【正文】 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 計算結(jié)果： 月租金 均價 租金收益 （萬元） 回報金額 （萬元） 需貼補(bǔ)的金額 （萬元） 30 9000 3351 4677 1326 40 8052 4469 4184 － 285 50 7202 5586 3743 60 6272 6776 3259 70 5202 7820 2703 80 4252 8937 2210 純銷售額 13858 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)商可以依照價格租金比較周邊市場的租金做出決策判斷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10． 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占 40%，具備餐飲功能的占 30%，具備休閑娛樂功能 的占 30%。 二、 招商的業(yè)態(tài)選擇原則及順序： 休閑娛樂： 各地特色風(fēng)味小吃店、茶坊、酒吧、咖啡館、電子游藝機(jī)房、網(wǎng)吧、桌球 … .. 美食餐飲： 中大規(guī)模的各地特色品牌餐飲、韓國燒烤、日本料理，也可以是肯德基麥當(dāng)勞等大眾化國際餐飲品牌 …… 時尚精品： 精品小百貨、禮品鮮花、美容美發(fā) …… 鞋帽服飾： 家居館： 各地特色風(fēng)味小吃店、茶坊、酒吧、咖啡館、電子游藝機(jī) 房、網(wǎng)吧、桌球 … .. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 籌備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念 ,功能規(guī)劃 ,經(jīng)營優(yōu)勢 ,投資前景。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 ?商業(yè)街的招商初具規(guī)模； ?進(jìn)行一定的開場宣傳； ?銷售工作隨主力店的確認(rèn)大力跟進(jìn)； 本 階段工作 ?接受各商家的主動上門； ?主動接洽我們可望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向； ?大規(guī)模的銷售促進(jìn)活動； ?12 次的大型招商促進(jìn)活動； ?部分商家開業(yè)的宣傳； ?管理部分商家的裝修，協(xié)調(diào)其中存在的問題； ? 1 節(jié)的活動 第三階段 招商沖刺期（ 09 年 ___月初 09 年 ___月底） 階段任務(wù) ?通過廣告宣傳召開大規(guī)模的售賣活動； ?力爭完成 20%的招商任務(wù)，即整個商業(yè)街的招商完成 90%； ?對開場進(jìn)行宣傳； ?促進(jìn)協(xié)議商家最后簽定合同； ?管理好裝修入場工作； 本階段工作 ?人員走 訪，促進(jìn)商家落定； ?敦促已簽訂商家進(jìn)行裝修，準(zhǔn)備 ____月份的整體開場慶典活動； ?展開一次招商、銷售與開場的形象活動； ?廣告宣傳的跟進(jìn)； 第四階段 招商持續(xù)期（ 09 年 ____月 —） 本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督，；根據(jù)實際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動的準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。當(dāng)銷售價格在 8000 元左右，40 元每月的租金可使開發(fā)商無需貼補(bǔ)并開始盈余。 l 租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引品牌主力店經(jīng)營，憑借品牌效應(yīng)與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。 回報客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 不可預(yù)見費(fèi) 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出； 純銷售額 是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。 D. 業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報交鋪前即可得到 5 年的全額回報，免除一切后顧之憂。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。資金回籠快謂之短線操作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。營銷的價格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價格承受力進(jìn)行的單價與總價的調(diào)整和以上這些價格構(gòu)成因素順應(yīng)市場反應(yīng)的微調(diào)策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。爭取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。主要體現(xiàn)在開發(fā)商的開 發(fā)理念與城市商業(yè)發(fā)展的形式相脫節(jié)，在追求容積率的前提下擠壓開發(fā)出來的店鋪大多只適應(yīng)便利店、雜貨店、五金店及小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而現(xiàn)代商業(yè)需要的時尚精品、特色餐飲等新興的需要被不同程度的忽視。 ? 開發(fā)無序，局部區(qū)域市場來不及消化 目前由于投資商鋪的熱浪，商業(yè)機(jī)構(gòu)大舉擴(kuò)張，誰都想在商鋪熱中掘一桶金。值得一提的是在投資意識的趨勢下，目前一線城市中由短線投資客、組成的投資軍團(tuán)規(guī)模變的越來越大，對二三線城市，我們不是十分了解，不敢在此枉下定論，還學(xué)要通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查進(jìn)行準(zhǔn)確研判。 3. 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場特點： 一、當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析： 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種：一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進(jìn)買出中賺取差價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。反之商業(yè)街的營建定位卻對住宅的銷售有舉足輕重的影響，良好的商業(yè)規(guī)劃無疑會成為住宅銷售推廣中最大的利基點，所以我們把商業(yè)部分作為整個項目的主導(dǎo)，作重點探討。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最