【正文】 面積比例為 戶型 建筑面積 比例 一房 3550 30 二房 6575 40 小三房 95110 20 大三房 110125 10 另外，根據(jù) B 號樓的功能，建議可采取“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”的概念進(jìn)行操作和銷售，其目的如下： n 通過酒店一方面管理項目住宅部 分的配套設(shè)施，另一方面為 B 號樓提供服務(wù)，體現(xiàn)其價值。 6項目命名的初步建議 61 項目整體命名 由于本項目的住宅是走高檔路線，與時尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動，互相輝映，因此項目以一個融合大氣與時尚的命名為： 濱城國際都會 62 商業(yè)命名 因為要突出本項目的商業(yè)是一個個性化很強(qiáng)的商業(yè)形象，且能融入新穎獨(dú)特“異國風(fēng)情”的 主題概念，也能囊括 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運(yùn)動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存；給人一個深刻、易記的印象。 u 對主力百貨店進(jìn)行招商為項目后期的開發(fā)和銷售作好準(zhǔn)備。階段 工程進(jìn)度 時間 銷售進(jìn)度 招商進(jìn)度 擬定銷售 均價 預(yù)售可實(shí)現(xiàn)比例 銷售總額 一 處于177。 u 利用 A號樓住宅及商業(yè)部分銷售旺勢，帶動 C、 D 號樓銷售，并逐步完成住宅硬件配套（如會所）。 u 在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價值提升。 n 3 進(jìn)行戶型上的創(chuàng)新，如“雙套房”概念，躍式處理等，因此提高產(chǎn)品價值。 n 投資性 作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價值比一般住宅較理想 ，這對于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項目的銷售單價較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。 42 產(chǎn)品定位 根據(jù)項目所具備的先天優(yōu)勢和以上所述的目標(biāo)客戶層定位，令本項目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 n 在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級管理人員。 n 項目旁的高架橋建筑，令項目低層單位受景觀和噪聲的影響。 84 ㎡ 8300 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 曼哈頓大廈 單體高層公寓 套間 ~三房 43。CD/雅圖時裝 /KRIZIA/登喜路 /金利來 /道蒙 /FREE BIRD/康威服飾 /曼奴運(yùn)動服裝 /班尼路服裝有限公司 /莎蓮奴 /TOPPY/上海東方鱷 魚服飾有限公司 /東方眼鏡 /先施眼鏡 /老人頭 /康妮雅 /戴安芬內(nèi)衣 /觀奇洋服 /經(jīng)典故事 /卡路?約翰 /歌莉婭時裝 /百麗鞋業(yè) /香港萬事達(dá) .飛安娜中國總代理 /廣州李寧體育用品銷售有限公司 /廣州億安體育用品有限公司 /NIKE/雷俊運(yùn)動 /OPA 時裝 /LOAIO/仁信牛奶老鋪 /肯德基 /大家樂 /多美麗快餐 /東海堂 /寶生園/LANCOME(香港 )化妝品公司 /卡西歐 /頂好首飾 /周生生珠寶金行 /周大福珠寶金行 /紅孩兒 /謝瑞麟珠寶金行 /萊福珠寶 /屈臣氏 /百佳 /蕉葉風(fēng)味集團(tuán) /綠茵閣 /大禾回轉(zhuǎn)壽司店 /金旺莊韓國料理 /荔港名食家 / 除了以 上曾經(jīng)服務(wù)過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問： SAWATCH（時尚名表系列） SUSSI（古色女裝） 華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 便利店 先施眼鏡 DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè) JESSZCA（女裝） e180。如我司在 19992020 年操作的商業(yè)項目廣州中華廣場，總 建筑面積 18 萬平方米，以“廣州首個熱帶園林休閑購物新天地”為主題定位。 n 計算機(jī)網(wǎng)頁 通過 INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國、國際進(jìn)行推廣，樹立商場的形象，吸引國內(nèi)外游客消費(fèi)。 ③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營管理，會得到整間公司的資源。 641 經(jīng)營模式比較 組成成份不同 百貨的經(jīng)營模式是一個整體，是由一個管理層去管理各個專柜，而各個專柜都隸屬于同一個企業(yè)，管理架構(gòu)比較簡單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營者組成，他們相對獨(dú)立，擁有產(chǎn) 權(quán)或經(jīng)營權(quán)的獨(dú)立，并各自維護(hù)自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、 燈的裝修。 有利于招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn) 174。 174。 主力商戶進(jìn)駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動 ◎租售第三階段 n 目的（效果）： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點(diǎn)話題 174。 高調(diào)亮相 174。 5商場的租售策略 51 目標(biāo)客戶 511 銷售目標(biāo)客戶 （投資客、品牌商戶 /廠家、個體經(jīng)營者） n 本地客戶 n 外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)） n 外資客戶（港澳臺、國外） 512 招商客戶 n 主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次） n 目標(biāo)經(jīng)營商戶（國內(nèi)外知名品牌） n 個體經(jīng)營者 52 租售時機(jī) 考慮因素：工程進(jìn)度 當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣 當(dāng)?shù)貧夂? 租售籌備進(jìn)度 53 租售策略 531 租售推廣策略 ◎推售前準(zhǔn)備階段 n 目的（效果）： 174。 與整個項目裝修設(shè)計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點(diǎn)、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會設(shè)置于其中。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。 新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。 作用： n 可將 D、 E 地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便， n 將勞動公園旅游觀光、平時運(yùn)動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動 D、 E 地塊的經(jīng)營發(fā)展。 潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾匯集于此。 46 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 461 針對項目整塊建議 ◎ 針對本項目由六個地塊組成，難以成為一個整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。 l 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。如我司操作廣州奧林匹克花 園的主題形象是“運(yùn)動就在家門口”就充分體現(xiàn)了項目的特色，會使其推廣事半功倍。 ※ 2020 年大連市旅游統(tǒng)計資料： 市全年共接待海外旅游者 43 萬人次，旅游創(chuàng)匯 3 億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了 30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會達(dá) 4 萬人次。 