【正文】 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的 主要依據(jù)。二是專家研討會(huì)。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。從整體項(xiàng)目來看， **廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開發(fā)。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1惠州市基本情況 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3． 2住宅建設(shè)和消費(fèi) 截止 2020年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 ，交易面積 萬 m2，交易金額 ，交易宗數(shù) 1148宗。 3． 4商品房需求祈求 3． 4． 1商品房需求祈求 根據(jù) 2020年 6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為 13萬元。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 5． 1 對(duì)住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比 例達(dá) 68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá) 61％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) ％。 爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè) 趨勢(shì)： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 5． 2． 2 樓盤建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 。在銀行按揭上為 8成 30年。 （ 2） **廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之 中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。 7． 2目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合 **廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。 ◆ **廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。 碧水灣： 優(yōu)勢(shì)： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 第六章 項(xiàng)目評(píng)估 6． 1 項(xiàng)目概括 **廣場(chǎng)惠州新城江北 27號(hào)小區(qū)，占地面積 ，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020年 5月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020年 10月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在 2300元／ m2以上，均價(jià)為 2850元／ m2。 5． 2 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。 3． 4． 4 主流消費(fèi)面積在 100平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。 3． 4． 2 商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出 隨著全省 實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。 ◆人均 ，全省排 7位（ 2020年） ◆人均儲(chǔ)蓄存款 ，戶均月收入 4750元 ◆人均居住面積 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 2020年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約 700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、 57％、28％，根據(jù) “ 配第 克拉克定律 ” ，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的 21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 、 、 、 ，在全省屬中上等水平。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000平方米 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積 740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。該項(xiàng)目已于 2020年 11月奠基，目前正在進(jìn)行 80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2020年正式建成投產(chǎn)。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港 的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健 康快速穩(wěn)定的發(fā)展。第一階段， 1978年到 1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 2020年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比 1990年增長(zhǎng) ， 12年翻了三番多，年均增長(zhǎng) %。 ◆ 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。人 合計(jì) (2)總成本年產(chǎn) 15 萬平方米 元 /m215 萬 m2=198 萬元 十一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 目前，國(guó)家對(duì)新型墻體材料的價(jià)格實(shí)行開放政策，現(xiàn)以厚 90mm寬 600mm設(shè)計(jì)高度規(guī)格的石膏條板為例，市場(chǎng)銷售價(jià)格為 38－ 45 元 /m2,以下按 40 元 /m2核算： 年銷售收入： 40 元 /m215 萬 m2=600 萬元 年利潤(rùn)： 600 萬元－ 198 萬元＝ 402 萬元 稅后利潤(rùn)： 372 萬元 (1－ 6%)= 萬元 當(dāng)年投資 回報(bào)率： 402 萬元247。 七、環(huán)境保護(hù) 該產(chǎn)品的生產(chǎn)無工業(yè)三廢（廢氣、廢水、廢渣 ）產(chǎn)生，對(duì)環(huán)境沒有污染，屬綠色環(huán)保產(chǎn)品。 石膏在膠凝材料體系中可以和其它任何膠凝材料混合生產(chǎn)復(fù)合墻條板達(dá)到利廢的效果。 該產(chǎn)