光明農(nóng)場(chǎng) 美視 GOLF 愉景灣 大梅沙 御溫泉 丹霞山 海凌島 小梅沙 飛沙灘 七星巖 Hidden Valley Homestead 國(guó)際標(biāo)桿 珠三角市場(chǎng) 珠三角市場(chǎng)供給 Forest Highlands 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ： ?農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80% ?教育程度以初中為主 ?年齡結(jié)構(gòu)以 35歲以上的中老年為主 ?職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主 ?結(jié)構(gòu)變化 ： 主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。 應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等 中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù) 多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等 國(guó)房指數(shù) 中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷狀況基本平衡，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)正常，整體發(fā)展較為平穩(wěn) 9 6 0 . 8 88 7 3 . 8 36 8 2 . 6 26 3 3 . 1 76 0 1 . 9 97 0 2 . 2 98 1 6 . 7 28144094506585430 . 8 01 . 11 . 0 00 . 6 8 0 . 7 10 . 9 4020040060080010002021 2021 2021 2021 2021 2021單位: 萬m 20 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0竣工面積銷售面積銷售面積/竣工面積異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系， 反映商品房供求是否平衡的