1. 項目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者極大的興趣； 2． 大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。 442 商場類型 ①以地理為類別，商場可分為： n 鄰舍商場 n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購物為類別，商場又可分為： n 日常便利商場 n 休閑商場 n 目標(biāo)商場 n 旅游商場 443 商場主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。 n 靈活變通的商品檔次。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到 。假設(shè)每月消費(fèi) 1000 元 ，每月大連市的消費(fèi)總額會是 億元。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在 15 歲到 45 歲的。 423 在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 416 一般商場的成熟期都需要 35年。廣州天 河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。 412 現(xiàn)時一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。 T—— 威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對市場客戶的分流。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項目消費(fèi)有一定難度，而且項目面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對項目有一定影響。 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積 51809 平方米，建筑規(guī)模較大。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方 米 150250 元（營業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。 213 商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春 購物中心、新世界百貨等大型商場。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險中存在著機(jī)會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。 大連市區(qū)總面積約 12, 平方公里，人口約 萬人，分 6 個行政區(qū)， 3 個縣級市。 進(jìn)入 2020 年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 222 未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。 ※現(xiàn)場氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。 w、 color18 少女裝 地下二層 男裝 都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司 女裝 餐飲 東廣場 婚紗攝影 時尚經(jīng)典 珠寶 西廣場 茶店 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 眼鏡店 藥房 家具 精品廊 化妝品 總結(jié)： 大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴(kuò)至 40 米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到項目受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一個整體的形象展現(xiàn)給大眾。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點(diǎn)，吸引大量的旅客旅游購物。 4市場定位 商業(yè)物業(yè)是本項目的重頭戲，是本項目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè) 物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動住宅的銷售。 413 超額的供應(yīng)通常都會是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。華麗商場變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。 42 大連商城的形勢 421 正如國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場可以隨的。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向 。 433 在 1999 年，大連常住人口為 萬，即期人口為 萬，其中常住外國人為 5842人。 44 市場需要什么 ①大連市民的日常生活習(xí)慣在過去的 5 年內(nèi)起了基本的變化。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n 時尚的購物感覺。 441 商場檔次分析 ①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在 1999 年為 1007 億元；較北京的 2170 億元及上海的 4035億元；相差甚遠(yuǎn)。 廣州天河城的主題 廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。 2 目針對的消費(fèi)群相當(dāng)部分仍以本地年青消費(fèi)為主，其總體消費(fèi)能力較適合中檔消費(fèi)，且中檔消費(fèi)也最大程度帶動起巨大的消費(fèi)人流。 ※ 對消費(fèi)人群的吸引力 將項目設(shè)計為一個異國風(fēng)情文化的購物天地，當(dāng)中匯聚異國特色的風(fēng)情文化，讓消費(fèi)者不出國門就可以領(lǐng)略到異國的文化和民俗風(fēng)情，購買到異國特色的商品，并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新 奇感覺，滿足了消費(fèi)者獵奇心和玩樂天性。 以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點(diǎn)上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場凝聚力及競爭力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 D—— 吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 n 建設(shè)一個下沉式廣場，將 A、 B、 C、 X 地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，解決項目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 相應(yīng)的配套：在下沉式廣場設(shè)置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風(fēng)情購物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費(fèi)人群和消費(fèi)者的眼球和人流，在 B 區(qū)或 X 區(qū)的場地可設(shè)置室內(nèi)攀巖場等活動配套。 所謂“靜”是指經(jīng)營一些與“動”主題有關(guān)的各類品牌商品。 活色生香國際女人街：經(jīng)營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 經(jīng)營設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于 A 區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保 證此街的檔次。 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。 報紙、電